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　　“深圳二手房市正走向穩定,掛牌價(jià)格與去年高峰相比下跌近四成,目前二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間,波動(dòng)幅度不大�！弊蛉�,知名研究機構中國房地產(chǎn)研究院(指數系統)發(fā)布2008年深圳樓市報告,作出上述判斷。在一手房市場(chǎng)上,報告認為其價(jià)格下行趨勢明顯,2009年成交量雖會(huì )上升,但升幅不大。

　　現狀�，�

　　消化積壓一手房源需20個(gè)月

　　按照中國房地產(chǎn)指數研究院(指數系統)的統計,今年1—11月,深圳市商品住宅累計交易量為35919套331.93萬(wàn)平方米,同比減少25.45%和28.47%；商品住宅累計批售量為61275套600.30萬(wàn)平方米,同比增加28.75%和29.95%。到11月,深圳累計供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求嚴重失衡。

　　在房?jì)r(jià)上,今年1—11月深圳市商品住宅累計成交均價(jià)為12998元/平方米,相比去年動(dòng)輒1.5萬(wàn)、1.6萬(wàn)每平方米的月度均價(jià)而言,已下降了很大幅度,特別是關(guān)外部分片區的價(jià)格已下降50%以上。價(jià)格的下行趨勢十分明顯。

　　該機構研究人士表示,由于受到房地產(chǎn)行業(yè)周期和自身滯后性影響,2006—2007年市場(chǎng)狂熱時(shí)期,開(kāi)發(fā)商大量圈地的項目,目前正是竣工面市的時(shí)候。今年1—11月累計批售量達到600多萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)近三成,在成交量明顯萎縮的情況下,致使深圳目前可售房源近700萬(wàn)平方米。這個(gè)量按月均銷(xiāo)售30萬(wàn)—40萬(wàn)平方米來(lái)計算,也至少需要18—20個(gè)月才能完全消化。

　　成交量方面,統計顯示,1—11月累計成交量330萬(wàn)平方米,月均成交30萬(wàn)平方米,同比降三成。該研究院深圳分院研究總監孫宗耀表示,雖然政府近期推出刺激政策,短期內樓市出現反彈,但深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體失衡的局面仍未改變。

　　孫宗耀表示,相對于人均收入而言,深圳房?jì)r(jià)依然偏高。

　　居住用地平均樓面地價(jià)降五成

　　報告中還透露了今年深圳二手房的整體交易概況。1—11月,深圳二手房市場(chǎng)累計成交398.87萬(wàn)平方米,比去年同期減少近一半；累計成交37478套。孫宗耀稱(chēng),深圳二手房市場(chǎng)從去年下半年急速下滑,到今年2月才開(kāi)始逐步回升,但總體交易規模仍偏小,今年月成交套數最高峰時(shí)不超過(guò)4400套,月成交面積最高也才50萬(wàn)平方米。目前的交易量與去年上半年月均85萬(wàn)平方米相比,還有較大差距�？偟膩�(lái)看,今年深圳二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間的水平,波動(dòng)幅度不大,這表明目前深圳二手房市場(chǎng)正在走向穩定。掛牌價(jià)格從去年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到今年11月10480元/平方米的水平,價(jià)格調整也基本到位。

　　作為深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈之首的土地市場(chǎng),該份報告的統計顯示其運行情況更不樂(lè )觀(guān)。截至11月底,居住用地全市共推出17宗,僅成交8宗,流標比例超過(guò)五成,而居住用地的平均樓面地價(jià)也大幅下挫,由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米,降幅高達52.62%,交易情況很不樂(lè )觀(guān)。

　　走勢�，�

　　明年一手房成交升幅有限

　　對于明年深圳房地產(chǎn)走勢,報告中稱(chēng),在目前國內整體經(jīng)濟形勢備受考驗的情況下,市民對大宗物品的消費會(huì )趨于謹慎,從而凍結樓市需求的釋放。鑒于此,雖然目前樓市持續下滑的態(tài)勢已經(jīng)得到初步遏制,但由于市場(chǎng)前期積壓存量房較多,商品住宅市場(chǎng)面臨的銷(xiāo)售形勢依然嚴峻,市場(chǎng)恐怕很難在短期內組織有效的反攻。預計2009年深圳一手房市場(chǎng)成交或有回升,但升幅有限。羅湖、福田兩區形勢略好,龍崗、寶安、鹽田、南山四區銷(xiāo)售壓力較大。而新房?jì)r(jià)格經(jīng)過(guò)今年一年來(lái)的調整之后,還將會(huì )在下行通道繼續運行一段時(shí)間。

　　二手房市場(chǎng)方面,目前二手房市場(chǎng)正在走向穩定,價(jià)格調整也基本到位。在諸多政策利好帶動(dòng)下,樓市剛性需求被初步調動(dòng)起來(lái),預期2009年二手樓市成交會(huì )有所回暖。尤其在12月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施公布以后,二手房市場(chǎng)的掛牌量會(huì )有明顯增長(cháng),并且這一現象能夠持續到明年上半年。與此同時(shí),在本市關(guān)于二套房貸及二手房買(mǎi)賣(mài)稅費減免的相關(guān)實(shí)施細則出臺以后,二手房市場(chǎng)的成交量也將出現強勁的回升勢頭。