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深圳四季度房租下跌逾1成 寫(xiě)字樓降幅最大

2008年12月30日 10:31 來(lái)源:深圳商報 發(fā)表評論

  昨日,市出租屋綜管辦發(fā)布了2008年四季度深圳市出租屋抽樣調查情況,經(jīng)濟大環(huán)境影響已經(jīng)完全在我市出租屋租金和空置率上體現出來(lái),我市出租屋呈現了租金整體下跌,空置率明顯上升的態(tài)勢。從租金上看,我市出租屋整體下跌幅度達10%以上,其中寫(xiě)字樓降幅最大,達到了16.5%;廠(chǎng)房次之,降幅為15.8%;住宅降幅為9.4%;商鋪降幅為7.6%;倉庫類(lèi)租金略有下降,但基本保持穩定。從空置率上看,廠(chǎng)房最大,住宅次之,然后是寫(xiě)字樓與商鋪。

    住宅租金均價(jià)為33元/平方米

  據了解,第四季度我市住宅平均租賃價(jià)格為33元/平方米,全市平均降幅為9.4%。以區域來(lái)看,福田區住宅租金仍為全市最高,均價(jià)為43元/平方米,一、二、三居室月租分別為2150元、2890元和3480元。根據調查所得,中心區租金相對堅挺,如八卦嶺的單身公寓部分住宅都出現了小幅的逆市上漲。

  由于一些企業(yè)的金領(lǐng)和高管現在也部分調低了租房的心理價(jià)位,使得一些高檔住宅連續數月出現租金疲軟現象。如科技園周邊的中高檔小區住宅,其租客群體通常都是各公司的中高級白領(lǐng),但現階段由于經(jīng)濟不景氣,收入有所下降,加上一部分選擇去租價(jià)相對便宜些的關(guān)外租房,像這樣租賃群體相對單一的區域,租金下調明顯,空置率上升。

  而受影響最大的為鹽田區,該區面積小,支柱產(chǎn)業(yè)為港口物流,受企業(yè)外貿進(jìn)出口的影響,產(chǎn)業(yè)工人收入大幅減少,承租能力下降,全區住宅租金全線(xiàn)下跌,其中大梅沙下跌尤為突出,沙頭角和鹽田片區也有2元/平方米的下跌,且后市尚有進(jìn)一步調整的可能。

  農民房由于其本身租價(jià)不高,在這次降價(jià)中相對于小區房而言,還算比較穩定,但地段差異明顯,關(guān)內城中村和關(guān)外的農民房?jì)r(jià)差較大。農民房主要集中在龍崗和寶安,這些區域受人口分布、商業(yè)和工業(yè)的影響,租金差別也較大,離市區較近靠近梅林、南頭、布吉關(guān)口的農民房租金依然堅挺。如新安片區作為寶安新中心區,其民房各戶(hù)型均價(jià)普遍高出其他片區130元/月左右。加上現在許多農民房逐漸實(shí)行物業(yè)管理,外部環(huán)境條件不斷改善,租金的下調空間將不會(huì )很大。

    寫(xiě)字樓租金下跌16.5%

  在此次調查中,租金下跌幅度最大的就是寫(xiě)字樓,全市寫(xiě)字樓四季度市場(chǎng)月租均價(jià)為93元/平方米。業(yè)內人士分析,由于經(jīng)濟不景氣,企業(yè)緊縮開(kāi)支,減少寫(xiě)字樓的辦公場(chǎng)地,有的從甲級寫(xiě)字樓搬到乙級寫(xiě)字樓,有的從關(guān)內搬到關(guān)外,還有的利用關(guān)內的一些廠(chǎng)房改作辦公室,加上去年以來(lái)深圳新增入市寫(xiě)字樓增多,使得一方面市場(chǎng)需求減少,而另一方面社會(huì )供應增加,這就直接導致了寫(xiě)字樓租金大幅下跌,空置增多。

  記者發(fā)現,我市寫(xiě)字樓從今年下半年以來(lái),已經(jīng)連續數月呈現下跌態(tài)勢,尤以四季度為甚,呈加速下跌趨勢。目前甲級寫(xiě)字樓空置率嚴重。加上今年大量新入市的寫(xiě)字樓進(jìn)入租賃市場(chǎng),打破了原來(lái)的市場(chǎng)供需平衡,而它們的入市正好又趕上金融危機,市場(chǎng)無(wú)法消受,直接推動(dòng)了租金下調的幅度和速度。

  福田中心區是金融、貿易公司集中地,受這次金融危機的影響最重,租金跌幅也是全市最大,從第二季度末開(kāi)始,多個(gè)寫(xiě)字樓租金明顯下降。一些甲級寫(xiě)字樓租金從最高峰180元/平方米降至目前90多元/平方米,降幅接近一半;中心西區租金下跌也比較明顯,如一些工廠(chǎng)型寫(xiě)字樓由去年高峰期的110多元/平方米,降至目前70多元/平方米;南山寫(xiě)字樓的租金跌幅也比較大,如一些甲級寫(xiě)字樓從高峰期120元/平方米,降至現在80元/平方米左右;乙級寫(xiě)字樓則從高峰期100元/平方米降至60元/平方米,此外,還有部分租客轉租40元/平方米左右的廠(chǎng)房改作寫(xiě)字樓使用。羅湖區域經(jīng)過(guò)幾個(gè)月下降,甲級寫(xiě)字樓均價(jià)在85元/平方米左右,與高峰期相比累計降幅達20%,乙級寫(xiě)字樓均價(jià)在60元/平方米左右,累計降幅在15%左右。

    環(huán)境好的工業(yè)區租金穩定

  從9月份以來(lái),深圳空置的廠(chǎng)房陸續多了起來(lái),租價(jià)呈整體下降的趨勢。特別是傳統的勞動(dòng)密集型、加工貿易型行業(yè)受金融海嘯的影響很大,一些大型企業(yè)也暫停了部分原有的投資計劃,導致廠(chǎng)房需求下降,租金下調,成交量降低。在我市廠(chǎng)房最為集中的寶安、龍崗兩區,四季度整體租金下跌了15%以上,個(gè)別地理位置較偏、交通不大方便、配套設施不齊全的老舊廠(chǎng)房下跌幅度超過(guò)25%,空置率達30%以上。以龍崗區龍崗街道為例,上半年距離主干道近的廠(chǎng)房月租均價(jià)為11元/平方米,現在8元/平方米左右就可租到;如若到了較偏遠的坪地、坪山,平均8~9元/平方米就可租到,甚至某些更偏僻的地段6~7元/平方米也可租到。

  市出租屋綜管辦負責人表示,廠(chǎng)房空置率的問(wèn)題也不是普遍性的,不同的工業(yè)園、科技園、村辦工業(yè)區命運各不相同。環(huán)境好、配套全、名企入駐多的工業(yè)區,里面的企業(yè)抗風(fēng)險能力強,租金相對穩定;而一些外貿加工集中的工業(yè)區,企業(yè)外單受阻,抵不住“寒流”,自然受到很大影響。該負責人分析,在此次金融風(fēng)暴的影響下,深圳一些分散、零亂、破舊、不規范的廠(chǎng)房將會(huì )被市場(chǎng)淘汰,而靠近107國道、廣深高速、梅觀(guān)高速、龍大高速、深惠路等交通便利地段的廠(chǎng)房將保持穩定,并隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的好轉而具有上升潛力。

    春節后商鋪租金可能再跌

  據統計,第四季度我市臨街及商業(yè)城商鋪均價(jià)為156元/平方米,平均跌幅為7.6%。單從數字上來(lái)看,要比住宅、寫(xiě)字樓和廠(chǎng)房的跌幅都小,但業(yè)內人士提醒大家,由于商鋪合同租期一般較長(cháng),因而在租金調整的具體反映上略顯滯后性,預計到春節后,商鋪租金還會(huì )有進(jìn)一步下跌的可能。

  就地域來(lái)看,像東門(mén)、華強北以及一些大型綜合性購物中心等成熟商圈租金穩定,基本上沒(méi)有受到什么影響。而大部分區域特別是新建住宅區,由于入住率低,人氣不高,社區消費不足以支撐商業(yè)發(fā)展,空置現象嚴重,尤其是二樓商鋪,有的空置達一半以上。這種情形在關(guān)外尤為明顯。

  不過(guò),業(yè)內人士分析,目前有些升級改造中的商業(yè)街可能具有一定的投資升值潛力,如寶安區政府為保持商貿業(yè)的穩步增長(cháng),調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構,正加緊對區內10條特色商業(yè)街進(jìn)行升級改造,如新安街道建安路的中高檔精品商業(yè)街,龍華人民北路的購物、酒吧、休閑中心商業(yè)街,民治錦繡江南的服裝、休閑、購物商業(yè)街等等,商業(yè)檔次的提升將為未來(lái)的租金上漲打下基礎。(記者 張 妍 通訊員 侯一兵)

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