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　　2008年歲末，正當人們對北京乃至中國房地產(chǎn)業(yè)的起伏與興衰判斷不明，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為“過(guò)冬”而發(fā)愁時(shí)，以譽(yù)天下、龍灣、北京灣、龍湖滟瀾山為代表的一批別墅項目卻已經(jīng)實(shí)現了2008年的熱銷(xiāo)，足以讓同行艷羨的成績(jì)告訴地產(chǎn)界，在經(jīng)濟危機席卷世界、人們持幣待購風(fēng)頭甚囂塵上之時(shí)，別墅、TOWNHOUSE等低密度項目憑借其先天的稀缺性以及巨大的需求市場(chǎng)，仍然支撐著(zhù)地產(chǎn)市場(chǎng)的一片天空。

　　　　●別墅區域在分化傳統與新貴共榮

　　中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)兼總經(jīng)理蔡德安在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，別墅有區域化的特征，但是，也有分化的特點(diǎn)。因為，每個(gè)區域的特點(diǎn)決定了它會(huì )滿(mǎn)足不同的需求，出現不同的產(chǎn)品，這樣就使得別墅區域間的人群在分化、產(chǎn)品在分化、價(jià)格也在分化。

　　別墅區域的分化主要體現在各個(gè)區域的特點(diǎn)上。北京的別墅區域大體有這樣幾個(gè)，并都有各自的特點(diǎn)。首先是中央別墅區，這個(gè)區域的價(jià)格一般單價(jià)是2萬(wàn)元左右，其中投資人占很大比例，并且，外籍人很多。但是，這個(gè)區域的土地供給越來(lái)越少，價(jià)格也越來(lái)越高，使得早期的投資者轉向了其他區域。比如，八達嶺沿線(xiàn)、小湯山等區域。以后這個(gè)區域將出現的項目不會(huì )太多了。

　　其次是西山區域，這個(gè)區域由于規劃和土地供應的限制，別墅產(chǎn)品的定位比較高，檔次和價(jià)格也很高，而項目卻越來(lái)越少，所以，這個(gè)區域在別墅市場(chǎng)中的聲音在逐漸減弱。

　　再次是立湯路沿線(xiàn)，這個(gè)區域由于交通優(yōu)勢，上風(fēng)上水的地理條件以及鄰近中關(guān)村，亞運村的區位優(yōu)勢，使得該區域的市場(chǎng)表現持續看好，產(chǎn)品向高端產(chǎn)品發(fā)展。并且，產(chǎn)品越來(lái)越豐富，價(jià)格也越來(lái)越高。該區域是應重點(diǎn)關(guān)注的區域。

　　而另一重點(diǎn)關(guān)注區域是東部區域。該區域臨近CBD的區位優(yōu)勢，通州新的城市規劃和建設的推動(dòng)，使高端產(chǎn)品越來(lái)越被人們所認同。除此之外，北京電視臺等的建成和使用，將給東部地區帶來(lái)很多高收入人群，增多了購房者。

　　最后是成長(cháng)型非主流區域，以京津塘、京開(kāi)和京石路沿線(xiàn)為代表。這些區域主要是為了滿(mǎn)足區域沿線(xiàn)人口的居住需要，這個(gè)需求本身也有個(gè)成長(cháng)過(guò)程，這些區域中的經(jīng)濟型別墅將面臨難得的發(fā)展機會(huì )和潛力，而其中的高端產(chǎn)品將會(huì )面臨很大的壓力。

　　　　●核心區域仍然占據別墅市場(chǎng)主流地位

　　我們再來(lái)了解一下北京目前別墅重點(diǎn)供應的區域情況，總體來(lái)說(shuō)，傳統別墅區還有一定的潛力，由傳統別墅區延展而成的新別墅區域正在形成。

　　以中央別墅區為例，緊鄰溫榆河，借助城市高速公路飛速發(fā)展的該區域正在經(jīng)歷第二次成熟期。從最早的麗宮、納帕溪谷等傳統別墅的成功到2008年譽(yù)天下、龍湖滟瀾山的橫空出世，該區域一直以來(lái)就是別墅需求者們首選的置業(yè)區域。需要指出的是，在中央別墅區的輻射影響下，在國家在順義新城的政策推動(dòng)下，在奧運水上項目場(chǎng)館配套下，順義馬坡區域逐漸浮出水面，納帕爾灣、龍湖香醍漫步、波特蘭花園、富力灣、金碧湖畔都已經(jīng)形成氣候，而且明年還將出現一批借助奧運水上項目而形成的旅游度假別墅產(chǎn)品。

　　　　●政策利好力助別墅成寵兒

　　2008年年初，國務(wù)院辦公廳的通知再次對非法占用農業(yè)用地的行為進(jìn)行了嚴厲制止，國家對土地的嚴控態(tài)度更加明確。

　　2008年3月，國土資源部再次發(fā)文，重申土地的嚴控政策，堅守18億畝耕地紅線(xiàn)，堅決制止亂占濫用農用地之風(fēng)。特別指出，堅決停止供應別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

　　目前，國家對土地的嚴控政策是主旋律，現在的別墅供應只有兩個(gè)：老項目的后期以及老地上的新別墅。

　　這些政策無(wú)疑為別墅的熱銷(xiāo)提供了保障，據了解，2002年，別墅的地價(jià)從原來(lái)的30萬(wàn)元一畝暴漲至當時(shí)的60萬(wàn)元一畝，而到了2006年，更是漲至300萬(wàn)元以上一畝，隨著(zhù)政策的出臺，2008年的別墅用地價(jià)格更高得離譜。

　　地價(jià)的飆升，對別墅市場(chǎng)有兩個(gè)最顯著(zhù)的影響，首先是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本成倍提升，迫使別墅價(jià)格上漲，而且提高了容積率，獨棟別墅受到了擠壓，天價(jià)獨棟成為可能；其次，雖然價(jià)格上漲了，但開(kāi)發(fā)商的利潤不見(jiàn)得上漲多少，在支付壓力提高的市場(chǎng)，別墅開(kāi)發(fā)商有可能跳水，因此，專(zhuān)家介紹，2008年，北京的城市豪宅遭遇了觀(guān)望期，很多適合人群將目光投向了別墅市場(chǎng)，而眾多別墅項目為了順利過(guò)冬，紛紛選擇有針對性的促銷(xiāo)活動(dòng)，一些別墅已經(jīng)將目光盯向了金字塔尖下邊的人群，因此，目前是購買(mǎi)、投資別墅最好的時(shí)候。

　　　　●產(chǎn)品類(lèi)型百花齊放景觀(guān)環(huán)境至關(guān)重要

　　別墅產(chǎn)品的建設開(kāi)發(fā)除了環(huán)境之外，規劃設計也是至關(guān)重要的。別墅產(chǎn)品都有品質(zhì)的要求，尤其是高端產(chǎn)品，它對產(chǎn)品的品質(zhì)感、價(jià)格感要求更高，對設計的純粹性、原汁原味以及文化追求等方面的要求也非常高。以前的別墅設計比較簡(jiǎn)單，而現在別墅的設計風(fēng)格越來(lái)越豐富，比如歐式、北美、簡(jiǎn)約現代等等。

　　目前，中國的別墅設計走的是國際化路線(xiàn)。一般別墅建筑、景觀(guān)的規劃都是來(lái)自國外，普遍的合作方式是國外做概念、方案的設計，國內做施工圖設計，或者國內做建筑設計，國外做景觀(guān)設計。別墅的國際化思路是應該得到提倡的，這樣有利于整合資源，提高產(chǎn)品的水平。

　　據有關(guān)專(zhuān)家介紹，不管我國別墅景觀(guān)的設計怎樣發(fā)展變化，重要的是要做到幾個(gè)結合。一是與北京氣候環(huán)境的結合；二是與后期景觀(guān)的管理和運營(yíng)相結合；三是與環(huán)�？茖W(xué)相結合；四是與別墅的文化、項目本身的文化以及社會(huì )文化相結合；五是與景觀(guān)建設工藝的質(zhì)量相結合。如果做到這五個(gè)結合，不管我國別墅市場(chǎng)景觀(guān)發(fā)展怎樣變化，它都會(huì )符合國家和人們的需要。

　　因此，北京別墅呈現出百花齊放的格局，也為投資置業(yè)者提供了豐富的選擇面。比如，目前風(fēng)頭最勁的長(cháng)江實(shí)業(yè)旗下別墅項目譽(yù)天下一改別墅奢侈風(fēng)格，而是以節約、環(huán)保為主題，以極高的性?xún)r(jià)比使得推出的150套房源在兩周內售罄。室內的節約換來(lái)的是更為考究的園林景觀(guān)以及斥資億元建造的京城最豪華會(huì )所，將小墅大生活的港式風(fēng)格發(fā)揮得淋漓盡致。

　　再如龍湖兩個(gè)別墅項目滟瀾山和香醍漫步，都繼承與發(fā)揚了南派別墅的精致與細膩，將山地別墅成功地移植到京城，其環(huán)境價(jià)值創(chuàng )造了北京同類(lèi)產(chǎn)品的最高值。同年開(kāi)盤(pán)、同年完工、同年銷(xiāo)售完畢……正是有了品質(zhì)保證，龍湖項目的“回頭率”已經(jīng)遠遠超過(guò)了其他同行，擁有多處龍湖產(chǎn)品的職業(yè)者不在少數……

　　而龍灣別墅則一直堅持其中西合璧的建筑理念下的原創(chuàng )精神，成為中央別墅區內不可多得、居住投資兩相宜的獨棟別墅項目，目前龍灣別墅的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入第三期“和院”，和院的院落分為三部分：一是室外停車(chē)、二是公共活動(dòng)的院子、三是下沉庭院，加蓋玻璃穹頂，配合以溫泉，大大提高了院落的實(shí)用性與美觀(guān)性。(作者 張艦)