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　　2007年和2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)用“過(guò)山車(chē)”來(lái)形容再貼切不過(guò)了，07年土地和房?jì)r(jià)一路狂飆，08年正當這個(gè)市場(chǎng)熱得發(fā)燙的時(shí)候卻被金融海嘯席卷，急轉直下，市場(chǎng)成交量持續走低，宏觀(guān)經(jīng)濟形式進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)界的神話(huà)幾乎在一夜之間破滅。日前，我愛(ài)我家房屋中介發(fā)布《2008年北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)報告》，盤(pán)點(diǎn)2008北京房地產(chǎn)市場(chǎng)六大關(guān)鍵事件。

　　　1 新政出臺擴大內需，減稅托市力促增長(cháng)

　　10月22日國務(wù)院為拉動(dòng)內需、促進(jìn)整體經(jīng)濟增長(cháng)，下發(fā)了五大類(lèi)十四項針對房地產(chǎn)“救市”政策，其中備受關(guān)注的則是包括相關(guān)住房稅費方面的減免，個(gè)人首次購買(mǎi)普通住房的金融支持等方面的規定，以及對于地方政府制定鼓勵住房消費的收費減免政策給予了政策指導和調控依據。

　　政策“滿(mǎn)月”之后，為了貫徹中央精神，北京市11個(gè)相關(guān)政府部門(mén)聯(lián)手出臺的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》姍姍來(lái)遲。兩次政策出臺均以解決居民基本住房需求為核心，在加大住房保障力度的基礎上，對住房交易稅費、信貸政策，住房供應結構以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面推出了一系列的利好政策。此外，北京市有關(guān)調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jì)r(jià)格標準的條款使得部分“非普通住房”隨即納入“普通住宅”范圍之內，加之減免契稅政策的綜合作用，二手房市場(chǎng)內受政策優(yōu)惠房源數量激增明顯。

　　在當前經(jīng)濟形式下，上述新政的出臺對于提振購房者信心、刺激樓市回暖起到了一定程度的促進(jìn)作用，結合4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激方案的敲定和其中9000億保障性住房建設投入的落實(shí)，宏觀(guān)政策中提及的擴大內需促增長(cháng)的調控主旨將得到進(jìn)一步深化，國內的經(jīng)濟運行環(huán)境也有望在多種利好因素的綜合作用下有所改善。

　　　2 百日巨變兌現拐點(diǎn)，樓市調整尚未結束

　　去年年底萬(wàn)科領(lǐng)袖王石的“拐點(diǎn)論”引發(fā)的樓市動(dòng)蕩尚未平息，屢有驚人言論的潘石屹又于今年年初接連在各種公眾場(chǎng)合發(fā)表言論，認為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將因資金問(wèn)題舉步艱難。兩者闡述觀(guān)點(diǎn)雖不盡相同，但房地產(chǎn)行業(yè)由盛及衰已在所難免。

　　不過(guò)，有所強調的是，“百日巨變”只針對房地產(chǎn)企業(yè)而非房?jì)r(jià)，而地產(chǎn)行業(yè)的洗牌亦不會(huì )以一種劇烈的方式進(jìn)行，更不會(huì )在近期出現血腥格局。一石激起千層浪，“百日巨變”的論調引發(fā)樓市各方爭議不斷。時(shí)值年底，兩位再度拋出驚人觀(guān)點(diǎn)。王石認為，雖然經(jīng)過(guò)近一年的下跌，但是市場(chǎng)的調整仍未結束，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )出現價(jià)格的下跌。而潘石屹則表示，未來(lái)普通住宅市場(chǎng)將基本被保障房占領(lǐng)，僅存的普通住宅在成本方面又無(wú)法與保障房競爭。北京的普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅將面臨著(zhù)巨大降價(jià)壓力。

　　　3 二手經(jīng)適房收益受限，建立層次促流轉循環(huán)

　　今年4月8日，北京市建委頒布了《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴格指出未滿(mǎn)5年經(jīng)濟適用房不得上市交易，同時(shí)對于出售已購經(jīng)濟適用住房的家庭給予了不得再購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房或其他政策性保障住房的規定。新政的出臺更加明確了經(jīng)濟適用房等保障性住房在市場(chǎng)中的作用，抑制了通過(guò)保障性住房獲取暴利的渠道，令保障性住房能夠更好地在市場(chǎng)中流通循環(huán)，發(fā)揮其應有的作用，為逐步建立分層次的住房供應體系打下堅實(shí)的基礎。

　　　　4 存量房買(mǎi)賣(mài)全面網(wǎng)簽，交易透明度加速提升

　　今年9月24日建委下發(fā)《關(guān)于全面推行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知規定自2008年10月15日起，已取得房屋所有權證的存量房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，當事人在申請轉移登記前均需進(jìn)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約。此項措施的推行對于整個(gè)二手房市場(chǎng)具有劃時(shí)代的意義，一方面有利于進(jìn)一步規范存量房交易市場(chǎng)，最大限度的杜絕一房二賣(mài)現象的發(fā)生，同時(shí)提高了行政服務(wù)管理水平和辦事效率，加強了對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員的監督管理，未來(lái)行業(yè)實(shí)際準入門(mén)坎和經(jīng)營(yíng)管理水平將得以加速提升，從而推動(dòng)二手房市場(chǎng)的交易安全和規范經(jīng)紀公司的行業(yè)自律。其政策指向性不僅對于未來(lái)二手房市場(chǎng)的發(fā)展與完善起著(zhù)獨一無(wú)二的導引作用，而且隨著(zhù)北京二手房市場(chǎng)新的交易模式、中介公司新的業(yè)務(wù)模式以及政府和中介協(xié)會(huì )新的管理雛形的日漸形成。

　　　5 緩解觀(guān)望擴大內需，央行降息幅度罕見(jiàn)

　　今年美國次貸危機引發(fā)了全球性經(jīng)濟衰退，我國經(jīng)濟的整體運行環(huán)境也愈發(fā)錯綜復雜。9月15日，央行首次決定下調人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行6年來(lái)的首次降息。雙率下調釋放了國家保經(jīng)濟增長(cháng)的重要信號，此后，10月8日和29日又接連發(fā)布了下調存款準備金率和存貸款基準利率以及下調金融機構人民幣存貸款基準利率的決定。11月26日年內的第四次降息重磅出擊，一年期人民幣存貸款基準利率各下調1.08個(gè)百分點(diǎn)。此次貸款利率的降幅也創(chuàng )出了自1997年以來(lái)11年間的歷史最高水平。

　　如此頻繁的降息舉措說(shuō)明，我國的宏觀(guān)調控業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)全力保障經(jīng)濟增長(cháng)的階段，面對當前國際國內的嚴峻形勢，保持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展的目標已經(jīng)日漸明朗；此外，央行的降息對于辦理個(gè)人貸款的購房者無(wú)疑是一個(gè)利好消息，有助于恢復購房者信心和緩解持續彌漫的觀(guān)望氛圍，為“擴大內需保增長(cháng)”的宏觀(guān)調控目標奠定了基礎。雖然降息也在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖和復蘇尚需一定時(shí)間的積累。

　　6 營(yíng)業(yè)稅調整推動(dòng)回暖，第二套房貸暫無(wú)變化

　　為了進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模，12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項政策措施。新政強調了二套房貸的應用范圍；一年內減免營(yíng)業(yè)稅，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　有鑒于新政出臺與發(fā)揮效力間存在的時(shí)間差以及相應細則等問(wèn)題尚未解決，加之未來(lái)繼續加大救市力度放寬購房退稅等政策的可能性也依然存在，因此多項利好新政所產(chǎn)生的疊加作用還有待整個(gè)市場(chǎng)交易狀況的印證。(李梅)