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　　雖然今年二手住宅成交量比去年出現了一定幅度的下滑，但成交均價(jià)仍呈上升趨勢。合富置業(yè)統計數據顯示，今年1-11月廣州二手住宅成交均價(jià)為7332元/平方米，上漲7%，與2007年相比漲幅趨于平緩。

　　二手買(mǎi)賣(mài)三大新變化

　　據分析，與去年相比，2008年二手樓市主要呈現三大新變化：一是樓市先抑后揚，買(mǎi)家從前三季度的觀(guān)望走向第四季度的出手，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業(yè)者帶動(dòng)的交投小高潮，促使年底二手樓市出現交投熱度回升；二是部分一手樓降價(jià)促銷(xiāo)，使得某些區域一二手樓價(jià)之間的差距縮窄，一二手樓之間的客源重疊部分更多；三是二手樓市需求結構發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調整期投機者、投資者離場(chǎng)，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進(jìn)一步提高。

　　價(jià)格在2008年樓市當中，對購房者的購買(mǎi)決定起的作用越來(lái)越明顯，在價(jià)格為王的樓市調整期，越是接近購房者心理價(jià)位的物業(yè)，就越快能在市場(chǎng)中找到承接力。購房者對筍盤(pán)的關(guān)注度越來(lái)越高，一般來(lái)說(shuō)放盤(pán)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)5%-10%的筍盤(pán)較受市場(chǎng)歡迎。而在金融危機下，不少業(yè)主因資金周轉的壓力，而以低于市場(chǎng)價(jià)放售物業(yè)套現，因此，使得2008年在市場(chǎng)上找到筍盤(pán)的機會(huì )較以往增加不少。

　　首次置業(yè)者從半邊天到支柱

　　樓市調整促使需求結構發(fā)生明顯變化是2008年廣州二手樓市的一項重要變化，這一變化表現為購買(mǎi)人群的變化以及成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化上。

　　合富置業(yè)前11個(gè)月成交數據顯示，按照單價(jià)段分布來(lái)看，以5000-8000元/平方米單價(jià)段的成交比例最高，達48%左右，比2007年同期增加2.1%，顯示中價(jià)房占據的市場(chǎng)份額，隨著(zhù)首次置業(yè)者的比重增加而增長(cháng)。與2007年同期相比，中價(jià)房的定義已從4000-7000元/平方米單價(jià)段轉變?yōu)?000-8000元/平方米單價(jià)段。從總價(jià)段方面看，20萬(wàn)-60萬(wàn)元繼續占據成交主力，成交比例為57%，與2007年基本持平。從面積段方面看，60-80平方米和80-100平方米兩大面積段仍然占據主導，成交比例分別為31.7%和20%，與去年同期持平，顯示受首次置業(yè)者歡迎的戶(hù)型仍然占據市場(chǎng)成交主力。但100-120平方米面積段成交比例同比略有下降，顯示出改善型購房群體的消費欲望的降低。

　　成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化，其實(shí)是購房群體變化的結果。去年同期首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者兩分天下，而今年首次置業(yè)者在政策、房貸以及稅費方面利好的驅動(dòng)下，在下半年入市積極性大幅增加，首次置業(yè)者成為二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交的支柱。

　　即使到2009年，有迫切需求的首次置業(yè)者仍然是市場(chǎng)成交的主力，因房貸成本較低而帶動(dòng)這些客戶(hù)的入市積極性繼續保持較高水平。而除了新婚一族外，因孩子而買(mǎi)房的買(mǎi)家比例估計也會(huì )進(jìn)一步增加，帶動(dòng)交通便利區域的中小戶(hù)型物業(yè)以及名校物業(yè)繼續熱銷(xiāo)。往后在政策以及市場(chǎng)后市走勢趨于明朗后，估計能帶動(dòng)改善型買(mǎi)家的入市積極性回升。(張秀欽)