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　　亦莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)風(fēng)光過(guò)，在2002年~2005年期間，亦莊是一個(gè)經(jīng)常被人們提起，并被寄予厚望的地方。各種風(fēng)格迥異的聯(lián)排、別墅在這個(gè)期間拔地而起，構成了亦莊花園一樣的優(yōu)美景觀(guān)。

　　然而過(guò)快的土地消耗卻讓這片區域在近兩年發(fā)展停滯不前，亦莊就像一片孤島。雖然很多投資者看到了亦莊的美好環(huán)境和投資潛力，但大多數人對亦莊普遍有一種感覺(jué)：居住于亦莊鎮的人大多并不在亦莊產(chǎn)業(yè)園區工作，而在亦莊產(chǎn)業(yè)園區上班的人反而每天乘坐班車(chē)進(jìn)出這片開(kāi)發(fā)區。

　　如今核心區域已經(jīng)沒(méi)有多少土地。在新城規劃背景下，亦莊會(huì )迎來(lái)怎樣的第二輪發(fā)力？

　　　　“孤島”上的不均衡分配

　　“北京是個(gè)交融的社會(huì )，任何地方住的都不是100%的當地人，亦莊住的人很多是在本地的500強企業(yè)的員工，也有很多是CBD的白領(lǐng)，很難說(shuō)北京哪個(gè)區域的人一定在此上班�！敝熹J分析。但大體來(lái)講，居住還是有一定的區域性，而亦莊居住人群的區域性相對北京其他地區更加薄弱。

　　“其實(shí)從南三環(huán)開(kāi)車(chē)到亦莊，距離并不遠�？墒侵虚g要經(jīng)過(guò)一段開(kāi)發(fā)不足的‘荒蕪’區域，感覺(jué)上就遠得多。就像2000年以前的望京也讓人感覺(jué)很遠，當時(shí)東北四環(huán)還沒(méi)有大規模的開(kāi)發(fā)，雖然當時(shí)的望京也離亞運村很近，卻給人被隔離開(kāi)的感覺(jué)�！备卟哳檰�(wèn)總經(jīng)理車(chē)輪表示。而這段心理上的距離，讓亦莊在某種程度上形成了一個(gè)“孤島”，使得人們對于在在亦莊居住產(chǎn)生很大的抗性。

　　“要解決這個(gè)問(wèn)題，配套是非常重要的�！避�(chē)輪說(shuō)，“亦莊正經(jīng)歷一個(gè)‘痛苦’的過(guò)程。首先，這里現在幾乎沒(méi)有大型超市，商業(yè)設施不充足，大部分人的大部分消費仍然得回到城里。這在很大程度上制約了亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面的配套是交通，2007年開(kāi)通的5號線(xiàn)，和預計2010年開(kāi)通的亦莊輕軌線(xiàn)，將非常有助于縮短人們的心理距離�！�

　　另外一個(gè)原因在于消費階層的“錯位”。在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間里，亦莊的產(chǎn)業(yè)以工廠(chǎng)制造為主，這導致很多工作于此的人是產(chǎn)業(yè)工人。亦莊核心居住區的項目卻有較高的檔次，受到規劃指標的限制，大部分住宅產(chǎn)品的容積率都在1.3~1.5%之間。

　　亦莊的制造產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的“藍領(lǐng)”人群，卻無(wú)法承載定位“國際生態(tài)宜居新城”的亦莊的“高端”住宅產(chǎn)品。

　　“小戶(hù)型市場(chǎng)基本是空白的�！敝袕V信地產(chǎn)服務(wù)機構副總經(jīng)理韓昆說(shuō)，“現在有一些小戶(hù)型項目，都是通過(guò)‘商改住’來(lái)做，真正的在售純住宅產(chǎn)品只剩下一兩個(gè)�！�

　　“所以，亦莊現在東擴(路東區)、南擴(馬駒橋)，產(chǎn)業(yè)怎么定位、發(fā)展很重要。如果將來(lái)仍然以建工廠(chǎng)方向的話(huà)，以產(chǎn)業(yè)工人為主要消費人群，一定會(huì )影響本地人群的消費能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本地需求就會(huì )有問(wèn)題。好在現在新城定位與高端產(chǎn)業(yè)，意味著(zhù)將來(lái)才會(huì )有更多的白領(lǐng)、高級藍領(lǐng)甚至金領(lǐng)出現�！避�(chē)輪分析。

　　那么，如何安置低端消費人群的本地居住問(wèn)題？如何讓他們也在亦莊找到棲身之所？

　　“目前已經(jīng)有部分普通居住區域，如路東區北側的三羊居住區，這里將來(lái)還會(huì )有較大開(kāi)發(fā)空間，但它與亦莊目前的核心區，交通上有一定問(wèn)題。馬駒橋南邊將來(lái)也會(huì )有大量普通住宅在里面�！避�(chē)輪說(shuō)。

　　據韓昆透露，在馬駒橋一帶，珠江、復地、融科、和聲、金地等開(kāi)發(fā)商都已有項目�！叭莘e率都在2以上，從亦莊鎮過(guò)去要20分鐘車(chē)程，雖然配套完全沒(méi)做起來(lái)，人文環(huán)境也不如亦莊鎮。但房?jì)r(jià)控制得不錯，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦莊南部區域，政府已經(jīng)拿出兩塊地做限價(jià)房，這些定位與亦莊核心區大有不同，都是為了解決開(kāi)發(fā)區產(chǎn)業(yè)鏈上的低端購買(mǎi)力人群的需求�！�

　　被低估的市場(chǎng)

　　亦莊目前的房?jì)r(jià)在1萬(wàn)元上下�！斑@是被低估的。南四環(huán)的房?jì)r(jià)都在1.1萬(wàn)元/平方米，東四環(huán)在1.3萬(wàn)元/平方米左右�！表n昆說(shuō)。

　　“現在不是看價(jià)格的時(shí)候。整個(gè)國家經(jīng)濟形勢對價(jià)格有影響，難免會(huì )有偏差，導致價(jià)值與價(jià)格不對等。但我認為從長(cháng)遠來(lái)講，亦莊這片在新城規劃背景下，區域價(jià)值正逐步提升。投資價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值都會(huì )提升�！北本┖仙�美添房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱銳說(shuō)，“房地產(chǎn)受金融危機影響比較大，但長(cháng)遠來(lái)看，價(jià)格還是有大的一些回補的空間。亦莊的房?jì)r(jià)確實(shí)是比較低的板塊�！�

　　朱銳認為，亦莊這兩年發(fā)展的“停滯”跟定位有關(guān)，原來(lái)的住宅都作為產(chǎn)業(yè)園區配套的必要補充，只是工作人員和從業(yè)人員需要的居住區，其實(shí)標準還差得很遠。而現在的新城規劃對所有開(kāi)發(fā)商來(lái)講，都是一個(gè)非常好的機會(huì )。

　　亦莊的房?jì)r(jià)曾領(lǐng)先通州，而現在卻低于通州。但朱銳認為，實(shí)際上亦莊的園區規劃很好，居住密度比較低，先天基礎比通州要好得多，但通州的大開(kāi)發(fā)卻恰好趕上了房?jì)r(jià)飆升的幾年�！岸�亦莊這幾年的停滯跟開(kāi)發(fā)中途斷檔有很大關(guān)系�，F在亦莊的前景很多人看的也不是很明確，只知道馬上修地鐵，馬上要做相應的工作，具體的情況很多投資者也清楚。但是，隨著(zhù)新城的重新規劃，相信亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值肯定會(huì )很快被重新挖掘和重新定位�！敝熹J說(shuō)。

　　　　飽和市場(chǎng)下的深度提升空間

　　“亦莊老的行政區劃土地比較緊張，該開(kāi)發(fā)的也都開(kāi)發(fā)完了。新的區域在東部和南部，這里會(huì )迎來(lái)一個(gè)新的重新定位�！敝熹J說(shuō)，“亦莊新城會(huì )以原來(lái)的基礎為主軸，補充進(jìn)來(lái)很多東西�！�

　　據他介紹，合生美添在亦莊的項目中就做了會(huì )所和國際俱樂(lè )部，而在此之前，“亦莊甚至連游泳池都沒(méi)有。我們做的小區可能還要規劃高爾夫的練習場(chǎng)。這些都是亦莊未來(lái)需要發(fā)生的變化。以前的亦莊滿(mǎn)足居住功能就可以了，現在要向新城靠攏，許多第三產(chǎn)業(yè)都需要跟進(jìn)�！�

　　而這個(gè)項目配套中還包括商場(chǎng)�！叭绻�不建新城的話(huà)，在亦莊開(kāi)發(fā)區做商場(chǎng)定位就會(huì )有問(wèn)題，但現在反而很缺乏一個(gè)商場(chǎng)，建成后會(huì )有大量消費人群，亦莊整個(gè)區域的商業(yè)也會(huì )有大量的跟進(jìn)�！�

　　如果說(shuō)奧運會(huì )是北京向全世界做了一次廣告，那么2010年的上海世博會(huì )則會(huì )為中國的幾大城市帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的投資新機會(huì )�！白钭屓烁信d趣的城市無(wú)疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦莊又地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈的軸承點(diǎn)，交通四通八達，第二機場(chǎng)的興建，也很可能帶來(lái)更大的利好�！表n昆說(shuō)。

　　“但亦莊的居住功能還沒(méi)有深度挖掘�！表n昆補充。很多人并不了解亦莊的歷史，這一片20多平方公里的干凈土地，在清朝時(shí)期曾是一片皇家狩獵場(chǎng)。如今，清新雅致的生態(tài)環(huán)境沿襲下來(lái)，居住產(chǎn)品大部分都南北通透，設計人性化�！皬姆康禺a(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，做好這一片低密度居住區，營(yíng)造出‘國際’感覺(jué)，讓來(lái)亦莊的人們感覺(jué)像到了國外，這已經(jīng)是亦莊的成功之處�！�(劉辰）