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　　深圳今冬氣候溫暖，遭遇市場(chǎng)寒流的深圳樓市也迎來(lái)了暖意洋洋的“小陽(yáng)春”。11月，深圳商品住宅成交量超過(guò)6000套，達到了今年以來(lái)的最大值。進(jìn)入12月，住宅成交量繼續放大。17日，國家宣布減免房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅，放寬“二套房”信貸限制。近日，深圳一、二手房成交量均超過(guò)200套，與新政前相比明顯增多。價(jià)格方面則出現明顯回落，權威機構統計，11月，深圳一手樓均價(jià)剔除高價(jià)豪宅集中入市的影響，均價(jià)為9842元，下降幅度較大。

　　　　1 成交量突然發(fā)飆

　　11月以來(lái)深圳樓市成交量的放量幅度有些超出預期。10月22日，國家出臺救樓市新政后的一周內，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，深圳一手房成交套數驟然萎縮五成。11月1日，新政正式實(shí)施，前期壓抑的成交量和新激發(fā)的購買(mǎi)需求合并爆發(fā)，深圳一手房成交套數突增兩倍以上，從日均幾十套增至200套上下。隨之而來(lái)的大幅降息，房貸優(yōu)惠，使住宅成交量在高位繼續攀升。

　　中國房地產(chǎn)指數研究院深圳分院發(fā)布的11月份深圳樓市報告顯示：當月全市商品住宅總成交套數為6039套比上月增加2550套環(huán)比增幅七成以上；平均每周成交1510套每日成交216套�！斑@樣的增長(cháng)超出預期�！币患业禺a(chǎn)中介的高管興奮地說(shuō)。

　　12月，樓市成交量在高位繼續放大。深圳市世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司監控的數據表明，12月1日-14日，我市新房成交3584套，成交面積32.39萬(wàn)平方米，平均面積90.39平方米／套。與上月同期相比，全市新盤(pán)價(jià)跌量升。全市二手房成交2319套，成交面積28.28萬(wàn)平方米，平均面積122平方米／套。二手房交易量環(huán)比上升20%，平均價(jià)格下跌0.1%。難怪記者們不吝使用“銷(xiāo)售火爆”的字眼。

　　　2 平價(jià)別墅賣(mài)得歡

　　這是一份令人驚訝的銷(xiāo)售成績(jì)單，去年一開(kāi)盤(pán)就面臨樓市巨幅調整的珠江東岸別墅，截止到2008年底，一年時(shí)間就賣(mài)出將近八成的別墅，日均銷(xiāo)售兩至三棟，其中90%由深圳人購買(mǎi)。相對目前一周、半月都難有成交的樓盤(pán)而言，珠江東岸創(chuàng )造了令人羨慕的業(yè)績(jì)巔峰。

　　珠江東岸，位于深圳大工業(yè)區與大亞灣交界處，距深圳中心區40分鐘車(chē)程，占地約61萬(wàn)平方米，擁有約1000棟260-350平方米的雙拼、聯(lián)排及商業(yè)別墅，它是珠江地產(chǎn)傾力打造的超大規�！拔靼嘌里L(fēng)情純別墅小鎮”。

　　自去年樓市調整以來(lái)，珠江東岸也不斷遭遇樓市寒流的襲擊，但通過(guò)不斷積極調整銷(xiāo)售戰略，近幾個(gè)月其銷(xiāo)售有了巨大的突破。在國家不斷采取降息舉措、出臺各項房地產(chǎn)利好政策的背景下，公司也因時(shí)制宜推出“158萬(wàn)元實(shí)現深圳人純別墅夢(mèng)想”的新價(jià)格策略，以均價(jià)6200元／平方米推出“加5萬(wàn)送35萬(wàn)全屋精裝修”的促銷(xiāo)組合拳，以高性?xún)r(jià)比幫助深圳人進(jìn)入別墅夢(mèng)想生活新時(shí)代。

　　　　3 “領(lǐng)跌”普房別樣火

　　降價(jià)對別墅銷(xiāo)售效果神奇，對小戶(hù)型促銷(xiāo)也是一試就靈。雷圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理肖英鐸表示，雷圳地產(chǎn)致力打造大眾精品，在南山區開(kāi)發(fā)的前海0755項目，主要戶(hù)型為小三房和兩房。在低迷市場(chǎng)中，這一項目的銷(xiāo)售率高達70%。

　　“我們認為，在建成高品質(zhì)的房子和一流的小區環(huán)境后，最重要的是制定合理的價(jià)格�！毙び㈣I以率先降價(jià)為榮。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應當拋棄暴利取向，主動(dòng)擠掉泡沫，合理定價(jià)。消費者心中明白著(zhù)，看到性?xún)r(jià)比合適的房子，自然會(huì )果斷出手�！叭ツ�12月，前海0755項目第一期開(kāi)盤(pán)，當時(shí)市場(chǎng)價(jià)格還處于高位，我們在特區內率先‘破萬(wàn)’，將房?jì)r(jià)降至1萬(wàn)元／平方米以下。消費者對價(jià)格非常敏感，房子很快售完。今年6月，第二期開(kāi)盤(pán)，雖然以1萬(wàn)元／平方米出售，也會(huì )有成交，但我們根據成本加適當利潤的方式定價(jià)，7980元／平方米起售，率先‘破8’。開(kāi)盤(pán)當日，有2000人前來(lái)預登記。11月以來(lái)，政策利好不斷，0755項目的尾盤(pán)也在順利出售，每周成交六、七套。

　　　　業(yè)內分析

　　　　利好政策頻出歲末行情將延續

　　業(yè)內人士分析，11月初開(kāi)始的住宅交易放量，有多方面的原因。一方面，去年10月以來(lái)，高企的房?jì)r(jià)持續下跌，市場(chǎng)觀(guān)望情緒強烈，一些買(mǎi)房自住、升級換房的剛性需求暫時(shí)受到壓抑，積累了較大的購買(mǎi)力。有的市民堅持看房有半年之久，只等一個(gè)出手的契機。而10月下旬開(kāi)始連續推出的救樓市政策，無(wú)疑是推動(dòng)觀(guān)望者出手的“臨門(mén)一腳”。這些利好政策包括降稅，免稅、降息、利率優(yōu)惠等一系列實(shí)質(zhì)性舉措，切實(shí)減輕了購房人的負擔，經(jīng)初步計算，七折房貸利率加持續降息，辦理20年貸款的購房人月供可少交兩成。另一方面，年末臨近，受經(jīng)濟下滑影響的地產(chǎn)公司急需回籠現金，有的急需出貨制作“可供觀(guān)瞻”的年報，紛紛使出打折、優(yōu)惠、降價(jià)的種種辦法，吸引購房人。

　　有些業(yè)內人士擔心，11月住宅成交放量后，隨著(zhù)需求的集中釋放，市場(chǎng)可能重新轉向量縮價(jià)跌的軌道。中央經(jīng)濟工作會(huì )議已確定擴大內需為振興經(jīng)濟的根本，房地產(chǎn)則被排在擴大內需的重要位置，因此，人們相信有更多刺激房地產(chǎn)交易的利好政策出臺，從而為市場(chǎng)盡快止跌回暖創(chuàng )造條件。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士認為，綜觀(guān)影響房地產(chǎn)運行的主流因素，近期，深圳樓市價(jià)跌量升的“小陽(yáng)春”景象還將維持。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　　　明年樓市基調：調價(jià)消化庫存

　　即將來(lái)臨的2009年，樓市將怎么走？部分權威機構和專(zhuān)業(yè)人士較一致的看法是，降價(jià)消化庫存會(huì )成為基本趨勢。

　　國海證券認為，近期政府的地產(chǎn)刺激政策力度較大，至少會(huì )對成交量起到階段性的明顯刺激，但政策的底線(xiàn)仍然是限制房地產(chǎn)投資投機，釋放的應主要是占高峰成交量50%左右的自住需求，這很難將市場(chǎng)成交推到新的高度。由于市場(chǎng)存貨壓力較大，按高峰成交量也需至少一年消化。

　　國信證券的觀(guān)點(diǎn)是，未來(lái)一年為保經(jīng)濟增長(cháng)，還有進(jìn)一步的松動(dòng)政策出臺。預計2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時(shí)房貸實(shí)際基準利率可能在3.7%左右，購房人負擔累計減輕21.66%，相當于房?jì)r(jià)下降21%以上；加上房地產(chǎn)供給結構改善，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調價(jià)，房地產(chǎn)購買(mǎi)力會(huì )顯著(zhù)增強，預計明年下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量會(huì )得到明顯改善。

　　渣打銀行關(guān)于中國經(jīng)濟的最新報告稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入周期性低迷，預計2009年房?jì)r(jià)將會(huì )進(jìn)一步走低，直到2009年底和2010年以后投資者購房需求逐步恢復。報告分析，已售房屋面積增速下滑導致空置房數量上升，增加了多數城市的房?jì)r(jià)下行壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售減少庫存。降價(jià)策略通常取得良好的效果，說(shuō)明價(jià)格降低后，需求還是比較強勁的。

　　對深圳樓市未來(lái)一兩年的走勢，深圳市世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理黃梓武表示相對樂(lè )觀(guān)。他說(shuō)，深圳今年的商品住宅存量，按現在的銷(xiāo)售水平賣(mài)，還夠賣(mài)一年的。不過(guò)，深圳是一個(gè)移民城市，來(lái)深創(chuàng )業(yè)者沒(méi)有上輩留下來(lái)的房，需要自己購買(mǎi)，剛性需求較大；而且，近兩年，深圳的公共交通將以超乎想象的速度發(fā)展和完善，關(guān)內關(guān)外一體化進(jìn)程加速，關(guān)內居民到交通便利的關(guān)外片區購房改善居住條件的需求會(huì )持續釋放出來(lái)。(作者:譚建偉 徐強）