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　　12月24日，晚六點(diǎn)，西方傳統的平安夜。北京望京嘉茂商廈韓餐店的老板樸洪基女士面對冷清的客流顯得十分無(wú)奈。而此前，這里曾經(jīng)一度是望京區域韓國人聚集的場(chǎng)所。

　　從今年8月份開(kāi)始，樸女士身邊的韓國人走了很多，這種狀況到了12月更為明顯�！拔覀兊臓I(yíng)業(yè)額至少減少了30%�！�

　　問(wèn)題遠不止于此，小到商鋪，大到購物中心，都受到了“韓流”退潮的影響。

　　成也金融危機，敗也金融危機！崛起于1997年金融危機的望京商業(yè)地產(chǎn)板塊，所遭受的危機正源于那些逐步回潮的韓國人帶來(lái)的商業(yè)空洞。

　　　　匯率差使“韓流”出逃

　　李清玉(化名)是望京一家商業(yè)地產(chǎn)代理公司招商部總監。在她看來(lái)，這股“韓流”對她的影響并不亞于樓盤(pán)降價(jià)甩賣(mài)對開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的危機。

　　“很多之前談好的店面，價(jià)錢(qián)也談妥了打算開(kāi)店的韓國商人，前段時(shí)間都跟我聯(lián)系說(shuō)還是不開(kāi)了�！倍笢p的客戶(hù)量讓李清玉不得不把招商的計劃一再推遲。

　　記者調查了解到，位于望京的方恒購物中心異常冷清。如果不是緊鄰華堂商場(chǎng)，人們估計很難發(fā)現這個(gè)購物之地。

　　據ALREN透露，與其他購物中心相比，方恒購物中心客流量最為稀少�！白罱�客人明顯比以前少了很多，特別是韓國客人，據說(shuō)營(yíng)業(yè)額一天幾百塊，還交不了租金�！�

　　距方恒購物中心500米的沃爾瑪情況要稍微好一些，但記者調查發(fā)現，目前沃爾瑪地下一層、一樓和二樓的招商幾乎還沒(méi)有招滿(mǎn)，三樓以上的餐飲到2010年才開(kāi)始招商。

　　“運氣”好一點(diǎn)的華聯(lián)嘉茂購物中心也遭受到韓國人“回國潮”的影響。據一位在嘉茂工作了兩年的服裝店店主告訴記者：“據我們計算，韓國客人少了80%，營(yíng)業(yè)額也隨之下降了很多�！�

　　除了金融危機的蔓延之外，影響最大的是韓幣兌換人民幣匯率的下降。

　　在望京居住了3年的ALREN感觸頗深：“以前在中國上學(xué)的時(shí)候，覺(jué)得什么都便宜，但是韓幣匯率下降之后，開(kāi)始覺(jué)得中國物價(jià)太高，現在這里牛肉湯的價(jià)格高的，甚至比在韓國喝還要貴3倍�！�

　　“現在好多韓國人把手里的房子賣(mài)了，在中國投資的商鋪退了兌現人民幣，趁現在人民幣對韓幣匯率高的時(shí)候回韓國再把人民幣兌換成韓幣，利用匯率差還可以稍微賺一點(diǎn)錢(qián)�！盇LREN透露出了韓國人想通過(guò)這種匯率差來(lái)讓自己的韓幣資產(chǎn)保值。

　　散售之困

　　“在望京，韓國人是特定的消費群體。望京的商業(yè)地產(chǎn)有一些商業(yè)形態(tài)是專(zhuān)門(mén)為韓國人設置的，包括招商、銷(xiāo)售等，肯定受到很大的影響�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )專(zhuān)業(yè)委員會(huì )會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱凌波說(shuō)。

　　他表示，消費不足現在不是一個(gè)區域要面臨的問(wèn)題，而是金融危機下的共性。

　　“這是北京幾個(gè)大的新城都面臨的共同問(wèn)題。如果區域商業(yè)中心內部的商業(yè)設置總量遠遠大于區域的人口消費，那么就要考慮怎么升級為一個(gè)特色的商業(yè)中心。吸引區域外的消費群體融合進(jìn)來(lái)才能改變望京商業(yè)地產(chǎn)飽和的狀態(tài)�！敝炝璨ㄕf(shuō)。

　　值得注意的是，那些商業(yè)街和商鋪、底商受到的影響比百貨更為慘痛。

　　據業(yè)內人士介紹，望京商業(yè)地產(chǎn)除了大型購物中心外，其余都賣(mài)給了小業(yè)主，只有很少一部分是持有。

　　李清玉向記者表示，缺乏商業(yè)業(yè)態(tài)的規劃是望京商業(yè)地產(chǎn)一直以來(lái)的詬病，也恰是這樣的原因導致韓國人“回國潮”爆發(fā)后，商鋪比百貨更脆弱和不堪一擊。

　　據悉，底商的投資都是很小的投資人，所以他們很謹慎，為了投資回報，出租商鋪并沒(méi)有考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)規劃，造成很多店鋪重復經(jīng)營(yíng)。

　　李清玉表示，商業(yè)的招租和后期的運營(yíng)，可以使物業(yè)升值，而在望京恰恰缺乏這樣的前提。

　　“散售的商業(yè)地產(chǎn)目前而言只能靠市場(chǎng)的自然發(fā)展優(yōu)勝劣汰的過(guò)程來(lái)調整。這樣的話(huà)周期比較長(cháng)，對區域來(lái)說(shuō)風(fēng)險就比較大�！敝炝璨ㄕf(shuō)。

　　也許是早已嗅到危機，韓國百貨業(yè)易買(mǎi)得原先定于在望京開(kāi)店計劃一再推遲，有消息人士認為，原先易買(mǎi)得計劃在北京開(kāi)兩家分店，分別位于望京和洋橋，而今年9月的洋橋店已經(jīng)開(kāi)了，近期不會(huì )再在望京開(kāi)店了。(宋俊潔 蘭亞紅）