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　　元旦三天,廣州樓市的爭客戰此起彼伏。

　　陽(yáng)光家緣網(wǎng)上簽約數據顯示,廣州144個(gè)樓盤(pán)元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場(chǎng)價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米以上之外,其他如新塘廣場(chǎng)、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價(jià)盤(pán)。

　　在開(kāi)發(fā)商的絞盡腦汁賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)、政府暖風(fēng)頻吹的“護航”之下,2009年這個(gè)農歷牛年,廣州樓市走“�！钡膸茁蕩缀�?從元旦的總體淡靜但間有熱點(diǎn)的成交中,已初見(jiàn)端倪。

　　低價(jià)盤(pán)依然受寵

　　盤(pán)點(diǎn)2008年的樓盤(pán)銷(xiāo)售,賣(mài)得最火的幾乎都是低價(jià)盤(pán):比如碧桂園鳳凰城均價(jià)4680元/平方米,龍光風(fēng)景華庭4000元/平方米。在陽(yáng)光家緣前十名的銷(xiāo)售樓盤(pán)中,僅有翠城花園和富力桃園兩個(gè)樓盤(pán)是萬(wàn)元以上的樓盤(pán)。

　　“價(jià)量齊跌、政策頻出”這八個(gè)字道出了對2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況。價(jià)跌量縮是去年調整的主旋律,其年調整幅度也是自1998年我國啟動(dòng)房改以來(lái)最大的一次；在成交持續低迷的影響下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直線(xiàn)下滑,行業(yè)景氣度持續下行。

　　價(jià)格依然是促使消費者出手的王道。元旦促銷(xiāo)中可以看到,廣州各大樓盤(pán)發(fā)布的銷(xiāo)售廣告紛紛圍繞“價(jià)格實(shí)惠”做文章,成本價(jià)、30萬(wàn)元折扣、×年管理費等優(yōu)惠招數此起彼伏,一些樓盤(pán)甚至出現“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數據不難發(fā)現,元旦期間,遠郊低價(jià)盤(pán)也顯現了搶客的威力。例如無(wú)論是持續熱銷(xiāo)的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺、保利城、祈福水城還是新加入戰團的新塘廣州、錦繡新天地在這個(gè)元旦假期都有不菲的“收獲”。陽(yáng)光家緣的統計數字顯示,在元旦的實(shí)際成交量當中,單價(jià)在7000～8000元/平方米左右的樓盤(pán)依然是成交的主力。

　　四部委聯(lián)手提振樓市

　　2008年10月22日,財政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調整政策。這標志著(zhù)2003年以來(lái)中央政府對房地產(chǎn)的調控政策已開(kāi)始明確轉向,在“保增長(cháng)”的導向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境。

　　而2009年新年伊始的1月6日,國務(wù)院新聞辦公室舉行新年首個(gè)新聞發(fā)布會(huì )上,匯聚的住房和城鄉建設部、發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四大部委相關(guān)部門(mén),介紹了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面的措施落實(shí)情況,同時(shí)透露了更多正在醞釀中的措施方向。

　　財政部稅政司副司長(cháng)王曉華透露,2009年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據2008年出臺的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執行情況來(lái)定。如果執行得好,可能會(huì )延續這些政策；如果執行得不好,可能會(huì )考慮出臺其他更好的政策措施。

　　針對此,業(yè)內統一的認識是,政策轉向并不是為了維持高房?jì)r(jià),而是主要針對首次購房從交易稅費和貸款成本兩個(gè)方面提升剛性需求的購買(mǎi)力、促進(jìn)市場(chǎng)成交,從而帶動(dòng)行業(yè)走出低迷。

　　今年成交回暖值得期待

　　專(zhuān)家分析,雖然目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著(zhù)2007年新增地價(jià)款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調低,資金問(wèn)題已經(jīng)不是目前大多數企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷(xiāo)售如能繼續回暖,資金壓力將持續緩解。

　　從目前的政策導向來(lái)看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個(gè)相對溫和的調整階段,房?jì)r(jià)可能會(huì )繼續回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江就認為,在國家新政的刺激下,廣州改善型購房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區樓盤(pán)的購買(mǎi)力仍很旺盛,預計從元旦到春節期間,廣州樓市會(huì )有所回暖。但郊區樓盤(pán)仍有一定的下調空間。

　　同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認為,廣州樓市從去年12月底就開(kāi)始回暖,預計未來(lái)幾個(gè)月全市一手房成交量穩定在50萬(wàn)平方米以上沒(méi)有問(wèn)題�！艾F在國家能夠出臺的利好政策基本都已到位,此前觀(guān)望的買(mǎi)家會(huì )選擇入市�！�

　　此外,隨著(zhù)行業(yè)利潤率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進(jìn)入高潮。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　一

　　房?jì)r(jià)走勢緩步探底

　　2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來(lái)的2009,樓市走勢則顯得依然撲朔迷離。

　　從2008年1—12月的樓價(jià)走勢看,廣州市十區新建商品住宅的成交均價(jià)總體呈現降與升反復交替的振蕩狀態(tài),但價(jià)格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊�；仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價(jià),到五一的銷(xiāo)售稍有起色,之后經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間的低迷開(kāi)始全面降價(jià)直到一發(fā)不可收拾……降價(jià),無(wú)疑是2008年樓市的主旋律。

　　當開(kāi)發(fā)商對于2008年的樓市變幻還心有余悸的時(shí)候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來(lái)?房?jì)r(jià)是將觸底反彈還是繼續在寒潮中淪落?

　　對此,中國社會(huì )科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》中指出,2009年,在國際、國內經(jīng)濟形勢以及國家宏觀(guān)調控政策的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期。藍皮書(shū)指出,2009年將延續2008年房市的低迷,短期內房?jì)r(jià)面臨進(jìn)一步回調。

　　合富置業(yè)首席分析師黎文江認為,在經(jīng)過(guò)上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個(gè)逐步歸位的過(guò)程,而2009年可能就是一個(gè)市場(chǎng)的激活期,交易量會(huì )逐步活躍起來(lái)。政府不斷加強改善型住房的資金投入,炒房投資市場(chǎng)也回歸到理性的自主型市場(chǎng)。他認為進(jìn)入2009年后,市場(chǎng)的活躍可能在“五一”的黃金市場(chǎng)期明顯表現出來(lái)�！笆�一”國慶的時(shí)候經(jīng)濟環(huán)境會(huì )逐步轉好,投資、需求的比例也會(huì )有所拉大。

　　就區域板塊的價(jià)格走勢來(lái)看,2008年廣州樓價(jià)總體呈下降走勢,但由于中心城區中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價(jià)依然堅挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區域中占相當比例,因此2008年樓價(jià)仍維持較高水平。中國指數研究院指數研究中心認為,進(jìn)入2009年后,預計隨著(zhù)郊區新盤(pán)交易量的上升,及中心區域樓盤(pán)價(jià)格的回調,上半年廣州樓價(jià)仍繼續呈下降走勢,預計7500元左右水平會(huì )受到支撐。

　　綜合各方觀(guān)點(diǎn),2009年廣州房?jì)r(jià)仍處于調整階段,但降幅將大為趨緩。預計月度均價(jià)波動(dòng)區間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個(gè)價(jià)格平臺展開(kāi)。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　二

　　成交回暖值得期待

　　樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價(jià)格,而是成交量。據統計,2008年1-11月廣州十區新建商品住宅簽約504.47萬(wàn)平方米,預計全年成交約550萬(wàn)平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內人士普遍認為,導致2008年樓市成交低迷的原因出自購買(mǎi)力和信心兩個(gè)方面。

　　2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺一系列救市政策正在形成集聚效應,購房者的觀(guān)望情緒開(kāi)始出現打破,以恒大山水城、廣州雅居樂(lè )、保利中環(huán)廣場(chǎng)、可逸豪苑為代表的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)已經(jīng)出現熱銷(xiāo)局面。市場(chǎng)人士普遍相信,在越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商選擇以政策引導的“合理價(jià)格”銷(xiāo)售時(shí),樓市回暖在2009年值得期待。

　　受2008年開(kāi)發(fā)商紛紛縮減開(kāi)工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計,2009年的新增貨量將創(chuàng )六年來(lái)最低。根據該行對廣州全市的樓盤(pán)跟蹤監測估計,廣州十區2009年新增供應約5.3萬(wàn)套,計560萬(wàn)平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場(chǎng)低迷,在售余貨約有4萬(wàn)余套,加上明年新推貨量,預計2009年廣州十區全年可售貨量逾9萬(wàn)套。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預計,由于2009年市場(chǎng)供應仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價(jià)仍將有所下調。而受政策鼓勵普通住房消費的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預計2009年廣州樓市月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右,全年600萬(wàn)平方米左右,比2008年增約一成。

　　二手房方面,滿(mǎn)堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買(mǎi)家的調查顯示,目前仍然有65%的買(mǎi)家認為“廣州樓價(jià)偏高”,有44.6%的買(mǎi)家認為“明年樓價(jià)將會(huì )小幅下跌”。該行預計2009年的市場(chǎng)還將面臨新一輪的博弈。

　　合富輝煌對于今年樓市成交量的判斷更為樂(lè )觀(guān)。該行預計廣州市2009年成交量約在650-700萬(wàn)平方米。在成交區域格局上,2009年中心城區成交仍將保持穩定增長(cháng),但鑒于當前供應格局,預計外圍區域產(chǎn)品成交比重將持續增加,外圍區域將是廣州樓市總體成交回暖、價(jià)格穩定的關(guān)鍵。(記者王昊)

　　猜想之

　　三

　　政策利好或將繼續

　　如果說(shuō)2008年是中國樓市的“政策年”,相信沒(méi)有誰(shuí)會(huì )反對,這一年,上至國家,下至地方,大大小小的針對房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉,“救市”政策層出不窮,無(wú)論是下調住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購房補貼等地方政策使樓市出現了久違的一絲政策暖意。

　　有條件的放松二套房貸、減少購房買(mǎi)入和轉讓環(huán)節的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后,2009年,中央和地方各級政府還將會(huì )出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費?

　　1月6日,財政部稅政司副司長(cháng)王曉華在新聞發(fā)布會(huì )上稱(chēng),2008年對房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調整比較密集,根據經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,國家三次調整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執行的好可能會(huì )延續這些政策,如果執行得不好,2009年可能會(huì )考慮是否有其他更好的政策措施。

　　在對2009年的政策預期中,此前實(shí)行的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶(hù)口、進(jìn)一步降低購房稅費、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門(mén)還會(huì )繼續出臺優(yōu)惠政策,鼓勵購房嗎?在進(jìn)退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥和國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行有關(guān)負責人齊齊出席國新辦新聞發(fā)布會(huì ),介紹關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)情況報告,則給2009年的樓市,開(kāi)了個(gè)溫暖的頭。(記者關(guān)麗)

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　　四

　　土地市場(chǎng)或漸升溫

　　2008年廣州土地拍賣(mài)市場(chǎng)的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價(jià)成交。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,2008年廣州土地供應計劃共經(jīng)歷兩次修改。原計劃廣州每年供應土地5平方公里,后彈性調整為2.5-4平方公里,年底前則又下調為1.8平方公里。但據統計,最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應計劃的7成左右。

　　按照廣州市最新的住房建設規劃,廣州近幾年每年推地計劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認為,由于廣州2010年即將召開(kāi)亞運會(huì ),目前財政資金準備還不足夠,加上受應對經(jīng)濟危機影響,政府將實(shí)施擴張性財政政策,導致財政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預計2009年廣州市仍將按原計劃推地,土地公開(kāi)出讓量有望超過(guò)2.5平方公里。

　　2008年土地拍賣(mài)市場(chǎng)遇冷的情況是全國性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣(mài)市場(chǎng)同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣(mài)遇冷,使得市場(chǎng)各方對于2009年的土地市場(chǎng)判斷趨于謹慎。

　　廣州2008年住宅用地平均的樓面地價(jià)約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著(zhù)名土地拍賣(mài)師陳少湘在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,2008年廣州土地價(jià)格下跌在情理之中,并且從市場(chǎng)反映情況看,土地出讓價(jià)格仍然有下調的空間,2009年廣州土地出讓平均價(jià)格有望在2008年的基礎上繼續下調兩到三成。

　　在剔除絹麻廠(chǎng)天價(jià)地塊的成交價(jià)格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價(jià)還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認為,由于部分大型開(kāi)發(fā)商在最近2年都沒(méi)有拿地,土地儲備開(kāi)始不足,現金則相對充裕,隨著(zhù)經(jīng)濟形勢有望在今年年中轉好,下半年或將有區域性的大型發(fā)展商進(jìn)場(chǎng)拿地。

　　猜想之

　　五

　　融資環(huán)境趨向寬松

　　自去年12月初國務(wù)院發(fā)布的“金融30條”表示將“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,12月17日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上更首次態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望在2009年出現明顯改善。

　　2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題極為突出。在之前房地產(chǎn)調控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門(mén)緊閉。另一方面,股市連續下挫,地產(chǎn)股更成為市場(chǎng)拋售的對象,上市融資大門(mén)幾乎被徹底關(guān)閉。一些大型開(kāi)發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。

　　進(jìn)入年末,伴隨著(zhù)中央穩定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。12月17日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對性地提出“加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。

　　在明確鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)政策出臺后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對房地產(chǎn)在建項目的信貸支持力度,意味著(zhù)國務(wù)院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)確定了基調,其鼓勵刺激的態(tài)度不言而喻。英大證券研究所所長(cháng)李大霄表示,加大對中低價(jià)和中小套型在建項目的支持,會(huì )使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實(shí)力的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策利于其開(kāi)展兼并重組,也是一個(gè)加大產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)行穩健擴張的好時(shí)機。

　　根據廣東省省情調查研究中心一份報告顯示,2007年廣東省房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)42.2%,增幅高于同期各項貸款增幅25.6個(gè)百分點(diǎn)。而2008年1-10月份廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比僅增長(cháng)29.34%,遠低于前年全年42.2%的同比增長(cháng)幅度。相信在政府和銀行共同營(yíng)造出的寬松地產(chǎn)融資環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商普遍遇到的融資難問(wèn)題有望在2009年逐步得到緩解。(記者王昊)

　　猜想之

　　六

　　保障住房面臨考驗

　　全國投入9000億進(jìn)行保障性住房建設,無(wú)疑是住房政策的一大亮點(diǎn)。而如何更好地落實(shí)住房保障這一民生政策,在2009年卻是對政府一個(gè)考驗。

　　根據廣州市國土房管局公布的2008年至2012年住房建設規劃,今后5年將建設7.42萬(wàn)-10.76萬(wàn)套政府保障型住房,占住房建設總體規模的12%。

　　2008年11月26日,廣州首批經(jīng)濟適用房開(kāi)始推出,登記結果卻是遇冷。3648戶(hù)合資格家庭中有僅1498戶(hù)家庭登記了購房意向,登記數量約為推售量的69.84%。市民棄購的原因則主要是目前還不急于購房,或者排名靠后,認為選剩的經(jīng)適房不夠好,房屋面積太大、總價(jià)過(guò)高等。而房管局也認為經(jīng)適房面積較大、總價(jià)高是市民棄購的主要原因。

　　此外,保障性住房普遍位于偏遠郊區,在交通、硬件配套上的落后,導致生活不便,也是保障性住房遇冷的原因之一。如廣州市2007年開(kāi)始在金沙洲建設的大型新社區,包括廉租房、經(jīng)濟適用房、回遷房等。但目前整個(gè)金沙洲新社區的入住率尚不足三分之一。新社區的生活成本仍然較高,使中低收入群體難以長(cháng)期維持。在2009年,如何做好保障性住房的先行建設規劃,最大限度地考慮降低居住生活成本,應該成為保障性住房體系建設納入考慮的因素。有專(zhuān)家建議,通過(guò)舊城改造等方式,在市區收購二手房進(jìn)行改造后配建廉租房,不失為一種替代解決方案。

　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷回調,限價(jià)房項目正在遭遇定價(jià)尷尬。原本為了調節高房?jì)r(jià),讓中低收入者能買(mǎi)上低價(jià)房而出現的限價(jià)房,此次被業(yè)界人士評論為頗有雞肋的感覺(jué)。2008年9月,廣州市國土房管局公布了全市所有10個(gè)限價(jià)房樓盤(pán)、共計近3萬(wàn)套限價(jià)房的銷(xiāo)售時(shí)間表,然而至今仍有4個(gè)項目共計建筑面積540763平方米尚未推出。由于目前房?jì)r(jià)走勢還在不斷回調中,限價(jià)房已不被市場(chǎng)看好,這幾個(gè)項目延遲推出已是必然。盡管如此,2009年限價(jià)房項目的歷史使命是否已經(jīng)完成,現在還難以斷言。

　　猜想之

　　七

　　現金為王創(chuàng )新至上

　　2007年“土地為王”,不斷擴張土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴張的主要方式。而到2008年,通過(guò)多種渠道增強現金流,以“資金為王”來(lái)實(shí)現企業(yè)的穩健發(fā)展,以度過(guò)這個(gè)房地產(chǎn)的冬天。

　　專(zhuān)家預計2009年上半年樓市仍將處于深度調整期,企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開(kāi)始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無(wú)論是股權轉讓、合作,至放棄某些高成本項目,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標只有一個(gè):保存實(shí)力,健康過(guò)冬。

　　2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續,以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷(xiāo)售回款,而在市場(chǎng)調整期成交萎縮,銷(xiāo)售回款的壓力比較大。除了繼續尋求銀行信貸、通過(guò)上市渠道募集資金之外,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過(guò)發(fā)公司債、項目股權轉讓、出售項目、尋求外資合作伙伴等方式實(shí)現融資,增強現金流,保持低成本穩健發(fā)展。強調風(fēng)險控制,放緩投資速度,以品牌加盟、戰略合作等方式抱團取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)冬的選擇方式之一。

　　2008年已經(jīng)過(guò)去,許多房地產(chǎn)商的年度銷(xiāo)售成績(jì),都沒(méi)有達到預定的銷(xiāo)售目標。在2009年走出低谷,在新的形勢下取得理想的銷(xiāo)售成績(jì),成為許多開(kāi)發(fā)商努力變革和求新要達到的目標。低迷市道中,消費者購房更為謹慎,出手前貨比三家,對于住宅的設計等細節各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認識到,在此時(shí),提高樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比是重點(diǎn),比單純的降價(jià)更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新上下更多的功夫。面對激烈的市場(chǎng)競爭,是否注重產(chǎn)品細節、是否重視人本,都考驗著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng )新能力,影響到產(chǎn)品銷(xiāo)售成敗�！白龊卯a(chǎn)品,做好營(yíng)銷(xiāo)”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號。

　　猜想之

　　八

　　產(chǎn)品豐富多極分化

　　2008年,房?jì)r(jià)高位盤(pán)整,中小戶(hù)型項目大批入市,限價(jià)房和經(jīng)濟適用房項目沖擊市場(chǎng),大戶(hù)型單位一統天下的局面已然改變。而進(jìn)入2009年,這種中小戶(hù)型引領(lǐng)風(fēng)騷,各類(lèi)型產(chǎn)品百花爭艷的局面預計將在廣州樓市有更加突出的表現。

　　去年“90/70”政策進(jìn)入效果顯現期,海量小戶(hù)型單位進(jìn)入市場(chǎng),改變了廣州樓市的住房供應結構,同類(lèi)型產(chǎn)品間的市場(chǎng)競爭進(jìn)一步加劇。為求突圍,除了好的地段、有競爭力的價(jià)格外,小戶(hù)型本身的產(chǎn)品設計,受到格外重視。

　　“DIY空間”的概念在去年格外流行。這些可變戶(hù)型的設計都相當巧妙,購房者只要將贈送的入戶(hù)花園和露臺進(jìn)行小調整,就可以輕松實(shí)現戶(hù)型的一房變二房,二房變三房。在對于追求更劃算、更超值產(chǎn)品的購房者來(lái)說(shuō),這樣的房子也有更多的吸引力。在今年,產(chǎn)品設計上的追求將使創(chuàng )新產(chǎn)品更多地在市場(chǎng)上出現。

　　此外,毛坯房在去年的樓市銷(xiāo)售中同樣以?xún)r(jià)格劃算,交樓快速等優(yōu)點(diǎn)獲得消費者歡迎。鳳凰城、山水城等品牌大盤(pán)都憑借毛坯房,為消費者提供價(jià)廉物美選擇,并獲得持續暢銷(xiāo)。預計今年的廣州樓市,毛坯房將依然會(huì )成為部分發(fā)展商吸引購房者的一張好牌。

　　同樣的,市場(chǎng)也不總是千篇一律一成不變。一些注重精品意識,強調性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品自身品質(zhì)的大戶(hù)型樓盤(pán)卻同樣能獲得理想成交。去年末如廣州星河灣、合景·領(lǐng)峰等豪宅項目,憑借精品大宅的理念,以超豪華的的交樓裝修標準,備受買(mǎi)家追捧。

　　隨著(zhù)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策轉向鼓勵自住消費,支持改善型購房消費系列措施也陸續出臺。而對于“90/70”政策的調整,很可能成為今年樓市政策變局的又一猜想。作為近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的標志性政策,“90/70”政策是執行最為嚴格、對市場(chǎng)考驗最大的政策之一。根據專(zhuān)家分析,如果松綁“90/70”政策,將導致大面積豪宅比例增加,大戶(hù)型住宅的供應量、設計、價(jià)格等方面也將發(fā)生變化。

　　猜想之

　　九

　　行業(yè)洗牌即將加速

　　2008年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪跌宕起伏的調整,房?jì)r(jià)不斷回調,但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺鼓勵購房消費的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然仍將在一段時(shí)間內處于調整期內,在市場(chǎng)信心恢復之前,行業(yè)的洗牌過(guò)程無(wú)疑將進(jìn)一步加速。

　　2008年,巨大的資金缺口和過(guò)高的負債率,使不少開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈出現幾欲斷裂的驚險景象。開(kāi)發(fā)商卷款走人,項目拋售轉讓,高價(jià)地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現。

　　雖然,政府支持自住購房消費和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對于刺激樓市復蘇的效果卻難有立竿見(jiàn)影的效果。專(zhuān)家分析,受制于經(jīng)濟大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及廣州樓市消費的務(wù)實(shí)特點(diǎn),樓市成交量不會(huì )迅速出現明顯反彈。

　　2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開(kāi)始加速之勢,一些擁有較充足現金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風(fēng)險未釋放之下,中小開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機會(huì )。同時(shí),在市場(chǎng)的觀(guān)望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤(pán)也較受市場(chǎng)認可,銷(xiāo)售形勢相對較好,資金回籠優(yōu)勢更加明顯。另一方面,市場(chǎng)前景在短期難以走出調整復蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開(kāi)發(fā)商轉讓項目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過(guò)兼并收購迅速提升市場(chǎng)份額提供了客觀(guān)可能。

　　2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力等綜合優(yōu)勢,無(wú)疑將有更大的機率安然度過(guò)房地產(chǎn)的冬天,并贏(yíng)得更大的市場(chǎng)份額。(記者李廣軍)