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　　　　成交均價(jià)9230元/平方米 “90萬(wàn)元以下”交易占六成———

　　在經(jīng)歷了一年的艱難前行后，北京的二手房市場(chǎng)終于迎來(lái)了自己的年終考評。據“我愛(ài)我家”最新數據統計顯示，2008年北京市二手住宅市場(chǎng)的交易總量約為7萬(wàn)套，與去年9.4萬(wàn)套相比深幅下探了近26%，這是自2000年以來(lái)我市二手房交易市場(chǎng)首次出現成交量下滑。交易價(jià)格方面，與2007年漲勢迅猛的上行軌跡不同，2008 年二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)為9230元/平方米，同比2007年同期開(kāi)始出現小幅回落，下降幅度為1.59%。

　　　　●北京一、二手房交易量差距縮小

　　雖然2008年北京的二手房交易市場(chǎng)最終未能擺脫“量?jì)r(jià)雙降”的低迷運勢，但從住宅一、二級市場(chǎng)各自的成交狀況來(lái)看，二手房年成交總量卻首次與一手房并駕齊驅。根據“我愛(ài)我家”的統計數據顯示，2008年北京市一手房成交74073套，較去年降幅達44.90%。全年中有7個(gè)月的時(shí)間二手房成交狀況好于一手房交易。兩者在住宅市場(chǎng)中的成交比例差距由去年的1.43：1迅速縮小至1.07：1，北京的住宅一、二級市場(chǎng)成交狀況出現歷史最近距離的發(fā)展態(tài)勢。

　　“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心分析指出：較之于往年而言，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂命運多舛，伴隨著(zhù)由“雙防”到“一防一控”再到“一保一控”直至年末“保增長(cháng)”的宏觀(guān)政策的季度性調整，市場(chǎng)整體在觀(guān)望情緒的主基調下始終難逃熊市。從二手房市場(chǎng)交易量的變化走勢來(lái)看，“奧運概念”的過(guò)分透支和“防通脹”的宏觀(guān)調控方針導致上年度如火如荼的樓市盛景在今年年初即宣告落幕，隨之而來(lái)的“拐點(diǎn)論”、“后奧運經(jīng)濟看衰論”等悲觀(guān)情緒甚囂塵上，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)交易環(huán)境的惡化。8月奧運會(huì )的結束宣告了后奧運時(shí)代的開(kāi)始，市場(chǎng)觀(guān)望情緒也隨之升至頂點(diǎn)，本已疲軟的市場(chǎng)隨即再度下探。此種態(tài)勢一直延續到年底“10·22”及 “11·22”新政出臺才得以改觀(guān)，尤其是12月17日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三項政策措施，“二套房”和“改善性住房”問(wèn)題的重新強調以及營(yíng)業(yè)稅年限的相應調整對于年末二手房市場(chǎng)的促進(jìn)作用更加明顯，政策綜合疊加效力之下，全市的成交狀況出現了盼望已久的歲末反彈。

　　●成交價(jià)格下滑，成交均價(jià)9230元/平方米

　　今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一步步進(jìn)入到買(mǎi)方時(shí)代，2008年北京二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格出現了下行走勢，“我愛(ài)我家”最新出具的今年度統計數據分析顯示：全年北京二手房整體交易均價(jià)為9230元/平方米，相比去年同期下調了1.59%。從不同權屬類(lèi)型的細分數據可知，二手已購公房的交易均價(jià)回落為9124元/平方米，二手商品房的交易均價(jià)亦較去年有所下降，全年的整體交易均價(jià)為9334元/平方米；此外，從城八區的具體交易數據來(lái)看，其全年的二手房成交均價(jià)為10211元/平方米。

　　基于今年經(jīng)濟下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氛圍依舊以及二手房整體成交低迷，此前堅挺的交易價(jià)格自今年5月后逐步出現了下行的趨勢。從全年價(jià)格變化的發(fā)展軌跡來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟的調整變化、降價(jià)預期帶來(lái)的觀(guān)望情緒以及二手房市場(chǎng)整體環(huán)境的低迷令交易價(jià)格出現了明顯的波動(dòng)。上半年在加息預期尚未消退的宏觀(guān)背景下，二手房市場(chǎng)雖然成交受到整體市場(chǎng)低迷的影響，但交易價(jià)格卻依舊保持穩中微升態(tài)勢；而自8月份開(kāi)始，后奧運時(shí)代的到來(lái)再加上國際經(jīng)濟走勢的惡化導致了國內的消費者信心指數連月下滑，購房者觀(guān)望氛圍也隨之加重。一方面，觀(guān)望氛圍的影響令市場(chǎng)中房源數量明顯增多而購買(mǎi)需求持續萎縮�；�于二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方共同定價(jià)的原則，由此導致部分急于出手的業(yè)主議價(jià)空間提升較大；另一方面，在一、二手樓市聯(lián)動(dòng)作用之下，一手住宅市場(chǎng)由暗轉明的瘋狂降價(jià)也讓二手房持有者調低了各自的收益預期，尤其是在個(gè)別區域一、二手價(jià)格倒掛的不利情勢下，更促使相關(guān)區域內二手房?jì)r(jià)的隨行就市。市場(chǎng)的漸趨清冷加上同質(zhì)房源數量的激增進(jìn)一步延長(cháng)了買(mǎi)賣(mài)成交區間，諸多利空影響之下，二手房市場(chǎng)交易價(jià)格的降價(jià)預期必然成為無(wú)可爭議的客觀(guān)事實(shí)；除此之外，中心區域的價(jià)格隨著(zhù)軌道交通網(wǎng)絡(luò )的構建而愈加弱化，其端點(diǎn)效應的平衡作用也在一定程度上平抑了區域間交易價(jià)格的巨大差距。

　　　　●交易集中在城八區

　　從“我愛(ài)我家”的統計數據看到：2008年北京城八區交易量在全市二手房市場(chǎng)交易總量中的所占份額為64.13%，較去年顯著(zhù)攀升了6.80%，而遠郊區縣的成交比重則順勢回落至35.87%。按照各行政區劃的交易量細分數據可知，全市二手房市場(chǎng)的熱點(diǎn)成交區域仍舊集中在朝陽(yáng)、豐臺和海淀三區，三者的成交比重分別為總體成交比重的26.10%、12.18%和11.66%；而遠郊區縣范圍內，通州、昌平和大興區的成交形勢則位列前三名，交易比重依次為整體交易比重的8.03%、7.76%和5.15%。

　　針對以上數據分析可以看出，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷讓二手房市場(chǎng)的成交區域也發(fā)生了潛移默化的改變。從空間范圍上來(lái)看，今年二手房市場(chǎng)的弱勢格局對于尚未得到全面發(fā)展的遠郊區縣所產(chǎn)生的負面效應更為顯著(zhù)，其在整體交易比重中的所占份額同比表現欠佳，下降幅度達6.80%；而城八區內尤其是深受軌道交通利好帶動(dòng)的豐臺區的交易比重得以繼續走高，其3.13%的同比漲幅高居全市各區縣榜首。

　　　● “90萬(wàn)元以下”房交易占六成

　　2008年二手房市場(chǎng)的交易重心更加趨向90平方米以下的中小戶(hù)型，全市二手房成交套均面積為91.85平方米，為近五年來(lái)最低(2007年94.34平方米 ，2006年105.18平方米)。在今年北京的二手房交易方面，供應總量豐富、使用性?xún)r(jià)比高的二居室依舊作為市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。

　　根據“我愛(ài)我家”最新的成交價(jià)格統計數據分析：2008 年度的二手房市場(chǎng)交易中，房源總價(jià)在90萬(wàn)元以下的交易區間最為普遍，成交比重高達全市成交比重的62.86%，其中50萬(wàn)至70萬(wàn)元價(jià)格區間的房源交易更具優(yōu)勢，其在整體交易份額中的所占比例為26.07%，70萬(wàn)至90萬(wàn)元區間比重攀升至24.50%。但從各區間的變化趨勢來(lái)看，50萬(wàn)至70萬(wàn)元價(jià)格區間相比去年向下調整了4.92個(gè)百分點(diǎn)。90萬(wàn)元以上的價(jià)格區間不約而同地表現出升幅之勢，其中120萬(wàn)元以上區間的交易份額上漲了6.77%，已達整體交易比重的20.14%。

　　對此，“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心認為：與一手樓盤(pán)花樣繁多的打折促銷(xiāo)不同，二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格較為平穩，由此形成的價(jià)格區間所占據的市場(chǎng)份額也相對穩定。不過(guò)，今年城八區內二手房交易份額的逆勢回暖和尚未出現明顯降幅的房?jì)r(jià)走勢導致以往占據主導地位的低總價(jià)房源的成交份額收縮局面凸顯，交易價(jià)格成交比重的先后順序也因此發(fā)生位移。其中，房源交易總價(jià)在50萬(wàn)元以下的成交比重萎縮情勢驚人，順勢推動(dòng)50萬(wàn)至70萬(wàn)元區間取而代之，成為目前二手房市場(chǎng)的價(jià)格主流。不過(guò)，從各區間的成交比重變化來(lái)看，70萬(wàn)元以上的房源交易比重已由去年的49.61%浮動(dòng)至今年的61.64%，且70萬(wàn)元以上各分段區間的交易比重同比去年均有不同程度的增長(cháng)空間�！拔覑�(ài)我家”預計，伴隨著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈，今后一段時(shí)期內二手房市場(chǎng)中低總價(jià)房源在整體市場(chǎng)中的交易比重將維持現有水平，各價(jià)格區間的排位順序有望保持不變。(衛東)