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　　國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　會(huì )議指出，近期國家采取擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的政策措施，已對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場(chǎng)化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　會(huì )議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設力度。爭取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶(hù)區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點(diǎn)，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。(二)進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。(三)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　會(huì )議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實(shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。要繼續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測分析，準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，及時(shí)發(fā)現市場(chǎng)運行中的新情況、新問(wèn)題，提高調控措施的預見(jiàn)性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設工程質(zhì)量的監督。

　　專(zhuān)家解讀

　　買(mǎi)普通商品房新政三步走

　　-人均住房小于20.75平方米再買(mǎi)房可能享首套貸款優(yōu)惠

　　建設部政策研究中心及北大不動(dòng)產(chǎn)研究中心兩位專(zhuān)家共同的看法是，“此次出臺的政策比較具有操作性，因為每個(gè)城市的人均住房面積，每年都會(huì )由該城市的統計部門(mén)公布，比如，北京2007年由北京市統計局公布的人均住房面積為20.75平方米，如果按照這個(gè)來(lái)計算，三口之家，之前買(mǎi)過(guò)使用面積小于62.25平方米、約合建筑面積小于90平方米左右房子的人，再買(mǎi)第二套改善型房子可以享受首付和貸款利率優(yōu)惠政策�！�

　　-營(yíng)業(yè)稅減免由5年降為2年 80%房屋處免稅狀態(tài)

　　“此次國務(wù)院把營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)間由2006年規定的5年改回到2年，那么以北京為例，80%以上的待售二手房都應在免稅范疇。但是否因為這項規定，而讓一些過(guò)去不滿(mǎn)5年未上市交易的房產(chǎn)出現在市場(chǎng)上，使供應量增大還要看看再說(shuō)�！北贝蟛粍�(dòng)產(chǎn)研究機構的這位專(zhuān)家分析。

　　“或許長(cháng)期以來(lái)困擾北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要原因——房源少的問(wèn)題將會(huì )因此解決。2006年規定營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)間為5年后，二手房市場(chǎng)的房源急劇減少，很多房主因為不到5年、交易需要交納5.5%的營(yíng)業(yè)稅而放棄入市交易，寧愿等到滿(mǎn)5年再說(shuō)�！敝薪闄C構鏈家地產(chǎn)有關(guān)負責人如是說(shuō)。

　　-稅費成本下降 滿(mǎn)2年二手房相當于房?jì)r(jià)下降5.5%

　　昨天，房屋中介中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)和中大恒基有關(guān)負責人為記者計算了新措施實(shí)施后的房?jì)r(jià)。

　　“之前規定不滿(mǎn)5年房產(chǎn)上市交易需要繳納成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，調整后則無(wú)需交納，直接節省成本占房產(chǎn)總價(jià)的5.5%�！辨溂业禺a(chǎn)的有關(guān)負責人計算，而2年以下的二手房節省成本平均在4.1%左右：按照當前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價(jià)格10300元計算，平均總價(jià)在88萬(wàn)元左右；而當前二手房?jì)r(jià)格漲幅相比兩年前達34%左右，即兩年前的平均成交總價(jià)在65.7萬(wàn)元左右。那么，營(yíng)業(yè)稅調整后差額征收營(yíng)業(yè)稅，可以節省營(yíng)業(yè)稅36135元 ［880000×5.5%-(880000-657000)×5.5%］，占到房產(chǎn)總價(jià)的4.1%左右。即此次營(yíng)業(yè)稅政策調整，未滿(mǎn)2年的房產(chǎn)交易稅費平均可節省4.1%左右。

　　新聞分析

　　為何“救樓市”？經(jīng)濟好才能大家好

　　如此密集出臺穩定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調整，意在何處？

　　首要一點(diǎn)，樓市與宏觀(guān)經(jīng)濟密切相關(guān)，經(jīng)濟好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟研究報告，認為2009年中國經(jīng)濟的典型特征是“惡化繼之以好轉”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長(cháng)預期的最大不確定因素。因為經(jīng)濟迅速放緩的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)投資的減速而非出口疲軟。這個(gè)報告認為，如果2009年房地產(chǎn)投資出現30%的收縮，其產(chǎn)生的巨大的不利影響甚至連現有財政刺激計劃也無(wú)法彌補。

　　必須承認，在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資構成中，與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。數據顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過(guò)30%，房地產(chǎn)投資占33%強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長(cháng)，單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、建材、家具等。

　　至于地方財政對房地產(chǎn)的依賴(lài)更不待言。如今，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻，成交凝凍、土地流標，地方財政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的必要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，保障性安居工程被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發(fā)展必先救房地產(chǎn)”“促投資離不開(kāi)穩樓市”的取向。

　　“經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)已是一個(gè)短期內無(wú)法改變的事實(shí)，一時(shí)還找不到一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)替代房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動(dòng)�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲說(shuō)。

　　以房地產(chǎn)消費拉動(dòng)內需的根本，就是拉投資、保增長(cháng)、促就業(yè)、穩大局。從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，政策取向的調整，其意有三：就經(jīng)濟性而言，當前是政府推進(jìn)住房保障建設、解決安居問(wèn)題較為有利的時(shí)間窗。今年上半年以前的數年間，國際經(jīng)濟保持相對較快的增速，帶來(lái)全球性資源價(jià)格上漲，建材、土地等價(jià)格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，各城市“地王”頻出，建房成本節節攀升。而現在，全球經(jīng)濟減速導致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續跳水，國內建筑成本大大降低。同時(shí)，地價(jià)走低，動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀(guān)上可降低保障房建造成本，花相對少的錢(qián)做相對多的事，取得較好的經(jīng)濟效益，宏觀(guān)上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟平穩增長(cháng)。此為經(jīng)濟功效。

　　政治意義在于，順應民意，求解民生難題，使科學(xué)發(fā)展觀(guān)落到實(shí)處。

　　社會(huì )功效在于，政府可以用保障房建設來(lái)平復、消弭部分期盼房?jì)r(jià)繼續下跌、不理解政府救市穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺(jué)到，政府救房地產(chǎn)是為了穩整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩房?jì)r(jià)的長(cháng)期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項。

　　縱深觀(guān)察

　　-樓市何時(shí)能夠“重啟”?

　　從購房人和業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)看，“什么時(shí)候利好政策不再頻頻出臺，什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商不再叫嚷‘救市’，什么時(shí)候輿論不再炒作崩盤(pán)”，樓市才能重新啟動(dòng)。

　　專(zhuān)家表示，“其實(shí)，歸根結底，大家缺的還是市場(chǎng)信心，不過(guò)不斷出現的利好政策將逐漸加強市場(chǎng)的信心�！边@個(gè)療傷時(shí)間到底要多長(cháng)？專(zhuān)家看法不一，有的認為要到明年的3月，有的認為要到明年年中。

　　即便如此，在對待是否該購房這個(gè)問(wèn)題上，多位業(yè)內人士還是認為，四環(huán)以?xún)鹊刃略龉�應不大的城區，購房人可根據自己的需求該買(mǎi)房的還得買(mǎi)；而對五環(huán)以外一些普通住宅供應偏大的區域，不妨等等。

　　-利好政策什么時(shí)候落實(shí)?

　　昨天，建設部、北京市稅務(wù)部門(mén)等政府主管部門(mén)都表示要“拿到文件后，再制定相應實(shí)施細則”，各商業(yè)銀行也都表示要看“總行的實(shí)施細則”。

　　昨天，建設部有關(guān)負責人告訴記者，建設部拿到相關(guān)文件后，會(huì )盡快會(huì )同有關(guān)部委出臺相應的政策。而對近期會(huì )不會(huì )公布新的人均住房面積，市統計局昨天對此沒(méi)有回應。

　　相比之下，各家商業(yè)銀行的積極性似乎更高。光大銀行北京某支行、建行北京分行某支行等有關(guān)人士都告訴記者，“我們也希望盡快實(shí)施，畢竟房貸是目前還比較優(yōu)良的業(yè)務(wù)，盼著(zhù)總行趕緊出臺實(shí)施細則，年底好大干一場(chǎng)�！�(余美英)