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　　在上海一家金融企業(yè)工作的白領(lǐng)小方，正在籌劃著(zhù)購進(jìn)自己的第二套住宅，并將目標定在了上海的黃金地段——靜安區。剛剛聽(tīng)到國務(wù)院17日部署的“房產(chǎn)新政”，小方夫婦十分興奮，然而近幾日在新開(kāi)樓盤(pán)和房屋中介處咨詢(xún)一圈下來(lái)，小方發(fā)現上述政策的利好因素，在上海早已經(jīng)提前消化。他依然要陷入“買(mǎi)與不買(mǎi)”的時(shí)機選擇中，期待價(jià)格和政策面上的實(shí)質(zhì)性變化。

　　上海易居研究員一位分析師對記者表示，小方這樣的購房者的心態(tài)很典型。就上海而言，此次新政中對居民購房最為關(guān)鍵的“二套房貸”和“營(yíng)業(yè)稅減免”政策，已經(jīng)在上海實(shí)施了一段時(shí)間，因此對比上海的現行政策并未出現放松，也不可能在短期內推動(dòng)房屋成交量的上揚。不過(guò)，他認為這畢竟是政府對改善型購房需求的認可和證明，只是政策的“小步伐出臺”局限，將影響“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費”意圖的實(shí)現，二套房貸政策不“真正放開(kāi)”，改善性購房需求無(wú)法充分釋放。新政出臺后首日，上海普通住宅成交267套，與12月初以來(lái)的日成交額相比并無(wú)明顯變化。

　　政策利好已經(jīng)提前釋放

　　就此次新政中關(guān)鍵的“二套房貸政策”，大華集團的一處樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，新政之前，擁有首套房的業(yè)主購買(mǎi)二套房已經(jīng)在按“首次貸款購房享受優(yōu)惠利率”操作，條件是要有當地居委會(huì )開(kāi)具的證明，證明業(yè)主的人均住房面積低于當地平均水平(上海為32.2平方米)�！氨热缒銈冃》蚱迌煽谠瓉�(lái)有個(gè)100平方米的房子，平均每人50平方米，肯定是高于當地平均水平的，沒(méi)有辦法貸到款，但如果你把父母也拉進(jìn)來(lái)，讓居委會(huì )開(kāi)具兩代同堂的證明，銀行就可以給你們提供優(yōu)惠的二套房貸了”。

　　長(cháng)城證券地產(chǎn)研究小組表示，此次新出的二套房貸政策，是重申2007年12月5號央行452號文件的規定，因此，從政策上來(lái)看，并沒(méi)有太多的新意。關(guān)于減免營(yíng)業(yè)稅，此前上海政府已經(jīng)出臺該政策，新政對上海市場(chǎng)意義有限。

　　再出新政空間不大

　　國金證券房地產(chǎn)分析師曹旭特表示，此次政府出臺的政策力度較大，后市再出臺更多的政策已經(jīng)沒(méi)有太大空間。他認為，此次的刺激性政策對于樓市的企穩有重要作用，房?jì)r(jià)距離合理水平的偏差將會(huì )受益于稅收政策而逐漸收窄。同時(shí)，短期企穩的成交量和銀行對地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款的支持都會(huì )增強購房者入市的信心。

　　上海華域不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)經(jīng)理朱燁告訴記者，上�！皽p免營(yíng)業(yè)稅”的政策對于房?jì)r(jià)的下調力度影響最大，此前其公司代理的位于上海中內環(huán)間的“中環(huán)家園”、“中環(huán)花苑”等樓盤(pán)100平方米一套的總價(jià)均在165萬(wàn)元以上，目前這一平均價(jià)格已經(jīng)降到了140萬(wàn)元左右，“主要是以往稅負都被賣(mài)房人打包在房?jì)r(jià)中轉嫁給了購房人，現在這一塊價(jià)格消失了”，他認為，接下來(lái)政府再出臺有如此影響力的政策幾乎無(wú)可能，“除非完全取消營(yíng)業(yè)稅”。

　　中原地產(chǎn)一位分析師表示，今后即使有更多的政策刺激，也無(wú)外乎繼續在降息和稅費上做文章，完全取消二套房限制的可能性不大。該分析師表示，上海目前執行的二套房貸標準，其實(shí)比國務(wù)院新政的標準更加寬松，上海政策并沒(méi)有界定“第二套住房須為普通商品房”，可見(jiàn)中央政府對炒房行為十分謹慎，“希望促進(jìn)改善性需求，而非投資與投機性需求”。(記者 王進(jìn))