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　　房地產(chǎn)行業(yè)的冬天里，都說(shuō)“現金為王”才是真理。不過(guò)，不知道地產(chǎn)大鱷們究竟是為了逆勢囤積，還是在當前不好的市道下被 “套牢”，目前各大地產(chǎn)公司存貨數額在增加的事實(shí)卻無(wú)法改變。高盛高華最近一份調研顯示，珠三角3地(廣州、東莞、深圳)房地產(chǎn)市場(chǎng)明年有超過(guò)2000萬(wàn)平方米待消化。據《每日經(jīng)濟新聞》統計，萬(wàn)科、金地等地產(chǎn)上市公司龍頭存貨具有隱憂(yōu)。

　　廣深等地房產(chǎn)庫存激增

　　高盛高華日前公布的一份有關(guān)珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)調研錄顯示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存水平依然偏高。報告披露，僅廣州、東莞和深圳3個(gè)城市截至2008年12月7日的未售庫存就接近2000萬(wàn)平方米。根據綜合計算，明年廣州、東莞和深圳待消化的面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

　　據報告顯示，廣州市目前獲得預售許可證但尚未售出的庫存面積約為460萬(wàn)平方米，若按照2008年交易量計算，需要12個(gè)月消化。另?yè)�廣州某開(kāi)發(fā)商表示，2009年新增供應量可能依然不低。

　　同時(shí)，深圳市也面臨著(zhù)供應增加的問(wèn)題。報告稱(chēng)，據研究機構估計，包括新開(kāi)工面積形成的潛在供應量在內，深圳市2009年可供預售的住宅面積或達900萬(wàn)~1000萬(wàn)平方米，這使2009年形勢更加不容樂(lè )觀(guān)。

　　而較之廣州和深圳，東莞地區則有更多的存貨需待消化。報告顯示，東莞前11個(gè)月的房地產(chǎn)交易量同比下降了約45%，高盛高華預計東莞目前820萬(wàn)平方米的庫存，需要26個(gè)月才能消化完畢。這將是中國房地產(chǎn)庫存消化時(shí)間較長(cháng)的市場(chǎng)之一。

　　地產(chǎn)企業(yè)壓力沉重

　　值得一提的是，珠三角的房產(chǎn)庫存壓力在一些龍頭地產(chǎn)企業(yè)身上表現尤其明顯。據悉，截至2008年6月30日，碧桂園(02007，HK)的51個(gè)項目中，單廣東省就有26個(gè)，其中8個(gè)位于廣州。

　　從中期業(yè)績(jì)報告上看，碧桂園在建物業(yè)預計的竣工日期主要集中在2008年第三季度至2011年，而廣州地區的7個(gè)樓盤(pán)的在建建筑面積(碧桂園房管部的測量)共2010915平方米，預期竣工日期集中在2008年第四季至2009年第四季。

　　而持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)(持有土地使用權證)部分，其竣工預期主要集中在2008年第二季度到2012年第四季。

　　如何應對庫存的壓力，昨日碧桂園方面婉拒了記者的采訪(fǎng)。

　　實(shí)際上，從各大房地產(chǎn)上市公司此前公布的2008年三季度業(yè)績(jì)報告中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存貨數額早已出現大幅增長(cháng)的現象。據和訊研究部測算數據顯示，截至今年3季度，現有73家房地產(chǎn)上市公司共有價(jià)值2836億元的存貨待消化，而這些存貨消化完畢需要2年以上。

　　據 《每日經(jīng)濟新聞》不完全統計，包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn)及金地集團等房地產(chǎn)龍頭公司的存貨量增長(cháng)較為突出。

　　截至今年三季度，萬(wàn)科存貨余額為873.76億元，比去年同期增長(cháng)了31.45%，按照前9個(gè)月該公司月均銷(xiāo)售額39.57億元計算，萬(wàn)科要消化這部分存貨余額需要大約22個(gè)月的時(shí)間。此外，保利地產(chǎn)、金地集團及招商地產(chǎn)的存貨余額也均出現較大幅度的增長(cháng)，分別為417.51億、265.9億元和215.52億元。

　　多家企業(yè)放緩拿地

　　對于當前眾多開(kāi)發(fā)商較大數額的存貨量，中原證券研究所研究員魏博認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)自身仍然難以回暖，而因供需關(guān)系仍是供大于求，所以消化存量的壓力將貫穿2009年。

　　對此，上市公司也采取了相應的措施來(lái)積極應對。

　　萬(wàn)科在其三季度報告中表示，公司為了保持更為穩健的存貨規模，公司決定在此前調低全年開(kāi)竣工計劃的基礎上再度下調今年的開(kāi)工計劃。

　　同樣，招商地產(chǎn)相關(guān)人員也對《每日經(jīng)濟新聞》表示，由于公司目前的存貨可供未來(lái)2至3年的消化，所以公司在短期內不會(huì )有大規模的拿地計劃。

　　截至2008年9月10日，雅居樂(lè )(03383，HK)竣工待售的庫存為60.8萬(wàn)平方米，土地儲備超過(guò)2900萬(wàn)平方米。公司表示現有的土地儲備可維持公司未來(lái)7~10年的發(fā)展。在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，公司主席陳卓林表示，公司的多個(gè)項目將推遲竣工。

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　　二套房貸放寬深圳銀行放得更開(kāi)？

　　昨日，國務(wù)院放寬二套房貸限制政策，“對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。記者隨后走訪(fǎng)了深圳多家銀行，發(fā)現銀行在二套房貸的認定上觀(guān)點(diǎn)并不統一。在市場(chǎng)考慮銀行如何在 “人均面積”和“當地平均水平”做比較時(shí)，銀行似乎對兩者孰大孰小并不過(guò)多考慮。

　　深圳平安銀行某支行內部人士告訴記者，只要第一套房的人均居住面積低于當地水平，客戶(hù)購買(mǎi)第二套房申請房貸時(shí)就可以享受二套房?jì)?yōu)惠政策，即首付兩成，貸款利率下浮30%。

　　深發(fā)展一客戶(hù)經(jīng)理則認為，目前二套房貸標準細則還未發(fā)下來(lái)，具體操作還不能確定。但她表示，一家三口、房屋面積88.8平方米是二套房貸是否執行的分水嶺�？蛻�(hù)第一套房面積在這個(gè)數字以下可享受二套房?jì)?yōu)惠政策，反之則不能。

　　招行、建行和工行在二套房貸認定標準上，并不把客戶(hù)第二套房屋面積作為考核標準。不過(guò)，不少業(yè)內人士認為二套房貸放寬對銀行不會(huì )有實(shí)質(zhì)影響。光大銀行分析師認為，有實(shí)質(zhì)性影響的救樓市政策是稅收政策，但這不會(huì )影響到銀行。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，二度房貸政策并不是鼓勵炒房。(李凌霞 盧肖紅 黃惠敏)