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　　2009年的樓市，廣州中心六區全年可售貨量近48000套。番禺、花都及增城則有近4000 套“三四字頭”項目，將對中心六區的房?jì)r(jià)造成沖擊。

　　有調查顯示，仍有65%的買(mǎi)家認為“廣州樓價(jià)偏高”，隨著(zhù)經(jīng)濟進(jìn)入下行通道，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新一輪的博弈。

　　記者巡盤(pán)發(fā)現，無(wú)論是市區盤(pán)還是郊區盤(pán)，無(wú)論是低價(jià)盤(pán)還是高價(jià)盤(pán)，各大開(kāi)發(fā)商使出了渾身解數，用“一口價(jià)”、“文藝表演”、“送禮品”等來(lái)聚集人氣。為了重塑樓市信心，記者發(fā)現老城區居然有開(kāi)發(fā)商對準買(mǎi)家做出了不降價(jià)承諾。有研究報告稱(chēng)，在2009年，中心六區全年可售貨量近48000 套。

　　準買(mǎi)家算賬：

　　自住可出手投資不劃算

　　昨天上午12時(shí)，記者來(lái)到了位于荔灣區的樓盤(pán)“新城市逢源軒”，只見(jiàn)售樓處已坐了五六臺客人。黃先生已來(lái)看過(guò)兩次，他是為了改善居住環(huán)境而買(mǎi)房。他說(shuō)，老城區的項目本來(lái)不多，經(jīng)過(guò)去年的調整，“不會(huì )漲多少，但是跌也跌不到哪里去”。他說(shuō)，有自住性需求的買(mǎi)家已經(jīng)可以出手了，但買(mǎi)來(lái)投資就不劃算了�！�200萬(wàn)元的房子，即便能租到5000元，投資回報率也只有4%左右�！�

　　在黃沙地鐵上蓋的“逸翠灣”，人氣稍有遜色。開(kāi)發(fā)商請來(lái)了琵琶表演者助興，還推出了買(mǎi)樓便送價(jià)值千余的“金�！倍Y品活動(dòng)。一對30多歲的夫妻表示，他們來(lái)廣州已經(jīng)10年，這是第一次買(mǎi)房。他們覺(jué)得，“逸翠灣”的房子如果在1.1萬(wàn)元/平方米的話(huà)還能接受，但目前價(jià)格高達1.55萬(wàn)元/平方米，貴了一些。

　　開(kāi)發(fā)商出招：

　　買(mǎi)家申請打折就算違約

　　雖說(shuō)現在“樓市低迷”，可每個(gè)樓盤(pán)的售樓處都說(shuō)房子賣(mài)得很不錯。比如“富力金禧”開(kāi)盤(pán)才一個(gè)多月，420多套的房子已經(jīng)賣(mài)出300套。逸翠灣去年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，400多套房子賣(mài)出了100套左右。

　　記者在“新城市逢源軒”看到，其銷(xiāo)售承諾和聲明中寫(xiě)道：“不降價(jià)。為保護購房者的利益，使房子保值升值。對于已誠意登記意向的購房者或已購買(mǎi)本項目的客戶(hù)，無(wú)論自己提出或通過(guò)各種關(guān)系表示申請打折者，一律視為違約，開(kāi)發(fā)商有權不出售，或視作撻定，沒(méi)收定金�！睂Υ�，記者采訪(fǎng)了該公司的總經(jīng)理助理朱漓，他說(shuō)，公司是為了表明明碼實(shí)價(jià)，不做虛假折扣，確保對客戶(hù)公平。

　　盡管目前市區的房子比較好賣(mài)，價(jià)格也算比較堅挺，但畢竟目前是在經(jīng)濟下行通道，樓市同樣具有風(fēng)險，不少專(zhuān)家就預測今年上半年樓市或將迎來(lái)最后一跌，難道樓盤(pán)碰上這樣的情況也不降價(jià)？對此，朱漓表示，該樓盤(pán)總共不過(guò)兩三百套房子，公司對未來(lái)的銷(xiāo)售情況還是比較有把握的。

　　二手房市場(chǎng)：

　　證滿(mǎn)兩年房源放盤(pán)量增加

　　邁入新年，中央公布的多項利好新政即將開(kāi)始執行，記者昨日走訪(fǎng)一些中介行也了解到，房產(chǎn)證滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年的二手房放盤(pán)量有所增加。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘表示，近期二手樓市放盤(pán)量已有三到四成的提升，成交量有一到兩成的提升。

　　合富置業(yè)專(zhuān)家表示，元旦期間二手市場(chǎng)買(mǎi)家仍然以首次置業(yè)者居多，因此中小戶(hù)型單位依舊最受市場(chǎng)歡迎，約三成潛在買(mǎi)家會(huì )選擇60~80平方米的單位，而選擇80~100平方米單位的潛在買(mǎi)家也有兩成左右。市民購房預算大多集中在30萬(wàn)~50萬(wàn)元之間。由于首次置業(yè)人士居多，因此價(jià)格位于5000~7000元/平方米區間段的中價(jià)房會(huì )比較多人求售。

　　老城區放盤(pán)量升的盤(pán)源不多，基本上位于老城區商圈和商務(wù)區附近，如五羊新城、東風(fēng)東及淘金這些繁華路段，新推可選貨源主要集中在天河、海珠、番禺、白云等區域，尤其是天河、海珠是兩大成交主力區域。由于前幾年是這些區域一手新盤(pán)集中推貨的時(shí)候，使得現時(shí)區內出證滿(mǎn)2年但未滿(mǎn)5年的二手房數量相當多，而且大部分是位于交通便利或未來(lái)有地鐵途經(jīng)區域的小區盤(pán)物業(yè)，生活配套和物業(yè)質(zhì)素更容易受到自住者的認可。

　　據了解，受惠于新政的部分小區樓盤(pán)在10000元/平方米以下就有交易，這些樓盤(pán)大多分布在二線(xiàn)板塊，如員村、天河公園、廣州大道南、東曉南、南洲路等地。

　　市場(chǎng)調查：

　　仍有六成買(mǎi)家認為樓價(jià)高

　　滿(mǎn)堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買(mǎi)家的調查顯示，盡管認為“目前廣州樓價(jià)比較合理”、“明年樓價(jià)將持平”的買(mǎi)家比例提高，但是仍然有65%的買(mǎi)家認為“廣州樓價(jià)偏高”，有44.6%的買(mǎi)家認為“明年樓價(jià)將會(huì )小幅下跌”，表明目前廣州的樓價(jià)水平與置業(yè)者的心理價(jià)位仍有差距，2009年的市場(chǎng)還將面臨新一輪的博弈。

　　番禺花都成供應主力

　　根據陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數據、監測在建項目進(jìn)度情況以及各發(fā)展商的公開(kāi)報告，中原地產(chǎn)研究部對2009年廣州十區樓市的供應量做出了詳盡分析，預測全市十區新增面積同2008 年相比將減少約20%。其中，中心六區全年可售貨量近48000 套；天河、白云、花都三個(gè)區將出現存貨多過(guò)新增供應的情況；花都區的可售存貨面積更比新增供應多約50%。

　　統計數據顯示，最近五年，廣州市新建商品住宅供應量基本上都在6.7萬(wàn)套左右；2008年，全市十區新建商品住宅新增供應約6.9萬(wàn)套；但在成交方面，近幾年市場(chǎng)吸納率明顯下降，特別是2008年，首次出現成交面積小于供應面積的情況。

　　中原地產(chǎn)的數據顯示，2009年番禺、花都兩個(gè)區的供應量接近470萬(wàn)平方米， 再加上增城的幾個(gè)大盤(pán)，近4000 套“三四字頭”的項目將對中心六區的房?jì)r(jià)造成沖擊；另外，番禺、花都兩區的新增供應面積合計超過(guò)200萬(wàn)平方米，約占全市十區總量的35%，繼續成為供應主力。(作者: 蔣悅飛、賴(lài)偉行)