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　　　　新政激活需求 樓市或將重現生機

　　　　在中央保增長(cháng)擴內需調結構的總體要求下，新的房地產(chǎn)政策導向已經(jīng)明確，即鼓勵支持住房消費，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。廣州樓市在經(jīng)歷持續一年多調整后，供應方逐漸適應賣(mài)方市場(chǎng)特征，新政利好和價(jià)格回落合力影響下，一度受抑的買(mǎi)家信心也開(kāi)始恢復，合富輝煌市場(chǎng)研究部的研究資料顯示，預計2009年置業(yè)需求將獲得激活，樓市成交有望擺脫低迷。

　　　　五一前后樓市

　　　　或將全面激活

　　2009年重獲中央政策支持無(wú)疑使樓市信心恢復具備了首要前提。而地方政府對樓市的反應將更加積極，目前廣州市政府已經(jīng)明確提出暫停限價(jià)房用地的出讓?zhuān)�并在年底出讓的商住用地中對�?0/70”限戶(hù)型政策進(jìn)行靈活安排，也減少了土地出讓計劃。預計更多其他利好政策也會(huì )在近期陸續明確。

　　另一方面，當前面向首次置業(yè)者中小戶(hù)型產(chǎn)品房?jì)r(jià)降幅較大，多數樓盤(pán)產(chǎn)品總價(jià)已下調至主流剛性置業(yè)者價(jià)格承受區間。合富輝煌集團市場(chǎng)研究部在今年11月對潛在置業(yè)者監測顯示，只有15%的置業(yè)者認為房?jì)r(jià)還會(huì )大幅下降，更多的客戶(hù)認為房?jì)r(jià)即使再降其空間也非常有限。同時(shí)，據合富置業(yè)監測2008年1~11月二手住宅成交均價(jià)同比上漲9%，可從側面提供房?jì)r(jià)信心支持。

　　鑒于當下特殊經(jīng)濟環(huán)境，2009年初置業(yè)需求全面激活難度較大，預計較大規模的需求釋放會(huì )在五一前后，因為其時(shí)中央和各地方房地產(chǎn)政策細則都將基本明確，而且各行業(yè)的企業(yè)裁員和降薪調整將基本完成，潛在置業(yè)者對自身收入預期和未來(lái)發(fā)展會(huì )有所把握。一旦剛性自住需求普遍入市，成交數據有顯著(zhù)回暖，追求舒適和偏重保值的多次置業(yè)需求也將隨之激發(fā)。

　　　成交：銷(xiāo)售面積預增兩成 100m2戶(hù)型料熱銷(xiāo)

　　展望2009年，在政策大力刺激以及市場(chǎng)信心逐步恢復的情況下，存貸利率繼續下調、各種稅費減免等措施，都將推動(dòng)商品住宅成交量回升，但受制于經(jīng)濟基本面的嚴峻形勢，成交量大幅恢復達到2007年水準難度較大。預計廣州市2009年成交量約在650萬(wàn)~700萬(wàn)平方米，平均月度成交量為54萬(wàn)~60萬(wàn)平方米，比2008年560萬(wàn)平方米左右的成交面積增長(cháng)兩成。

　　成交戶(hù)型結構預計將延續2008年趨勢，主要集中在100平方米左右，這一方面受供應結構影響，另一方面也由于80至110平方米內的住宅產(chǎn)品可在控制總價(jià)和居住功能上達成平衡，性?xún)r(jià)比較高。

　　供應：供應充足 中心六區約增3.1萬(wàn)套新貨

　　據合富輝煌市場(chǎng)研究部不完全估計，2009年廣州市中心六區新增供應約3.1萬(wàn)套，約300多萬(wàn)平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區新增供應約4.9萬(wàn)套，約500萬(wàn)平方米；相比2008年同樣有所減少。由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬(wàn)套，因此預計2009年的可售貨量與2008年相當，供應充足。2009年內供求形勢不會(huì )出現再度逆轉。

　　2009年廣州商品住宅新增供應仍以外圍為主，主要集中在白云區、海珠區、花都區及番禺區；白云區新增商品住宅供應充足，特別是金沙洲區域和城西的貨量大；海珠區新增供應有所增加，天河區則有所減少。越秀區貨量保持穩定，荔灣區則有較多的新貨供應。

　　鑒于目前房?jì)r(jià)走勢，限價(jià)房已不被市場(chǎng)看好，預計2009年限價(jià)房余貨加新貨上市約4000套，對商品房市場(chǎng)的沖擊大為減弱。

　　　房?jì)r(jià)：降幅趨緩 在8500~9500元/m2波動(dòng)

　　2009年廣州房?jì)r(jià)仍處于調整階段，但降幅將大為趨緩。目前很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始減少開(kāi)發(fā)規模，并對2009年提出以銷(xiāo)定產(chǎn)的基本策略，同時(shí)地價(jià)和建材價(jià)格大幅下降，未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本將會(huì )下降。預計2009年已獲政策支持的開(kāi)發(fā)商的資金壓力將有所減輕，促銷(xiāo)意愿依然強烈，但大幅降價(jià)沖動(dòng)減弱。

　　隨著(zhù)新貨減少、余貨持續消化，成交價(jià)格表現仍將有所回落。同時(shí)，中心區的價(jià)格將較為堅挺，放貸新政的松綁亦可為其成交增長(cháng)提供支撐；另一方面，外圍區域的供應量大，2009年必然發(fā)力搶市場(chǎng)。同時(shí)隨著(zhù)對新區認同度較高、價(jià)格承受力偏低的首次置業(yè)剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區域的原因亦可能拉低全市住房均價(jià)，成交均價(jià)將受中心城區與外圍區域成交比重變化影響而波動(dòng)。

　　2009年月度均價(jià)波動(dòng)區間在8500~9500元/m2之間，2009年商品住宅需求的激活將在這個(gè)價(jià)格平臺展開(kāi)。預計在2009年初，廣州樓價(jià)仍將處于一個(gè)尋底過(guò)程，成交平緩回暖，量?jì)r(jià)曲線(xiàn)逐漸靠攏，當二者基本契合時(shí)，價(jià)格會(huì )趨于穩定，置業(yè)需求將全面激活，下半年商品住宅成交量進(jìn)入穩步上升期。

　　繼12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議發(fā)出了放松二套房貸和縮短二手營(yíng)業(yè)稅免征年限的決議后，國務(wù)院辦公廳又于12月22日上午出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，這其實(shí)是對17日新政的細化。對購房者來(lái)說(shuō)，二套房貸政策的松綁具有相當的“驚喜”。因為細化了的新政總算為改善型住房消費“正了名”。17日新政出臺時(shí)，讓業(yè)界普遍理解為“人均住房面積指標的確立”只是撕開(kāi)了二套房貸限制的一道口子，也是政府初步松綁來(lái)試探市場(chǎng)反應，不過(guò)如今《意見(jiàn)》加上讓商業(yè)銀行按風(fēng)險自己確定的表態(tài)，顯然是二套房貸獲得了真正的松綁，甚至是購買(mǎi)第三、第四套房子都得到了全面的松綁。

　　與此同時(shí)，《意見(jiàn)》不僅給開(kāi)發(fā)企業(yè)以信心，也明確發(fā)出了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)“降價(jià)”的信息，并要求地方政府出面化解降價(jià)糾紛。不過(guò)，盡管中央在兩個(gè)月內四次催谷房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在對相關(guān)政策的理解上，普通民眾還有不少疑惑。在此，記者將對新政中出現的三大謎團——“二套房貸是否已經(jīng)徹底突破了？”、“對開(kāi)發(fā)商的政策是否大轉向？”和“是否鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)？”作出詳細分析，希望能夠幫助各位街坊盡量深入理解新政精神。(記者王荔玨、陳白帆)