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　　2008住宅地今日最后一拍

　　花都地塊樓面地價(jià)剛過(guò)千元,比去年地王降價(jià)八成

　　廣州年內最后一次住宅地塊拍賣(mài)將在今天(12月16日)上演。記者昨日(12月15日)從廣州市國土房管局獲悉,花都一幅樓面地價(jià)剛過(guò)千元的住宅地塊和番禺一幅金融商業(yè)地塊將亮相拍賣(mài)會(huì )。從昨日報名情況來(lái)看,廣州近期土地市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛依然濃重,截至昨日18時(shí),兩地塊各有一家開(kāi)發(fā)商報名。

　　作為廣州今年供應的最后一塊住宅用地,本次推出的花都區鳳凰路地塊,建筑面積15萬(wàn)多平方米,最低成交價(jià)僅為16265萬(wàn)元。該地塊折合樓面地價(jià)只有1040元/平方米,相比去年創(chuàng )下樓面地價(jià)5659元/平方米的鳳凰東路“花都地王”,降幅高達81.6%。

　　按照業(yè)界公認慣例地價(jià)占房?jì)r(jià)四成的比例計算,鳳凰路地塊的房?jì)r(jià)將達到2600元/平方米。

　　在樓市冷風(fēng)波及土地市場(chǎng)的情況下,廣州市國土房管局開(kāi)始調整土地出讓底價(jià),低地價(jià)推地在一定程度上促進(jìn)了住宅用地的成交,開(kāi)發(fā)區的KXC-P6-1地塊,在第一次無(wú)人競價(jià)后,地價(jià)大幅下調1.4億元,最后終于順利成交。

　　今天同時(shí)出讓的還有番禺市橋清河東路南側一幅商業(yè)金融業(yè)地塊。昨日,廣州市國土房管局發(fā)布補充公告,因規劃調整,本地塊總建筑面積由40353.75平方米調整為37720平方米,最低交易價(jià)由10350萬(wàn)元調整為9675萬(wàn)元。

　　截至昨日18時(shí),兩地塊各有一家開(kāi)發(fā)商報名。業(yè)內人士分析,在本月初的廣州今年最大規模土地出讓會(huì )上,眾多住宅地塊成功“出嫁”,并沒(méi)有出現市場(chǎng)擔心的大規模流拍現象,一些中小開(kāi)發(fā)商趁機抄底拿地,此次推出地塊流拍的可能性降低。

　　分析

　　地價(jià)跌回前年水平郊區樓價(jià)將更實(shí)惠

　　從地產(chǎn)豪門(mén)大舉圈地頻造“地王”,到中小開(kāi)發(fā)商抄底拿地的“平價(jià)賣(mài)場(chǎng)”,廣州土地市場(chǎng)“高溫退燒”花了僅僅一年時(shí)間。

　　今年年初,廣州市曾計劃全年供應2.5—4平方公里的住宅用地。但樓市、土地市場(chǎng)齊齊遭遇寒冬,到11月,廣州市國土房管局將今年的住宅用地供應計劃從原定的2.5平方公里降至1.8平方公里,這是繼今年供地計劃從4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供應量。

　　數據顯示,截至昨日,今年全市十區共出讓住宅用地18宗,用地面積1.26平方公里,占年度計劃1.8平方公里的七成。如果今天花都住宅地成功出讓,今年共成交住宅用地面積1.32平方公里。對于剩余的土地,廣州市國土房管局有關(guān)負責人表示,可能把部分用地放在明年適當時(shí)候出讓。

　　由于整體市場(chǎng)變化,目前推出的18塊住宅用地中,除了不見(jiàn)“地王”蹤影外,絕大部分更是以底價(jià)成交,而且拿地的也基本上是名不見(jiàn)經(jīng)傳的小開(kāi)發(fā)商。據統計,今年至今為止的平均樓面地價(jià)為3324元/平方米,僅為去年全年4760元/平方米的69.8%,比去年下跌30.2%,已經(jīng)回到了2006年的地價(jià)水平。

　　從出讓土地的區域來(lái)看,今年廣州大部分出讓的土地都在番禺、蘿崗、花都、南沙等區。專(zhuān)家認為,由于今年低價(jià)成交的土地多位于郊區,因此可以預見(jiàn)未來(lái)郊區的樓價(jià)仍將比較實(shí)惠。

　　中原地產(chǎn)研究二部經(jīng)理胡廣東預測,明年廣州新增土地供應仍將以番禺、花都、增城、蘿崗等外圍區域為主。其中,花都將是明年政府推地的重要區域,預計比例將至少占全市供地量的兩成左右。另外,番禺、增城也可能將有較大規模地塊上市。

　　對此,廣州知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示,廣州今年推出的地塊多是位于郊區的巨無(wú)霸地塊,市中心土地供應的減少勢必造成房源供應的減少,有可能會(huì )抬高市中心房?jì)r(jià)。他建議,政府應該適度盤(pán)活推出市中心地塊,而且由于市中心地塊對開(kāi)發(fā)商更有吸引力,在一定程度上也能促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖。

　　至于地價(jià)整體回落能否帶來(lái)低樓價(jià),有專(zhuān)家表示:“低地價(jià)未必預示著(zhù)兩年之后的樓價(jià)一定降低,未來(lái)兩年的樓價(jià)要視經(jīng)濟環(huán)境和市場(chǎng)情況而定�！边@是因為除了成本之外,樓價(jià)更多是由供需來(lái)決定,但是高地價(jià)在面對低地價(jià)的競爭時(shí),低價(jià)拿地的發(fā)展商在未來(lái)的市場(chǎng)上更有競爭力,更有調價(jià)空間。 (記者 鄭佳欣)