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　　目前在上海郊區出現很多以工業(yè)用地立項的所謂“總部辦公區”。在這些辦公區見(jiàn)不到整齊排列的廠(chǎng)房，卻是成組團式的別墅物業(yè)。此間人美其名曰“別墅式總部辦公”。

　　本報記者調查發(fā)現，這些項目以總部工業(yè)園區的名義出現，產(chǎn)品的外形做得和別墅類(lèi)似，有聯(lián)體也有獨幢“別墅”，但是，從這類(lèi)產(chǎn)品的產(chǎn)權證上來(lái)看，仍然屬于工業(yè)性質(zhì)。

　　　　三位合一的另類(lèi)地產(chǎn)

　　據了解，上海寶山工業(yè)園區里的“臺鼎”是最早的總部園區，其大賣(mài)成功后，效仿者遂比比皆是。如浦東新區南匯的中邦MOHO、松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等，均以“別墅式總部辦公”為名對外宣傳。

　　上海北孚房地產(chǎn)機構副所長(cháng)劉光東認為，現在能在上海獨立拿地的大多是上市公司，從2007年的上海市土地交易公告中可以看出，目前住宅用地出讓較少，中小開(kāi)發(fā)商要么和其他公司合作項目，要么到外地去做項目，在這種情況下，一些開(kāi)發(fā)商把目光轉向先前比較冷門(mén)的工業(yè)地塊上。

　　于是，在上海就出現了“以總部工業(yè)園區”名義出現的類(lèi)別墅產(chǎn)品。據記者調查，這類(lèi)產(chǎn)品結構分為三層，底樓是加工區，二樓是辦公區，三樓是劃分為生活區，這類(lèi)產(chǎn)品把生活、辦公、生產(chǎn)三位合一，把原本需要分開(kāi)的幾大類(lèi)集中在一起，模糊概念，在規劃上蒙混過(guò)關(guān)。

　　但是，根據國土資源部有關(guān)規定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內建造成套住宅、專(zhuān)家樓等非生產(chǎn)性配套設施。

　　一位了解內情的人士表示，因為這些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有整幢建造住宅和寫(xiě)字樓，只是分散開(kāi)來(lái)，相關(guān)部門(mén)難以處理這些開(kāi)發(fā)商。但是，如果細查，這些“總部基地”的生活和辦公的面積肯定超過(guò)了7%的規定。

　　值得注意的是，這些開(kāi)發(fā)商在宣傳上不是以別墅或者寫(xiě)字樓的名義出現，而是以“總部基地”的名義出現，重點(diǎn)說(shuō)明這個(gè)產(chǎn)品是生產(chǎn)之用，有關(guān)部門(mén)很難處理。

　　　　制度間隙造就暴利

　　2006年國務(wù)院《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》(“31號文”)規定，工業(yè)用地必須采用招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)�其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價(jià)標準。

　　但據知情人透露，目前在上海市場(chǎng)上流通的工業(yè)地塊都是開(kāi)發(fā)商在2006年之前拿到的，價(jià)格非常便宜，甚至有的是各工業(yè)園區為了吸引投商引資，免費贈送投資商的。

　　一位工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商老總認為，長(cháng)期以來(lái)，地方政府招商引資的驅動(dòng)導致工業(yè)用地“零地價(jià)”甚至“負地價(jià)”。經(jīng)過(guò)幾輪土地調控，直接審批新增建設用地的難度加大，但工業(yè)用地審批則相對容易。

　　于是，這些項目以“總部基地”的名義出現，這類(lèi)產(chǎn)品比傳統的工業(yè)廠(chǎng)房?jì)r(jià)格要高。據上海招商網(wǎng)統計數據得出，目前上海工業(yè)地塊的樓板價(jià)平均在800元/平方米，上海的一般工業(yè)廠(chǎng)房的價(jià)格在2500元/平方米，一般廠(chǎng)房的面積都在1萬(wàn)平方米左右。

　　這些以總部工業(yè)園區名義出現的這類(lèi)產(chǎn)品，價(jià)格通常較高，分割的面積較小，如位于松江工業(yè)園區的“大業(yè)領(lǐng)地”價(jià)格為6000元/平方米；“總部一號”8000元/平方米，“名企公館”5000元/平方米。這類(lèi)項目一般都在800~1000平方米/套，像大業(yè)領(lǐng)地這類(lèi)產(chǎn)品一般在400萬(wàn)/套左右，整個(gè)項目共有60萬(wàn)平方米，如清盤(pán)，其銷(xiāo)售額在24億元左右，由于開(kāi)發(fā)成本較低，建筑結構簡(jiǎn)單，其利潤遠遠高于開(kāi)發(fā)住宅項目。

　　事實(shí)上，由于出售價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)商一哄而上，以“總部基地”名義出現的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩。據仲量聯(lián)行統計，上海在2008年約有92萬(wàn)平方米的同類(lèi)地產(chǎn)項目供應，跨國公司區域總部的增長(cháng)亦難以消化如此密集的供應。

　　分析人士指出，滬上工業(yè)地產(chǎn)將面臨尷尬局面，部分工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對產(chǎn)品定位并不準確，在土地批租價(jià)格相對低廉以及沒(méi)有明確的客戶(hù)群等因素制約下，紛紛跑短線(xiàn)，出售物業(yè)而非考慮長(cháng)線(xiàn)持有，可能會(huì )造成產(chǎn)品積壓。