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　　“一口價(jià)”單位折扣高達18.8萬(wàn)元，元旦購房送金牛，開(kāi)盤(pán)當天成本價(jià)發(fā)售……元旦三天假期作為2009年的第一個(gè)小長(cháng)假，也是“國三條”出臺后的第一個(gè)長(cháng)假期，廣州樓市的爭客戰此起彼伏。雖然新貨新盤(pán)并不多，但開(kāi)發(fā)商亮出了花樣繁多的促銷(xiāo)措施，元旦樓市在熱熱鬧鬧中度過(guò)了三天，雖然還看不出具體的成交數據，但估計可以延續這兩月近8周緩慢回升的態(tài)勢。記者多方探市發(fā)現，盡管中心區樓盤(pán)價(jià)格穩守萬(wàn)元之上，受到買(mǎi)家認可的那些依然是單價(jià)7000～8000元/平方米的樓盤(pán)。

　　據估算，2009年廣州十區新增供應約5.3萬(wàn)套，加上4萬(wàn)余套余貨，預計全年可售貨量逾9萬(wàn)套，供貨量依然充裕。在政策暖風(fēng)、交易暖風(fēng)的頻頻吹拂之下，2009年的樓市是“俯臥撐”還是“鯉魚(yú)挺”；將會(huì )觸及6300元/平方米的底線(xiàn)還是到達9000元/平方米的均價(jià)？各路專(zhuān)家進(jìn)行了大討論。

　　成交

　　哪些樓盤(pán)好賣(mài)？單價(jià)7000～8000元

　　記者走訪(fǎng)廣州各大在售樓盤(pán)發(fā)現，元旦期間，賣(mài)得最快的還是那些單價(jià)在7000元/平方米左右的樓盤(pán)。天河區的寶翠園和瑜翠園作為龍洞一帶的主力樓盤(pán)，單價(jià)都是在7000～8000元/平方米左右，成交速度極快。寶翠園均價(jià)8000元/平方米，元旦期間推出了部分特惠產(chǎn)品，成交可享受最高2.5萬(wàn)元的置業(yè)禮包，因此吸引了不少人氣。銷(xiāo)售人員介紹，元旦假期頭兩天特惠單位成交超過(guò)三分之一。

　　而瑜翠園人氣則更高。該盤(pán)的錦苑組團均價(jià)7300元/平方米，新推的駿苑組團均價(jià)則為6800元/平方米，元旦期間還推出了多重優(yōu)惠措施，適婚一族購買(mǎi)該樓盤(pán)產(chǎn)品可以享受4萬(wàn)元的優(yōu)惠。此外，還針對自駕車(chē)前來(lái)的看樓者贈送100元加油卡的活動(dòng)。據銷(xiāo)售人員介紹，在這些優(yōu)惠促銷(xiāo)的帶動(dòng)下，元旦頭兩天該盤(pán)成交接近30套。

　　位處白云區的嶺南新世界，由于現場(chǎng)舉辦了豐富多彩的活動(dòng)，也吸引了不少市民參與，前來(lái)看樓的客戶(hù)也不少，其中以自駕車(chē)族居多。3日下午記者在銷(xiāo)控表上看到，經(jīng)過(guò)2天半的消化，推出的80套單價(jià)8000多元/平方米的新組團單位，已售出超過(guò)七成。

　　在番禺區，南國奧園推出的果嶺八號高層單位，雖然整體均價(jià)達5800元/平方米，部分高層單位的單價(jià)突破了6000元/平方米，但每天依然有近10套的成交量。廣州雅居樂(lè )花園推出30多套5500元/平方米的一口價(jià)單位，但在實(shí)際成交中，卻是7000元/平方米左右的單位最熱銷(xiāo)。最新統計顯示，元旦三天該盤(pán)實(shí)際成交了30多套單位。此外，富力桃園的總價(jià)在70～85萬(wàn)元區間的兩房及三房單位是小長(cháng)假的銷(xiāo)售主力，三天時(shí)間售出40套。

　　陽(yáng)光家緣的統計數字顯示，在1日～2日兩天時(shí)間內，全市10區成交量排在前三位的區域分別是番禺、增城和白云區，成交套數分別為95套、84套以及71套。在這實(shí)際的成交量當中，單價(jià)在7000～8000元/平方米左右的樓盤(pán)仍是成交主力，可見(jiàn)市民最能認可的價(jià)格區間正是7000～8000元/平方米左右。

　　價(jià)格

　　中心區樓盤(pán)價(jià)格：仍堅守萬(wàn)元大關(guān)

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，老城區的樓盤(pán)雖然說(shuō)是有各種優(yōu)惠，但單價(jià)依然保持堅挺，并沒(méi)有明顯的下調。以寶崗大道沿線(xiàn)在售的富力金禧花園、翠城花園、可逸豪苑三個(gè)樓盤(pán)為例，目前的單價(jià)依然維持在1.15萬(wàn)元/平方米左右的水平，可以說(shuō)基本上與開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格相差無(wú)幾，部分單位由于景觀(guān)樓層比開(kāi)盤(pán)時(shí)的單位要優(yōu)勝些，因此現在的單價(jià)更是比開(kāi)盤(pán)時(shí)高出了1000元/平方米左右。

　　位于中山大道的駿景花園雖然在元旦期間只接受買(mǎi)家登記，但單價(jià)在1萬(wàn)～1.2萬(wàn)元/平方米區間的新組團依然吸引了過(guò)百名的買(mǎi)家進(jìn)行了認購登記。此外，像位處黃沙的逸翠灣這類(lèi)地鐵上蓋物業(yè)，雖然說(shuō)在元旦期間有價(jià)值4000元左右的金牛相贈，但價(jià)格也依然堅挺，維持在去年12月推新貨時(shí)期的水平，總體均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米左右。

　　而位處天河中心區域的東方新世界，由于是天河區的熱銷(xiāo)盤(pán)，因此，目前均價(jià)也仍然穩居在1.4萬(wàn)元/平方米的水平上。但盡管如此，看樓客也依然絡(luò )繹不絕地前來(lái)，記者在2日下午5時(shí)多前去看樓時(shí)，仍然有不少看樓者在等待參觀(guān)樣板房，而且看樓還需拿號排位，在記者離開(kāi)該盤(pán)時(shí)，留意到號碼已經(jīng)排到了90多號。

　　在元旦期間，一些老城區的樓盤(pán)為了增強買(mǎi)家的信心，甚至打出了不降價(jià)的承諾。位處荔灣老城的新盤(pán)新城市逢源軒的開(kāi)發(fā)商就在聲明中表示，為保護購房者的利益，使房子保值升值，承諾不降價(jià)。聲明還指出，若業(yè)主發(fā)現在樓盤(pán)發(fā)售至交樓期間出現降價(jià)的情況，發(fā)展商將會(huì )100%補償降價(jià)差額給業(yè)主。

　　人氣

　　優(yōu)惠不論大小都有看樓者“捧場(chǎng)”

　　記者發(fā)現，元旦期間，不少樓盤(pán)的看樓客都明顯增加。

　　元旦第一天，清新恒大金碧天下開(kāi)盤(pán)，沿襲之前恒大御景半島及恒大山水城的開(kāi)盤(pán)做法，該盤(pán)再次以“園林實(shí)景＋準現樓＋精裝修”、“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)、特價(jià)必升值”，加上明星助陣的營(yíng)銷(xiāo)策略，并以額外特別8.5折成本價(jià)發(fā)售，吸引了近萬(wàn)購房者到場(chǎng)。據悉，該盤(pán)當天的銷(xiāo)售額達2.5億元。

　　位于寶崗大道的富力金禧花園，雖然在元旦期間沒(méi)有新貨推出，但開(kāi)發(fā)商卻亮出了“一口價(jià)”單位折扣高達18.8萬(wàn)元的招牌，推出了30套“一口價(jià)”單位，也吸引了不少市民的眼球。據最新統計，元旦三天，該盤(pán)除了30套“一口價(jià)”單位全數售罄以外，還額外售出了加推的28套“一口價(jià)”單位。

　　同是寶崗大道的翠城花園，雖然沒(méi)有大幅優(yōu)惠推出，不過(guò)，下訂的買(mǎi)家只要有舊業(yè)主介紹，而且按時(shí)簽約的話(huà)也能享受額外的5000元優(yōu)惠，同時(shí)，舊業(yè)主還可獲贈2000元的物業(yè)管理費。記者現場(chǎng)所見(jiàn)，不少看樓客都是一家大小前來(lái)看個(gè)仔細。位于廣州大道南的羅馬家園在元旦期間同樣也沒(méi)有特別多的優(yōu)惠推出，但“9000元/平方米一口價(jià)”的單位也同樣賣(mài)出了20多套。

　　今年樓市走向大PK

　　是“俯臥撐” 還是“鯉魚(yú)挺”？

　　悲觀(guān)論：將在底部徘徊

　　廣州社科院科研處處長(cháng)彭澎表示，2009年樓市在底部徘徊的可能性較大。最近國家集中出臺一系列樓市救市細則，總的感覺(jué)是，“地方慌了、中央松了、購房者樂(lè )了、開(kāi)發(fā)商煩了、銀行順了�！敝醒胝�府還會(huì )出臺有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，放松對房地產(chǎn)的政策管制將與“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”一致，保障性、普通型、自住型、改善型等仍是政策的主題詞。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府會(huì )更積極一些，也會(huì )更激進(jìn)一些，畢竟財政減收的壓力越來(lái)越大。

　　彭澎認為，2009年房?jì)r(jià)會(huì )見(jiàn)底，由于政策的影響，見(jiàn)底的速度可能會(huì )比原先的預期快一些；由于經(jīng)濟面的復蘇時(shí)間至少需要兩三年，加上經(jīng)過(guò)這一次沖擊，人們多少會(huì )理智一些，因此房?jì)r(jià)在底部盤(pán)旋、徘徊的時(shí)間會(huì )長(cháng)一些。2009年的房?jì)r(jià)走勢將表現為：上半年見(jiàn)底，并出現明顯的成交量恢復；下半年房?jì)r(jià)可能有所反彈，但高度不會(huì )太大，而且有起伏。

　　周期論：處于熊市第二期

　　“2009年樓市肯定是熊市，現正處于‘熊市第二期’�！彪m然中央頻頻出臺利好政策，資深銀行業(yè)人士梁東暉對2009年樓市走向依然維持之前的觀(guān)點(diǎn)。他表示，在“熊市第二期”，偏遠樓盤(pán)樓價(jià)反彈乏力，不斷向下，而藍籌樓盤(pán)(中心城區樓盤(pán)、市中心附近的江景盤(pán)等)的樓價(jià)或偶有反彈，但大方向仍是向下，時(shí)間很漫長(cháng)(約一年左右)。當藍籌樓盤(pán)明顯下跌時(shí)，樓市才進(jìn)入“熊市第三期”尋底，“熊市第三期”也非常漫長(cháng)(約一年)。所以，2009年買(mǎi)房是很難保值的。

　　在他看來(lái)，廣州2008年年底樓價(jià)比10月份有所反彈的具體原因：一是部分私企老板關(guān)停企業(yè)后為資金尋出路，見(jiàn)到樓價(jià)已經(jīng)從高位明顯回落，進(jìn)場(chǎng)抄底；二是有部分人士發(fā)了年終獎，投資渠道有限，選擇買(mǎi)樓置業(yè)。這些短期購買(mǎi)力根本無(wú)法支撐樓市重新走強，應屬“熊市第二期”的藍籌樓盤(pán)反彈，修正過(guò)快的跌速而已，當反彈至年度均價(jià)附近后，樓價(jià)應會(huì )再度回落，這叫“吻別”。相信樓價(jià)“吻別”9字頭后會(huì )再落一個(gè)臺階。

　　樂(lè )觀(guān)論：新十年的第一年

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(cháng)張維倫看來(lái)，現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入僵持狀態(tài)：老百姓說(shuō)：降價(jià)才是硬道理；老板們則說(shuō)：誓死要做豬堅強；因為意見(jiàn)不統一，后果很?chē)乐亍?

　　張維倫將2009年樓市分為四季：2009年的春天將是冰火兩重天：政府救市政策接踵而至，在3月的“兩會(huì )”期間達到高峰；百姓降價(jià)預期日益高漲，房?jì)r(jià)在倒春寒中初探底；銀行信貸資金雨天抽傘，產(chǎn)業(yè)資金政策全面放開(kāi)；開(kāi)發(fā)商降價(jià)套現。而經(jīng)過(guò)夏天的“上躥下跳”和秋天的“爛尾房?jì)r(jià)二次探底”，2009年的冬天或者是傳說(shuō)中的暖冬。

　　張維倫總結說(shuō)，2008年的樓市是“自由落體”，2009年應該不是“俯臥撐”，希望能成為“鯉魚(yú)挺”。因為經(jīng)過(guò)長(cháng)達五年的累積，老百姓憋了五年的購房需求將在2009年爆發(fā)，有可能成為一個(gè)新的十年期的第一年。

　　新建住房創(chuàng )六年最低全年房源仍然充裕

　　廣州經(jīng)緯行研究中心估計，受2008年縮減開(kāi)工影響，2009年的新增貨量將創(chuàng )六年來(lái)最低。根據對廣州全市的樓盤(pán)跟蹤監測估計，廣州十區2009年新增供應約5.3萬(wàn)套，計560萬(wàn)平方米，比2008年下降35.7%。不過(guò)由于2008年市場(chǎng)低迷，在售余貨及抵押房多，余貨約有4萬(wàn)多套，加上2009年新推貨量，預計2009年廣州十區全年可售貨量逾9萬(wàn)套，供貨量依然充裕。在供應結構上，上半年以中小戶(hù)型為主，中小戶(hù)型供應約占六成；下半年，隨著(zhù)90/70的政策或有放松，中小戶(hù)型比重略有下降。

　　去年末廣州樓市交易連續8周走強

　　來(lái)自經(jīng)緯地產(chǎn)的統計數據表示，廣州樓市自去年10月底最后一周跌到谷底僅698套的成交量之后，自11月份以來(lái)已連續7周走強，十區兩市的周交易量一直維持在1200多套，去年12月中旬已接近2000套。來(lái)自焦點(diǎn)房地產(chǎn)的數據顯示，廣州去年12月31日單日成交量高達308套，去年12月一掃樓市去年9月份僅3844套的低量，高過(guò)6000套，高達7693套，成為2008年的月度成交冠軍。

　　消費群正在收縮？

　　在消費環(huán)節上，廣州市同創(chuàng )卓越投資顧問(wèn)有限公司趙卓文表示，現在樓市的基礎消費結構已經(jīng)受到破壞，富豪們的資產(chǎn)都縮水了，忙著(zhù)自救；有點(diǎn)積蓄的中產(chǎn)階級在股市套住了，成了“無(wú)產(chǎn)階級”。投資熱情在消退，現在只能依靠剛性需求，但不少廣州人已經(jīng)有一套房，2009年還有不少保障房出來(lái)，商品房市場(chǎng)在收縮。因而“2009年的樓市是很難恢復的”，他將6300元/平方米設為廣州樓市的底線(xiàn)。(王荔玨 黃濤 龍蕾 陳白帆 蔣悅飛)