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　　冬天的北京干燥清冷。在從機場(chǎng)進(jìn)市區的路上，越來(lái)越密集的高樓大廈撲面而來(lái)。一路上跟開(kāi)車(chē)的司機師傅交談：“北京的房子越建越多，越建越往郊區了，有沒(méi)有打算買(mǎi)一套呢？”師傅用爽朗的京片子說(shuō)：“想，當然想，但買(mǎi)不起��！我現在住的是以前單位分的福利房，產(chǎn)權都辦好了，可以隨時(shí)上市交易，但賣(mài)的價(jià)錢(qián)還買(mǎi)不到市

　　區半間新房呢！”北京樓市是一個(gè)“水很深”、對全國都有著(zhù)標桿效應的市場(chǎng)，剛剛經(jīng)歷了奧運效應的洗禮，馬上又遇到金融風(fēng)暴的吹襲，“后奧運時(shí)代”的北京樓市到底是一種怎樣的局面？京城地產(chǎn)大腕們又是如何應對危機下的突變？選擇在北京展開(kāi)“《家天下》記者天下行”的第一站，意義非同一般。

　　“后奧運”效應

　　應該看得更遠

　　曾經(jīng)舉辦過(guò)奧運會(huì )的城市，其“后奧運”地產(chǎn)行情可謂各不相同。北京的樓市從2001年申奧成功后就開(kāi)始出現了火爆的“奧運行情”，面對誘人的機會(huì )，一輪瘋狂的“圈地運動(dòng)”也隨即拉開(kāi)了序幕，中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批“奧”字樓盤(pán)拔地而起。整個(gè)北京的房?jì)r(jià)自2006年開(kāi)始出現了“三級跳”式的飛躍：2006年年初，三環(huán)內樓盤(pán)單價(jià)突破萬(wàn)元；2006年年中，四環(huán)內樓盤(pán)緊跟著(zhù)沖破萬(wàn)元；到了2007年年中，五環(huán)內也難覓萬(wàn)元以下的樓盤(pán)了。

　　然而，出乎很多人意料的是，樓市這場(chǎng)刮了八年的“奧運風(fēng)”卻在奧運之年戛然而止，降價(jià)潮不期而至。2008年11月份北京市新開(kāi)樓盤(pán)的均價(jià)為14966元/m2，較10月份的15324元/m2下降了358 元/m2。為什么會(huì )出現這種情況呢？記者采訪(fǎng)了北京的一些業(yè)內人士，大部分人都認為這是由于“奧運概念”被過(guò)度透支的結果。

　　同為奧運會(huì )舉辦的城市，情況為何大相徑庭？奧運會(huì )和房地產(chǎn)之間，究竟存在著(zhù)什么樣的聯(lián)系？記者認為，決定房?jì)r(jià)漲跌的歸根結底還是看當地的經(jīng)濟狀況和政策大背景。奧運前我國樓市正經(jīng)歷嚴厲的宏觀(guān)調控，奧運后的9月又爆發(fā)了全球金融風(fēng)暴，整個(gè)經(jīng)濟大環(huán)境都十分嚴峻，樓市當然不可能獨善其身，因此后奧運北京樓市的低迷與“奧運概念”的支持力是沒(méi)有直接關(guān)系的。從長(cháng)遠的眼光看，奧運會(huì )讓更多的投資者看到了高速發(fā)展的中國所蘊藏的巨大商機，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)利好是可以惠及往后很多年的。一句話(huà)：別高估了奧運對房?jì)r(jià)的短期作用，也別低估了奧運對房?jì)r(jià)的長(cháng)期拉動(dòng)。

　　地產(chǎn)圈內彌漫著(zhù)悲觀(guān)情緒

　　都說(shuō)“沒(méi)到過(guò)北京的豪宅，不知道北京的有錢(qián)人怎么豪”，豪宅市道就是北京樓市的晴雨表。記者來(lái)到位于著(zhù)名的西山風(fēng)景區的御園，這個(gè)樓盤(pán)是杭州綠城集團開(kāi)發(fā)的頂級豪宅，在北京以貴價(jià)和熱銷(xiāo)著(zhù)稱(chēng)。當天是周五，除了我們幾個(gè)訪(fǎng)客，再沒(méi)有其他客人。無(wú)論是園林還是其獨特的圓廳別墅，都展現出一種純粹的高貴，據說(shuō)這種氣質(zhì)打動(dòng)了許多北京的文人墨客，以至7000多萬(wàn)元一套的別墅、4萬(wàn)元/m2的公寓在大半年內居然賣(mài)了60多套。然而這種火熱的場(chǎng)面在2008年年末的隆冬季節似乎被凍住了。

　　目前，北京樓市正經(jīng)歷“后奧運時(shí)代”，北京地產(chǎn)圈里流行著(zhù)這樣一句幽默又辛酸的話(huà)：“奧運前，傻等；奧運后，傻眼�！眾W運前，所有的項目都停工了，不少更停了廣告和銷(xiāo)售，大家心里想：不怕，還有金九銀十。誰(shuí)知奧運一過(guò)樓價(jià)就出現了“跳水潮”，緊接著(zhù)是金融風(fēng)暴引發(fā)的經(jīng)濟蕭條和消費信心疲弱，這樣一耗下來(lái)，原本對“后奧運”充滿(mǎn)期待的發(fā)展商們，能不傻眼嗎！記者在北京采訪(fǎng)的幾天里，感受最深的是當地地產(chǎn)圈內的悲觀(guān)情緒，發(fā)展商的普遍心態(tài)是：少開(kāi)工、少開(kāi)發(fā)、放慢速度，只要出貨的資金流能讓自己活下來(lái)就行，熬吧。

　　去年北京樓盤(pán)銷(xiāo)量跌幅全國之最

　　記者在東三環(huán)邊的一條中介扎堆的街上，看到美聯(lián)物業(yè)門(mén)口貼出的其中一個(gè)推介盤(pán)源：富力城A區，單價(jià)15000元/m2，房東甩賣(mài)。一位經(jīng)紀見(jiàn)記者駐足看，馬上出來(lái)游說(shuō)：“這樣的低價(jià)在一個(gè)月前是無(wú)法想象的，這些單位最高時(shí)能賣(mài)到20000多元/m2�！背山涣看蠓�萎縮，價(jià)格相對平穩，開(kāi)工進(jìn)度明顯放緩，這是2008年北京樓市的總體概況。根據國家統計局的數據，去年1～10月全國商品房銷(xiāo)售中，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說(shuō)需求正急劇萎縮。

　　少了煤老板 樓市很難過(guò)

　　現在樓市的慘淡總讓北京的SALES特別懷念前兩年的那個(gè)順風(fēng)順水：2007年年初時(shí)，一位山西煤老板以總價(jià)240萬(wàn)元買(mǎi)下了一套200平方米的房子，他的大奔尾箱里全是一捆一捆的現金，但銷(xiāo)售人員也見(jiàn)慣了這樣的大場(chǎng)面，手一揚：保安，幫忙搬錢(qián)！幾十捆大鈔就像資料一樣拎進(jìn)了財務(wù)室。2008年，出手闊綽的煤老板們幾乎不見(jiàn)了蹤影，少了這批豪客，樓市自然是難做多了。

　　在廣州，即使是樓價(jià)最瘋狂的2007年，敢于叫價(jià)25000元/m2以上的樓盤(pán)肯定已經(jīng)被稱(chēng)為“天價(jià)盤(pán)”了。如果廣州人到北京去，親身體驗一下北京老百姓是如何扛起動(dòng)輒每平方米兩三萬(wàn)元的房子時(shí)，就知道身為廣州人是多么幸福了。2008年11月份，在暗跌了三個(gè)月以后，北京的新盤(pán)成交均價(jià)依然達到14966元/m2，至于位于二環(huán)到五環(huán)之間的市中心樓盤(pán)，幾乎是沒(méi)有低于18000元/m2的。目前北京在售的2萬(wàn)元以上的項目大約有30多個(gè)，3萬(wàn)元以上的大約有20多個(gè)，2008年單套總成交價(jià)在3000萬(wàn)元以上的豪宅有50套，其中成交價(jià)最高的紀錄是東方普羅旺斯的樓王別墅，單套總價(jià)為1.7億元。

　　全國消費力撐起北京高房?jì)r(jià)

　　到底誰(shuí)在買(mǎi)北京的房子呢？我選擇了北京市區最核心地段的常住型樓盤(pán)，去實(shí)地了解北京市民的買(mǎi)房心態(tài)�！百F得離譜”是許多北京普通老百姓對于樓價(jià)的慨嘆。北京 2007年人均可支配收入為24000元，一家三口收入總數約為7萬(wàn)元，而五環(huán)內的房?jì)r(jià)已達14000元/m2，以此價(jià)格購買(mǎi)100平方米的房子要 140萬(wàn)元，房?jì)r(jià)與家庭收入比為20∶1，遠遠超過(guò)國際正常比例。作為首都，北京的房子擁有太多的買(mǎi)家群，除了這個(gè)城市里形形色色的工薪階層，還有全國各地有經(jīng)濟實(shí)力的人及其子女、用編織袋裝錢(qián)的老板、財大氣粗的炒房團、海歸的白領(lǐng)與跨國公司高管、明星……北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)非常鮮明：它不僅僅是一個(gè)區域性市場(chǎng)，更是一個(gè)全國性的消費市場(chǎng)，當地媒體曾報道說(shuō)，北京的房子外地購買(mǎi)者占了四成，而且是中高檔房的主要消費群體。

　　被北京改變的廣州發(fā)展商……

　　在北京聽(tīng)到這樣一段有趣的傳聞：一位向來(lái)低調的廣東大老板，在媒體上從未有照片見(jiàn)報，其行事作風(fēng)一向非�！凹议L(cháng)式”地帶有草根的純樸和獨斷。后來(lái)事業(yè)重心北移后長(cháng)期在北京居住和生活，現在但凡見(jiàn)到他的舊友和部下都說(shuō)他“今非昔比”了，衣著(zhù)行頭件件世界名牌，大小聚會(huì )上常常侃侃而談，變得非常風(fēng)雅和精致起來(lái)，真可謂“士別三日，當刮目相看”！

　　記得五六年前，廣州發(fā)展商北上發(fā)展成為一股潮流，北京成為他們跨出廣東的第一站，五年后的今天，恰逢全國樓市經(jīng)歷寒冬的磨煉，記者在北京重訪(fǎng)了廣州發(fā)展商中最早上京發(fā)展的兩大巨頭：富力地產(chǎn)和合生創(chuàng )展，了解他們在異鄉過(guò)得還好嗎。

　　富力：

　　賣(mài)別墅，還是京城頂級的

　　北京富力城已經(jīng)看不出廣州富力的痕跡了。富力北京公司公關(guān)部的張小姐告訴我：“富力城的洋房已經(jīng)全部賣(mài)完啦，現在賣(mài)的是最后一個(gè)組團，叫‘富力山’，只有12棟頂級別墅�！�

　　“賣(mài)完了？！”此話(huà)令我相當驚訝。還記得富力2002年在北京以32億元的天價(jià)拿下了這塊位于朝陽(yáng)區東三環(huán)的市區地王，財大氣粗豪氣萬(wàn)丈的廣州發(fā)展商一下子把北京的大腕們給“鎮”住了。富力城拿地當年就開(kāi)了盤(pán)，憑著(zhù)在廣州的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗和大面積落地玻璃窗采景的南派設計，征服了住慣密封程度很高的北方房子的北京人，5年多來(lái)一直是北京排名前列的知名暢銷(xiāo)盤(pán)。

　　富力北京公司總經(jīng)理張輝在他的豪華辦公室里接受了記者的采訪(fǎng)。他介紹說(shuō)，富力在北京有員工400多人，有480萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)面積，去年在北京的銷(xiāo)售額達到50多億元，位居全市前列。張輝坦言，外地發(fā)展商到北京發(fā)展遇到的最大難處是拿地，富力目前手頭上的土地儲備已經(jīng)不多了，只夠未來(lái)2~3年的開(kāi)發(fā)，未來(lái)富力會(huì )繼續扎根北京市場(chǎng)不言退，但在北京的發(fā)展策略也從前幾年的迅猛擴張變?yōu)榉�打穩扎。

　　合生珠投：

　　身家很豐厚，行事很低調

　　比起北京富力中心氣派的辦公樓，合生和珠投在北京的辦公地點(diǎn)給人一個(gè)誤導，以為他們還處于“艱苦創(chuàng )業(yè)”的階段。其實(shí)，同屬“朱家”大旗下的合生和珠投在北京發(fā)展已近10年了，在當地的身家已積累甚豐。

　　幾經(jīng)周折，記者才在一棟四層的招待所式的小樓房找到了合生的辦公地，掀簾進(jìn)去，首層赫然掛著(zhù)“合生華北區域公司營(yíng)銷(xiāo)中心”的牌子，辦公室里連天花板都沒(méi)有，管線(xiàn)縱橫，難以想象每年數十億元的銷(xiāo)售額就是在這個(gè)指揮中心里創(chuàng )造出來(lái)的。

　　據合生華北區域公司常務(wù)副總經(jīng)理余潔介紹，珠投集團也在樓上辦公，珠投是1999年就進(jìn)入北京市場(chǎng)，比富力還早3年，合生則是2001年進(jìn)京拿地的，目前合生在北京的員工有400多人。以往合生在北京拿的地都是協(xié)議轉讓的，從2007年開(kāi)始才開(kāi)始參加公開(kāi)的土地拍賣(mài)，目前手頭的土地也不太多了。合生現在在北京發(fā)售的主力樓盤(pán)是珠江帝景，去年十一黃金周賣(mài)了1.5億元，售價(jià)是18000~22000元/m2。即將推出的“合生·霄云路18號”，定位是“北京最頂級的豪宅”，估計每套的售價(jià)達2000萬(wàn)~3000萬(wàn)元。在廣州，合生一貫擅長(cháng)開(kāi)發(fā)中檔的大型社區，在北京合生顯然做了更廣泛的產(chǎn)品嘗試，京城深厚的文化底蘊正對講求實(shí)干的粵派商人產(chǎn)生了潛移默化的影響。

　　對話(huà)任志強

　　談起救市就“放炮”

　　此行北京，其中一個(gè)目標是采訪(fǎng)那幾位經(jīng)�！胺排凇钡木┏敲�嘴大腕，聽(tīng)聽(tīng)他們對政府救市的看法。幾番聯(lián)系之下，馮侖出國考察了，潘石屹患了重感冒沒(méi)有上班，剩下就是人稱(chēng)“任總”的任志強了。從北京的媒體朋友手中拿到了任的手機，通常這種大人物的手機都只是秘書(shū)的電話(huà)而已，試著(zhù)打過(guò)去約采訪(fǎng)，誰(shuí)知一接通就是任本人，本已約好時(shí)間的，可惜他突然要出差，始終與任緣慳一面，只好進(jìn)行了電話(huà)采訪(fǎng)。

　　“政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑”

　　問(wèn)到對救市政策的看法，任馬上放炮：“原先的剎車(chē)政策就像許多小區人車(chē)混雜，發(fā)現危險了不是從管理上去管治，而是猛刨坑、猛建減速帶，為了減速就讓你走得坑坑洼洼顛得半死，而不是順暢地減速�，F在政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑，把之前挖下的那么多坑都填平了，房地產(chǎn)才能活過(guò)來(lái)，繼續發(fā)展�，F在政府試圖救樓市，但大量的經(jīng)濟適用房卻在破壞樓市規則，舞跳得很積極，但踩不到點(diǎn)上，絆在了腳上，會(huì )跌在糞上�！�

　　“憑什么老百姓不能住得比處長(cháng)好！”

　　在談到對“90·70”政策的看法時(shí)，任說(shuō)：“一位官員曾經(jīng)這樣解釋為什么出臺‘90·70’政策，因為在福利分房的年代，處級干部的住房標準是90平方米左右，廳級干部才能住到120平方米的房子。于是官員們就根據此來(lái)衡定大部分老百姓的住房標準。我聽(tīng)了很來(lái)氣！憑什么老百姓就不能住得比處長(cháng)好！為什么要限制有能力的人住更大的房子！”

　　看看潘石屹

　　怎么賣(mài)出最火的盤(pán)

　　如果說(shuō)2008年年底北京樓市寒風(fēng)蕭瑟，那么潘石屹的新作三里屯SOHO則是寒風(fēng)中一面不倒的旗幟。這個(gè)樓盤(pán)2008年7月開(kāi)盤(pán)，1個(gè)月就賣(mài)了45億元，到年底前已賣(mài)了60多億元，售價(jià)是公寓賣(mài)3.8萬(wàn)元/m2，寫(xiě)字樓3.6萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2，這種商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和公寓混合型的產(chǎn)品本來(lái)是比較難啃的“豬骨頭”，怎么能賣(mài)出令人眼熱的業(yè)績(jì)？此行到北京，記者決定探一探其中的秘訣。

　　記者在早上不到10時(shí)就來(lái)到了位于二三環(huán)之間、三里屯酒吧街對面的樓盤(pán)現場(chǎng)。樓盤(pán)外面正好有一座人行天橋，站在天橋上往里看，可清楚地看到一個(gè)占地非常大的工地正如火如荼地開(kāi)工，進(jìn)度大概在三四層左右，據說(shuō)這是目前北京開(kāi)工面積最大的一個(gè)商品房項目，建筑面積達47萬(wàn)平方米。玻璃銷(xiāo)售大廳沿街而建，里面坐滿(mǎn)了清一色穿著(zhù)黑色西裝的銷(xiāo)售人員，似乎正在上課，前面的講壇放著(zhù)幻燈，主講者正在分析一些數據曲線(xiàn)。接待我的是SOHO中國的銷(xiāo)售部總監金先生，他說(shuō)這是他們正在進(jìn)行員工培訓，給銷(xiāo)售人員講解全國各地的樓市走勢和買(mǎi)家心態(tài)，這項培訓是老板潘石屹欽點(diǎn)的，樓市形勢逼人，銷(xiāo)售人員一定要掌握全局動(dòng)態(tài)才能令客戶(hù)信服。

　　多業(yè)態(tài)項目操作手法廣州或可借鑒

　　三里屯SOHO是一個(gè)多業(yè)態(tài)的綜合項目，由公寓、寫(xiě)字樓、酒店和商場(chǎng)組成，其中有5棟寫(xiě)字樓和4棟公寓，裙樓是商場(chǎng)。其熱賣(mài)的最關(guān)鍵因素其實(shí)也沒(méi)有什么特別，就是地頭好，位于使館區，可以吸納大量的高消費人群。

　　三里屯SOHO的產(chǎn)品組合有點(diǎn)像由新鴻基、富力和合景聯(lián)手拿到的廣州獵德村改造項目的業(yè)態(tài)，所以其開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售模式可以有所借鑒，但北京所具有的吸聚效應非珠江新城所能比擬，在廣州，此類(lèi)項目的經(jīng)營(yíng)難度相當大。據了解，老潘的“SOHO中國”是國內較早從住宅開(kāi)發(fā)轉型為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，但他的經(jīng)營(yíng)模式跟我們所熟知的富力地產(chǎn)又有所不同，富力的商業(yè)地產(chǎn)模式是大量留作收租物業(yè)，收益目標是長(cháng)遠的；但SOHO則是全部商業(yè)物業(yè)都拿來(lái)出售的，收租物業(yè)極少。時(shí)勢造英雄，在現階段“現金為王”的市場(chǎng)環(huán)境下，老潘的日子顯然比富力過(guò)得滋潤得多。但商場(chǎng)物業(yè)一旦賣(mài)散了以后所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困局早已有前車(chē)之鑒，驗證三里屯SOHO是否真正成功，還要看開(kāi)業(yè)之后的市場(chǎng)反應。