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　　易居房地產(chǎn)研究院對比了今年以來(lái)銷(xiāo)售的全市93個(gè)板塊6.8萬(wàn)套公寓和5613套別墅的成交數據，發(fā)現2008年下半年與上半年相比，有51.1%板塊的房?jì)r(jià)出現了不同程度的下跌。 “跌價(jià)榜”上，北外灘和普陀區內環(huán)兩個(gè)中心城區板塊的均價(jià)分別下跌了27.9%和20.7%。其中中遠兩灣城上半年成交的50套房源均價(jià)為20587元，而下半年成交的150套房源均價(jià)僅14845元，其27.9%的跌幅把整個(gè)普陀內環(huán)板塊的房?jì)r(jià)拉低了20.7%。

　　業(yè)內人士預計，明年一二月份樓市的成交量還會(huì )下滑并進(jìn)入 “冬歇期”，春節過(guò)后開(kāi)發(fā)商就只能采用低價(jià)策略來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)，因此春節后可能是較好的購房時(shí)機。

　　　北外灘板塊領(lǐng)跌市中心

　　在全市的跌價(jià)樓盤(pán)中,有24.5%的板塊房?jì)r(jià)跌幅超過(guò)10%，其中公寓21個(gè)板塊，別墅13個(gè)板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居“公寓榜”第一，均價(jià)已從上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗涇板塊的別墅價(jià)格也下跌了33.9%，從24219元/平方米跌到了16000元/平方米，位居別墅跌幅板第一。

　　市政配套相對落后的遠郊向來(lái)是房?jì)r(jià)大起大落的“重災區”，崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等板塊都位于跌價(jià)板塊前列。但相對抗跌性較強的市中心有不少樓盤(pán)也上了“跌價(jià)榜”。易居中國CRIC系統顯示，北外灘和普陀區內環(huán)兩個(gè)中心城區板塊的均價(jià)分別下跌了27.9%和20.7%。其中，北外灘主要受到白金灣府邸的影響，報價(jià)高達5萬(wàn)-9萬(wàn)元的白金灣府邸5月17日開(kāi)盤(pán)，7月之前售出了22套房源均價(jià)54974元/平方米，而下半年以來(lái)成交的 13套房源均價(jià)僅35242元/平方米，跌幅達35.9%。把整個(gè)北外灘板塊的房?jì)r(jià)拖低了27.9%。內普陀板塊則是受到中遠兩灣城大幅跌價(jià)的影響，因該案上半年成交的50套房源均價(jià)為20587元/平方米，而下半年成交的150套房源均價(jià)僅14845元，其27.9%的跌幅把整個(gè)內普陀區的房?jì)r(jià)拉低了20.7%。

　　浦東張江、高橋、虹口涼城、曲陽(yáng)、閔行華漕等市中心板塊半年來(lái)房?jì)r(jià)也有所下跌。這些板塊多數是因為去年上漲過(guò)快而下跌。多數外環(huán)外價(jià)格還沒(méi)下跌的板塊，可能會(huì )成為春節啟動(dòng)市場(chǎng)時(shí)跌價(jià)的主力。

　　　　別墅跌幅大于公寓

　　值得注意的是，一向以“稀缺”標榜自己的別墅價(jià)格跌幅比公寓還大，易居中國CRIC系統顯示，別墅均價(jià)下跌10%以上的板塊占到了28.3%，比公寓高出了近6個(gè)百分點(diǎn)。對此，易居中國分析師薛建雄指出，別墅的總體供應量并不稀缺，相反還供過(guò)于求。這是導致別墅價(jià)格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以來(lái)，別墅的總供應量已超過(guò)230萬(wàn)平方米，供需比達到1.8比1，而公寓的供需比為1.77比1。

　　別墅的供應量大，原因在于2005年別墅全面禁地之前，上�？晒╅_(kāi)發(fā)別墅的用地大都已批到開(kāi)發(fā)商手上，現在龍東大道、浦江鎮、金山、奉賢等都有大量別墅用地尚沒(méi)有開(kāi)發(fā)。

　　與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商為了提高綜合效益，在大型樓盤(pán)中都配了別墅房源，這些最終導致了別墅的實(shí)際可供應量則有增無(wú)減。而且，由于當時(shí)很多地方上的小企業(yè)拿了別墅用地，他們的開(kāi)發(fā)水平并不高，加上區域不成熟，郊區開(kāi)發(fā)了大量劣質(zhì)的別墅產(chǎn)品，造成了別墅供應的濫竽充數。

　　上海財大房地產(chǎn)研究院教授印堃華認為，所謂的“稀缺”也只有一些成熟板塊和自然資源板塊的別墅才會(huì )稀缺，如西郊、花木、佘山、淀山湖等板塊，因占有交通或自然資源的優(yōu)勢，地價(jià)較高引進(jìn)的開(kāi)發(fā)商能力也比較強。類(lèi)似這種優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)別墅才會(huì )稀缺。因此，別墅價(jià)格的兩極分化也非常嚴重。(記者 徐 運）