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　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議日前研究部署了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施，包括加大保障性住房建設力度，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費以及引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售等三個(gè)方面。業(yè)內人士認為，有關(guān)進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費的若干規定，再次向市場(chǎng)傳遞出積極的信號，以改善型需求為主的普通商品住房消費將得以進(jìn)一步釋放。

　　二套房貸政策松綁。信義房屋市場(chǎng)分析師表示，去年9月27日，中國人民銀行和銀監會(huì )曾聯(lián)合發(fā)布通知，明確限制二套房貸款，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等。今年10月27日，央行出臺規定，對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持，但并沒(méi)有對改善型普通自住房進(jìn)行界定。此次新政策明確指出，已貸款購買(mǎi)一套住房、但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，可以比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。按照上海市統計局公布的數據，截至去年末，本市城鎮居民人均住房建筑面積為32.2平方米，人均住房居住面積為16.5平方米。

　　二手房交易稅費再度降低。新政策規定，對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對于上海購房者來(lái)說(shuō)，今年10月22日本市出臺的14條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施中，已經(jīng)明確規定“個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負擔營(yíng)業(yè)稅”。但是，對于購買(mǎi)不足2年需要轉讓的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，此次營(yíng)業(yè)稅從全額征收改為差額征收，無(wú)疑將進(jìn)一步減輕負擔。比如某購房者去年以總價(jià)100萬(wàn)元購入一套二手房，現在以120萬(wàn)元出售。新政策出臺前，應繳納營(yíng)業(yè)稅為120×5.55%＝6.66萬(wàn)元；新政策出臺后，應繳納營(yíng)業(yè)稅為(120-100)×5.55%＝1.11萬(wàn)元，兩者相差5.55萬(wàn)元。

　　上海實(shí)施細則值得關(guān)注。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示，新政策公布后的幾天時(shí)間內，公司所屬各門(mén)店的咨詢(xún)電話(huà)明顯增多，購房者關(guān)心的問(wèn)題包括：差額征收的比例是否維持5.55%、是以戶(hù)口簿為單位還是以實(shí)際居住人數為單位界定人均面積、人均面積標準是否有變化等等�？紤]到上海的具體實(shí)施細則還未公布，因此，大部分潛在需求者近期可能會(huì )出現短時(shí)期觀(guān)望，待最終細則明確后再入市買(mǎi)房。陳宇玨認為，短短四十多天內，政府連續出臺四次鼓勵樓市的政策，這將對提升市場(chǎng)信心起到明顯的促進(jìn)作用，購房者享受到了切實(shí)的優(yōu)惠。預計明年3月份開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì )明顯回升。(賀理銘)