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　　成交價(jià)快速上漲趨勢受抑制 全年微漲2.6%

　　歲末將至，上海中原地產(chǎn)昨天發(fā)布2008年申城二手房市場(chǎng)綜述。從總體上看，今年申城二手房成交量出現了較大幅度的減少，二手房成交價(jià)格從2007年開(kāi)始的持續上漲趨勢，在今年也得到了逆轉，從今年6月份開(kāi)始呈現連續小幅下滑。

　　下半年成交量萎縮一半

　　權威數據顯示，今年上海二手住宅成交面積約1316萬(wàn)平方米，同比減少26.9%，是自2005年以來(lái)最大的一個(gè)下跌幅度，全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當。

　　今年整體趨緊的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，是造成二手房買(mǎi)賣(mài)成交量大幅萎縮的根本原因。7至12月，受金融危機影響，整體經(jīng)濟環(huán)境惡化，購房者信心受到很大打擊，雖然10月有“十四條”救市政策的出臺，以及連續的大幅降低利率等利好刺激，但短期內難以“立竿見(jiàn)影”，整個(gè)下半年的二手房市場(chǎng)成交相當慘淡，基本只有上半年成交量的一半左右。閔行、浦東、寶山占據區域成交量的前三名，比重分別占到14%、12%、11%。

　　價(jià)格全年微幅上漲2.6%

　　今年上海二手房市場(chǎng)成交價(jià)格的快速上漲趨勢，受到明顯抑制，全年微幅上漲2.6%，其主要有以下幾方面的原因——

　　次貸危機的影響逐步蔓延，國內的經(jīng)濟形勢趨緊，股市資金被嚴重套牢，使得一部分準備進(jìn)入房市的資金縮量；

　　市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃烈，買(mǎi)家不愿意購房，而賣(mài)家也不愿意降底售價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的價(jià)格博弈，導致了成交量的大幅度萎縮，而價(jià)格波動(dòng)不大；

　　政府出臺了一系列救市政策，在第四季度穩定了二手房市場(chǎng)的成交量，同時(shí)也抑制了房?jì)r(jià)的大幅上漲。

　　小戶(hù)型依然受市場(chǎng)青睞

　　從統計數據看，今年申城二手住宅成交總價(jià)結構中，總價(jià)80萬(wàn)元以下的成交量占到70%左右，而總價(jià)在300萬(wàn)元以上的只占到3%左右。成交量排名前5的板塊，大多處在中環(huán)或中環(huán)以外區域。從全年租售比值的趨勢來(lái)看，從4月份開(kāi)始，比值逐步走高，9月份達到了最高的3.09，全年的租售比值在1.73左右。

　　目前，小戶(hù)型的一居室和兩居室依然是市場(chǎng)搶手貨，100萬(wàn)元以下、70～90平方米的小戶(hù)型商品住宅已成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　明年改善型需求或上揚

　　今年下半年，國內國際一系列的金融救市政策，對于緩和經(jīng)濟不良運行起到一定作用，但由于政策的滯后性效應，預計后續效應將在2009年下半年收到比較直觀(guān)的作用。而隨著(zhù)迎世博一系列配套設施的落成完善，在一定程度上會(huì )帶動(dòng)世博區域及周邊的改善型需求上揚。

　　相關(guān)專(zhuān)家預計，明年全年二手房成交量相比2008年將有約15%的增長(cháng)。主要成交區域仍會(huì )集中在中環(huán)以外地區，以70至110平方米的各類(lèi)房型為主。明年成交均價(jià)將出現小幅調整，價(jià)格波動(dòng)幅度為5%左右。 (記者 晏秋秋)