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　　從“一房一價(jià)”嚴格管制到放開(kāi)企業(yè)自主定價(jià)權，南京市政府部門(mén)在房?jì)r(jià)問(wèn)題上的180度大轉彎，不僅是2008年樓市劇烈跌宕所使然，亦是當地政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)監管思路的認知歷程。對于房?jì)r(jià)——這個(gè)被“負”予了社會(huì )、經(jīng)濟多重壓力的指標，政府應該如何作為，南京的此番政策變局或有鏡鑒意義。

　　2008年的最后一天，南京河西樓盤(pán)金馬酈城銷(xiāo)售總監闞霖正在重新制定2009年的定價(jià)計劃。就在3天前，江蘇省物價(jià)局公布了一項重要新政：“暫停對普通商品住房進(jìn)行核價(jià)，企業(yè)有權重新自主定價(jià)”。

　　在闞霖看來(lái)，這條新政好比“遲來(lái)的關(guān)懷”，對于經(jīng)歷了18個(gè)月“一房一價(jià)”的南京開(kāi)發(fā)商而言是最大的“松綁”�！暗�是現在宏觀(guān)經(jīng)濟形勢轉變，正是南京樓市低迷過(guò)冬的時(shí)候，即使開(kāi)發(fā)商有自主定價(jià)的權利，也只有降價(jià)打折的份�！标R霖無(wú)不遺憾。

　　房企重拾定價(jià)權

　　12月28日，江蘇省物價(jià)局公布了貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》的通知，大幅度對房?jì)r(jià)監管“松綁”。通知顯示：“從2009年1月1日起，江蘇省各級價(jià)格主管部門(mén)將暫停對普通商品住房銷(xiāo)售前的價(jià)格審批，將定價(jià)權‘下放’給企業(yè)�！�

　　“在當前的經(jīng)濟形勢下，取消執行普通商品房的核價(jià)制度，是為了讓商品房的價(jià)格更靈敏地反映市場(chǎng)變化，拉動(dòng)內需，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展�！苯�蘇省物價(jià)局副局長(cháng)孔祥平對記者表示。

　　這項新政同時(shí)規定，過(guò)去曾經(jīng)核過(guò)價(jià)但尚未銷(xiāo)售的普通住宅，“企業(yè)也有權重新自主定價(jià)”。

　　據了解，目前南京的樓盤(pán)大多存在部分樓棟已經(jīng)通過(guò)政府核價(jià)的情況。江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處一位工作人員表示：“這條內容正是為防止同一樓盤(pán)內，部分已核價(jià)的房子與沒(méi)核過(guò)價(jià)的房子價(jià)格相差太大而引發(fā)矛盾�！�

　　在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(cháng)宋堅看來(lái)，“江蘇省物價(jià)局的這番表態(tài)是給一些樓盤(pán)低于此前核價(jià)搞促銷(xiāo)‘放行’，比如南京萬(wàn)科的‘價(jià)格門(mén)’事件”。

　　與此同時(shí)，南京市也出臺了后續的救市細則，不僅將高檔房的繳納契稅標準從4%降到3%，還給予房產(chǎn)總價(jià)1%的政府補貼。此時(shí)，在南京無(wú)論是購買(mǎi)普通住宅還是高檔住宅，都可享受到政府的購房補貼和契稅優(yōu)惠。

　　“從曾經(jīng)堪稱(chēng)最‘計劃經(jīng)濟’的‘一房一價(jià)’，到現在如此寬松的救市政策，南京市政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管態(tài)度可謂是180度的大轉彎�！币晃划數貥I(yè)內人士如此評價(jià)。

　　最“計劃”的房?jì)r(jià)管制

　　南京“一房一價(jià)”政策肇始于當時(shí)一個(gè)“震動(dòng)全國”的提價(jià)事件。2007年4月，位于南京江寧區的樓盤(pán)——“左鄰右里”開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商面對火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面任意提價(jià)，創(chuàng )造了2小時(shí)每平方米房?jì)r(jià)暴漲1200元的“奇跡”。

　　“2007年前后，南京個(gè)別地區的房?jì)r(jià)變動(dòng)頻繁，上升幅度過(guò)大，‘一房一價(jià)’正是針對這些問(wèn)題而出臺的�！蹦暇┦形飪r(jià)局副局長(cháng)王秀洲回憶道。2007年上半年，南京房?jì)r(jià)月度同比增幅一度高達11.5%，并多次登上全國樓市上漲排行榜的前列，民間要求政府控制房?jì)r(jià)的呼聲愈發(fā)高漲。

　　2007年5月，江蘇省物價(jià)局出臺《進(jìn)一步加強和完善商品住房?jì)r(jià)格管理意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》，當月南京便跟進(jìn)出臺“一房一價(jià)”新政，規定“普通商品住宅的凈利潤率為8%”。

　　“一房一價(jià)”博得了南京市民的好評，但也引發(fā)了全國范圍內的爭議，其焦點(diǎn)在于“政府能否直接干預市場(chǎng)”。2007年6月，華遠集團總裁任志強兩度在博客上撰文抨擊該政策，稱(chēng)其“違背了市場(chǎng)規律”。

　　然而，南京市政府態(tài)度強硬，多次公開(kāi)宣布將嚴格執行“一房一價(jià)”核價(jià)制度。自2007年8月起，不少房企在內部增設了一個(gè)職位——“物價(jià)專(zhuān)員”，專(zhuān)門(mén)與南京物價(jià)部門(mén)就房?jì)r(jià)成本核定進(jìn)行“討價(jià)還價(jià)”。

　　事實(shí)上，“一房一價(jià)”的實(shí)施過(guò)程也并非一帆風(fēng)順，開(kāi)發(fā)商想盡辦法對其進(jìn)行“軟抵抗”。經(jīng)過(guò)最初的“捂盤(pán)惜售”之后，許多開(kāi)發(fā)商打起了精裝修的“算盤(pán)”，甚至捆綁高價(jià)車(chē)位出售房源。例如，南京長(cháng)江路的一家樓盤(pán)便曾要求購房必須購買(mǎi)20萬(wàn)元的車(chē)庫。

　　“由于精裝修不需要經(jīng)過(guò)物價(jià)審核，開(kāi)發(fā)商可以從中補回‘損失’。當時(shí)，南京幾乎所有的樓盤(pán)都選擇這個(gè)辦法，一時(shí)間‘滿(mǎn)城盡是精裝修’�！标R霖說(shuō)。

　　“開(kāi)發(fā)商目的是為了從精裝修部分賺取利潤，因此許多裝修物品與原先承諾的價(jià)值不符，這也埋下了諸多隱患，后期樓盤(pán)交付時(shí)糾紛不斷�！蹦暇┕�業(yè)大學(xué)天誠房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)吳翔華說(shuō)。

　　據記者了解，南京物價(jià)部門(mén)曾計劃對南京“精裝修房”也進(jìn)行價(jià)格審核，甚至《南京精裝房?jì)r(jià)格監控》的草案已經(jīng)出爐，但還未來(lái)得及正式實(shí)施，政策環(huán)境已經(jīng)改變，“一房一價(jià)”被“意外”取消。

　　樓市御寒方？

　　2008年3月，南京樓市行情逐漸轉向低迷，新房成交量猛跌。為了刺激銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商逐漸下調房?jì)r(jià)，不再奢望超過(guò)“基準價(jià)”銷(xiāo)售�！霸谀暇�樓市接連探底的情況下，‘一房一價(jià)’已經(jīng)沒(méi)有實(shí)際作用，反而會(huì )限制開(kāi)發(fā)商應對市場(chǎng)、調整銷(xiāo)售策略的空間�！眳窍枞A說(shuō)。

　　而在8月底，南京萬(wàn)科“價(jià)格門(mén)”事件爆發(fā)，再次將“一房一價(jià)”政策推向風(fēng)口浪尖。此后的12月10日，原南京市江寧區房產(chǎn)局局長(cháng)周久耕發(fā)表“開(kāi)發(fā)商降價(jià)虧本賣(mài)房要受處罰”的言論，“政府是否應該干預市場(chǎng)房?jì)r(jià)”再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2008年9月27日，南京市政府放出將取消“一房一價(jià)”政策的消息。王秀洲表示：“政策是在不斷變化發(fā)展的�！�一房一價(jià)’已經(jīng)不適合當前南京樓市的現狀，因此將被取消�！北M管爭議不斷，王秀洲仍然對“一房一價(jià)”有積極的評價(jià)：“‘一房一價(jià)’出臺后，南京房?jì)r(jià)總體而言沒(méi)有出現大起大落�！�

　　“‘一房一價(jià)’政策雖然取消，但南京仍然將對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序嚴格管理，繼續執行明碼標價(jià)的制度，遏制開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性定價(jià)�！蓖跣阒迣τ浾哐a充道。

　　贊同王秀洲觀(guān)點(diǎn)的人士并不少，宋堅便是其中之一。宋認為，“一房一價(jià)”最大的作用是在南京房?jì)r(jià)進(jìn)入上行通道之時(shí)穩定了房?jì)r(jià)。他甚至認為：“‘一房一價(jià)’是個(gè)有效的行政手段，最好只是暫停而不是取消�！�

　　然而，吳翔華卻有著(zhù)不同的觀(guān)點(diǎn)�！敖�蘇下放企業(yè)核價(jià)權是對‘一房一價(jià)’政策的糾錯行為。除非房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)違反《價(jià)格法》，否則政府不該直接干預市場(chǎng)�！�

　　吳翔華指出，“一房一價(jià)”政策讓開(kāi)發(fā)商在行情旺季失去了應得的利潤，錯過(guò)了出貨機會(huì )，也導致今年南京樓市行情積弱難返。

　　“政府出臺政策時(shí)要考慮到不可避免的‘負作用’，否則政策的成本過(guò)大，且全部由納稅人和消費者承擔，這樣有失公平�！眳窍枞A說(shuō)。(尹霄飛）