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　　2008年京城樓市跌宕起伏的變化，都和房?jì)r(jià)有著(zhù)密切關(guān)系。顯然，房?jì)r(jià)在去年的動(dòng)蕩中充當了重要的角色。業(yè)內主流觀(guān)點(diǎn)認為，只有房?jì)r(jià)穩定了，交易量才能穩定。那么，2009年房?jì)r(jià)走勢將如何？數位經(jīng)濟學(xué)家、開(kāi)發(fā)商及購房者都給出了自己的房?jì)r(jià)晴雨表及理性分析，房?jì)r(jià)回到2007年初或2006年底或許有譜。

　　接受本報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士雖然都認為，2009年上半年北京樓市仍舊在下降通道中滑行，但都無(wú)法給出再具體的指標值�！罢�體來(lái)看，還具有下降的空間�！敝性�地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰表示，2009年北京樓市價(jià)格將在底部盤(pán)整，該觀(guān)點(diǎn)得到多數業(yè)內人士的認同。

　　高看2007年初

　　“政府該救的層面都救完后，就只能靠開(kāi)發(fā)商自救了�！弊跃戎挥幸徽�，那就是大幅度降價(jià)。多位接受本報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士，均認為今年還將出現價(jià)格戰。

　　2009年北京房?jì)r(jià)仍有下降空間。項目個(gè)盤(pán)之間的差別將會(huì )更明顯，個(gè)盤(pán)售價(jià)的此消彼長(cháng)局面更為突出，房?jì)r(jià)較高的樓盤(pán)今年仍會(huì )持續下降。謹慎的樂(lè )觀(guān)者認為，今年下半年房?jì)r(jià)會(huì )略有好轉，2009年北京房?jì)r(jià)應和2007年初價(jià)格相當�！敖衲攴�?jì)r(jià)還有20%的下降空間，相當于2007年年初水平�！敝行录瘓F(北京)公司董事長(cháng)張曉東認為。

　　低至2006年底

　　而部分悲觀(guān)者則認為，2009年房?jì)r(jià)可能與2006年均價(jià)相當，如果這樣來(lái)看的話(huà)，應該會(huì )比2007年初價(jià)格再降1000—2000元/平米。

　　在北京萬(wàn)年基業(yè)建設投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶看來(lái)，任何事物都有陰陽(yáng)兩面，白天有多長(cháng)晚上也就有多長(cháng)，房?jì)r(jià)持續漲了幾年，也會(huì )下降幾年。由此看來(lái)，2009年仍處于下降通道，個(gè)別項目達到2006年下半年價(jià)格。

　　購房者陣營(yíng)的大部分被訪(fǎng)者均認同這一觀(guān)點(diǎn)，他們認為部分區域已經(jīng)漲得過(guò)頭了，或是提前透支了某些利好，目前價(jià)格并不堅挺，回調是必然的。

　　1　購房者陣營(yíng)

　　被訪(fǎng)者既有已購房的，也有未購房的，他們均對自己關(guān)注的區域給出了理性的預測和分析。他們其中的大部分認為2009年房?jì)r(jià)回歸至2006年底較為合理。

　　玉泉路板塊11000元/平米較合理

　　被訪(fǎng)者：孔向平(化名)

　　大學(xué)畢業(yè)兩年，就職于北京一房地產(chǎn)公司投資部。從去年下半年開(kāi)始看房，由于工作單位在西城區，目前更傾向于購買(mǎi)西邊的樓盤(pán)，重點(diǎn)關(guān)注遠洋·沁山水所在的玉泉路板塊。

　　預測：現在玉泉路板塊的遠洋·沁山水均價(jià)11800元/平米，稍好點(diǎn)的戶(hù)型也要在12500元/平米。我個(gè)人感覺(jué)還是貴了，今年房?jì)r(jià)仍有下行空間，至少在4月份前房?jì)r(jià)是會(huì )繼續下行的，之后可能會(huì )保持比較穩定的態(tài)勢。玉泉路板塊2009年的價(jià)格在11000元/平米左右比較合理。

　　分析：2009年整體經(jīng)濟形勢都不好，房?jì)r(jià)應該還會(huì )降的。但是西部的項目不像東部那么多，競爭也不如東部激烈，因此價(jià)格下降幅度可能也不會(huì )那么大，再降1000-2000元，我覺(jué)得比較靠譜。

　　四環(huán)沿線(xiàn)將回2006年較高水平

　　被訪(fǎng)者：劉鴻銘

　　30歲，就職于某股份制商業(yè)銀行信用卡中心，重點(diǎn)關(guān)注西南四環(huán)商品房，包括玉泉路、五棵松、豐臺小屯路板塊。

　　預測：2009年房?jì)r(jià)還將小幅下跌，四環(huán)沿線(xiàn)普遍回到2006年稍高水平，具體到西四環(huán)可能為9000元/平米左右，偏南四環(huán)則為8000元/平米內。

　　分析：目前一系列調控政策都指向自住型購房，開(kāi)發(fā)商也不斷降價(jià)，最后房?jì)r(jià)會(huì )和收入相匹配，西南四環(huán)目前只有玉泉路一帶稍微成熟，在售的遠洋·沁山水均價(jià)11000元/平米，遠洋山水的二手房可以9000多元/平米拿下，而玉泉路再往南還是很荒涼，在售的大成郡、西府頤園、新興年代最近價(jià)格都在下調。如果價(jià)格要反映真實(shí)價(jià)值的話(huà)，這個(gè)片區的價(jià)格還要跌一些。

　　交通利好已被透支通州還會(huì )跌

　　被訪(fǎng)者：鄒杰(化名)

　　今年30歲，目前在一家外資公司從事市場(chǎng)研究工作，小有積蓄。從去年傳出房?jì)r(jià)下跌的消息開(kāi)始，鄒杰就一直關(guān)注著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要買(mǎi)一套房進(jìn)行投資。之前主要關(guān)注通州區域，先后看過(guò)DBC加州小鎮、時(shí)尚街區、新通國際花園等項目。

　　預測：通州應該還會(huì )有一定的下降，現在有些項目已經(jīng)7000元/平米了，希望能再降到6000-6500元/平米。

　　分析：通州的新房空置率還是很高的，這些房需要消化一段時(shí)間，所以2009年價(jià)格繼續下行的可能性很大。與其他新區相比，通州的開(kāi)發(fā)比較早，交通利好等概念也已經(jīng)透支過(guò)了，所以通州的價(jià)格不會(huì )很堅挺。

　　北五環(huán)會(huì )現均價(jià)7000元內樓盤(pán)

　　被訪(fǎng)者：崔喆

　　28歲，投資公司分析師，已于2008年下半年購入北五環(huán)北苑家園一套住宅，當時(shí)價(jià)格為10800元/平米，關(guān)注立水橋及泛亞奧板塊。

　　預測：立水橋區域價(jià)格目前處于回調中，2009年將穩定在9000元/平米左右，有可能回落至8000元/平米以?xún)�，整個(gè)北五環(huán)2009年或許會(huì )出現7000元/平米以?xún)葮潜P(pán)。

　　分析：北五環(huán)泛亞奧板塊在2007年和2008年上半年透支了奧運概念，房?jì)r(jià)泡沫較大，我當時(shí)買(mǎi)房看了很久都沒(méi)有下決心，后來(lái)是因為房主急用錢(qián)，相對便宜我們才買(mǎi)的，現在看來(lái)還是貴了�，F在板塊內悅溪項目已賣(mài)到9000元/平米以?xún)�，公園2008也出現7000元/平米以?xún)忍貎r(jià)房，估計2009年還會(huì )便宜些。

　　朝青板塊最低降至2007年年中水平

　　被訪(fǎng)者：馮軍

　　今年36歲，就職于北京一家國企，年薪15萬(wàn)元左右。2007年7月，為了改善居住條件，馮軍看中了位于朝陽(yáng)區姚家園的金隅鳳麟洲，以12600元/平米購買(mǎi)了一套120平米的三居室。隨后，他一直在關(guān)注朝青板塊的房?jì)r(jià)變化。

　　預測：2009年，在一些主力項目降價(jià)的帶動(dòng)下，朝青板塊價(jià)格會(huì )有一定的下跌空間，但不會(huì )跌破2007年年中的水平，12500-13000元/平米是比較合理的價(jià)位。

　　分析：目前，該板塊一些項目的價(jià)格已經(jīng)出現了松動(dòng)，青年工社推出低價(jià)loft，折合每層均價(jià)僅7000元/平米，潤楓水上新的一期改推毛坯房，均價(jià)由原來(lái)的精裝18500元/平米，變成了毛坯13600元/平米。所以2009年區域整體應該還會(huì )有一定的下調。不過(guò)，由于地鐵6號線(xiàn)將要開(kāi)通，商業(yè)配套也漸趨完善，區域價(jià)格不會(huì )大幅下跌。

　　2　開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商們都對自己熟悉的區域給出了預測。他們的觀(guān)點(diǎn)分歧較大，有人認為今年房?jì)r(jià)將與去年持平，個(gè)別產(chǎn)品還將穩中有升，而有人認為，今年還有20%的下降空間，個(gè)別項目會(huì )達到2006年平均水平。

　　西部區域將與去年10月持平

　　被訪(fǎng)者：遇繡峰(億城集團品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理，該公司旗下項目有萬(wàn)城華府、西山華府等)

　　預測：海淀等西部區域價(jià)格將與2008年10月后的價(jià)格持平，不會(huì )出現大的波動(dòng)。

　　分析：目前區域內已經(jīng)出現新開(kāi)大盤(pán)主導局面，而這些樓盤(pán)均在2008年時(shí)或調整了價(jià)格，或低價(jià)入市，如龍湖的唐寧ONE，其低價(jià)格入市的特點(diǎn)非常明顯，銷(xiāo)售狀況也趨于穩定，加上西部樓盤(pán)一直不太充足，基于對供求的預期，御園、西山華府等大盤(pán)都會(huì )放緩銷(xiāo)售預期，穩定價(jià)格。

　　當然，西邊也不會(huì )沒(méi)有調整價(jià)格的樓盤(pán)，如橡樹(shù)灣、領(lǐng)袖新硅谷等，去年進(jìn)行了調整，不排除今年還會(huì )有促銷(xiāo)的可能，但是這些盤(pán)已是收尾階段，總量不大不足以影響區域的總體價(jià)格。

　　北部房?jì)r(jià)將與2008年相當

　　被訪(fǎng)者：肖勁(遠洋地產(chǎn)市場(chǎng)總經(jīng)理)

　　預測：北部樓盤(pán)價(jià)格將與2008年持平，穩中略有調整。

　　分析：目前北部和西部的樓市應該是各個(gè)區域中最樂(lè )觀(guān)的。和西部類(lèi)似，北部樓盤(pán)供應量比較少了，今年北四環(huán)外的相當多樓盤(pán)都在處理尾盤(pán)，2009年難以形成規模供應，北五環(huán)沿線(xiàn)是降價(jià)現象比較明顯的區域，價(jià)格在2008年底已經(jīng)回歸到2007年大漲前的時(shí)期，2009年再大幅下調的空間不大，將會(huì )繼續保持穩定狀態(tài)。

　　東四環(huán)沿線(xiàn)在去年基礎上略降

　　被訪(fǎng)者：高宏標(金都杭城總經(jīng)理)

　　預測：下行空間不大，在2008年水平上略有下調，然后在下半年好轉。

　　分析：東四環(huán)沿線(xiàn)已經(jīng)集中出現了一批價(jià)格很低的房源，如珠江帝景、首城國際都推出了低價(jià)房源，受到市場(chǎng)的追捧，部分開(kāi)發(fā)商已表示出要將價(jià)格略微上調。

　　總體而言，2009年?yáng)|四環(huán)區域主流樓盤(pán)會(huì )以較高的性?xún)r(jià)比繼續吸引關(guān)注度，即使不再調整價(jià)格，這個(gè)優(yōu)勢也比其他區域明顯，開(kāi)發(fā)商不會(huì )輕易變動(dòng)了。

　　今年還有20%的下降空間

　　被訪(fǎng)者：張曉東(中新集團(北京)公司董事長(cháng))

　　預測：2009年北京樓市房?jì)r(jià)仍處于下降通道，部分項目還有20%的下降空間，相當于2007年年初水平。

　　分析：北京房?jì)r(jià)還沒(méi)有進(jìn)入普降通道。從目前樓市的表現來(lái)看，不存在堅挺的理由。上海、深圳的房?jì)r(jià)都出現了較大幅度的下降，北京也會(huì )有這樣一個(gè)過(guò)程。

　　初步預計，北京房?jì)r(jià)還有20%的下降空間。目前，北京樓市的市場(chǎng)層面并不好，持續高價(jià)的房子肯定是有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)的客觀(guān)購買(mǎi)需求暫時(shí)不會(huì )釋放。據了解，東部某項目因堅持2007年上漲后的高房?jì)r(jià)，下半年只銷(xiāo)售了2套。

　　個(gè)別項目會(huì )達2006年水平

　　被訪(fǎng)者：黃璽慶(北京萬(wàn)年基業(yè)建設投資有限公司總經(jīng)理)

　　預測：2009年北京樓市房?jì)r(jià)相當于2006年平均價(jià)格，個(gè)別項目會(huì )達到2006年下半年價(jià)格。

　　分析：按照經(jīng)濟規律來(lái)看，今年房?jì)r(jià)還會(huì )下降。任何事物都有陰陽(yáng)對稱(chēng)的兩個(gè)方面，白天有多長(cháng)，晚上也就有多長(cháng)。同樣，房?jì)r(jià)持續上漲了幾年，也會(huì )持續下降幾年。北京房?jì)r(jià)實(shí)際上是從2005年開(kāi)始上漲，如果按照2008年為其下降開(kāi)始，那么2009年還處于下降通道中。

　　此外，中國經(jīng)濟離不開(kāi)世界經(jīng)濟，2009年3月是世界經(jīng)濟最黑暗的時(shí)候，中國經(jīng)濟也不能獨善其身。中國房?jì)r(jià)也或多或少受到世界經(jīng)濟的影響。

　　今年房?jì)r(jià)相當于2007年初

　　被訪(fǎng)者：陳艷萍(保利北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監)

　　預測：今年房?jì)r(jià)相當于2007年初水平。

　　分析：今年樓盤(pán)價(jià)格仍會(huì )出現有升有降的情況。樓盤(pán)因其品質(zhì)或價(jià)格制定策略的變化，會(huì )出現個(gè)盤(pán)的此起彼伏的局面。開(kāi)發(fā)商出現優(yōu)勝劣汰大潮，實(shí)力不強的開(kāi)發(fā)商將會(huì )逐漸退出地產(chǎn)行業(yè)，有的開(kāi)發(fā)商甚至會(huì )被市場(chǎng)淘汰出局。大品牌開(kāi)發(fā)競爭力體現得更為全面。

　　要打價(jià)格戰再跌20%-30%

　　被訪(fǎng)者：宋翔華(北京華僑城營(yíng)銷(xiāo)總監)

　　預測：今年仍維持下跌趨勢，價(jià)格比去年降25%-30%，與2007年初水平相當，基本達到購房者的意愿價(jià)格區間。

　　分析：首先是經(jīng)濟環(huán)境，2009年經(jīng)濟形勢依然不樂(lè )觀(guān)，購買(mǎi)力下降，購房者購房意愿降低。其次是2008年項目普遍銷(xiāo)售不好，2009年承擔更大壓力，所以今年要大打價(jià)格戰。

　　東部高端別墅價(jià)格穩中有升

　　被訪(fǎng)者：黃其森(泰禾集團董事長(cháng))

　　預測：普通住宅出現僵局，高端項目繼續堅挺。

　　分析：2009年，東部五環(huán)沿線(xiàn)及通州的普通住宅會(huì )出現僵局，一方面是因為部分樓盤(pán)價(jià)格上漲過(guò)快，另一方面是因為多個(gè)保障房在東部推出，一些低價(jià)普宅沒(méi)有出現較好的銷(xiāo)量。與普通住宅市場(chǎng)滯銷(xiāo)僵局不同，2008年的北京東部別墅市場(chǎng)一直表現堅挺，銷(xiāo)售量和價(jià)格都穩步攀升。今年，別墅市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì )呈現上升趨勢，別墅“限地令”促使別墅供應量進(jìn)一步萎縮，目前在售的一批別墅清盤(pán)后，北京的別墅將在一定的時(shí)間內面臨空白期。

　　具體到區域，CBD區域的別墅發(fā)展前景仍然可期。2009年，CCTV和BTV兩大電視傳媒巨頭將東遷至CBD商圈，傳媒產(chǎn)業(yè)整體東遷將為CBD區域帶來(lái)新的活力。新貴階層置業(yè)別墅最便捷之處，無(wú)疑也在地理位置適宜的京東板塊。

　　3　業(yè)內人士陣營(yíng)

　　樂(lè )觀(guān)的人士認為，今年房?jì)r(jià)可能不會(huì )再跌了，建議想買(mǎi)房的人可以出手了；悲觀(guān)的人士卻認為，房?jì)r(jià)還會(huì )下降，至少10%以上，會(huì )接近2006年底水平。

　　降15%-20%，與2006年底接近

　　被訪(fǎng)者：馮科(北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任)

　　預測：比當前房?jì)r(jià)大概下降15%—20%，是比較合理的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格約與2006年底的價(jià)格相近。

　　分析：2009年，全國房?jì)r(jià)會(huì )整體下降，雖然各個(gè)城市的情況不同，但平均值肯定會(huì )下降。北京明年也會(huì )下降，我認為四環(huán)外、郊區燕郊等地，價(jià)格下降的幅度會(huì )比四環(huán)內明顯。

　　房?jì)r(jià)或將回落10%左右

　　被訪(fǎng)者：文國慶(和訊首席分析師)

　　預測：相比2008年12月，房?jì)r(jià)可能回落10%左右，與2007年中期水平相近。

　　分析：很多買(mǎi)房人認為房?jì)r(jià)應該下跌20%-25%，但可能不會(huì )到那個(gè)程度�，F在政府的貨幣政策開(kāi)始放松，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復正常，這樣股市也會(huì )上去。2009年的第一季度，中國股市可能會(huì )有一個(gè)明顯的漲勢，股價(jià)上漲50%左右，房子就會(huì )賣(mài)得比較好，如果股市持續上漲半年，在房子的銷(xiāo)售上也會(huì )有所體現，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易兼并將會(huì )被打破。

　　離底不遠了，可以考慮買(mǎi)了

　　被訪(fǎng)者：顧云昌(中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng))

　　預測：綜合算來(lái)，目前的房?jì)r(jià)相對合理。

　　分析：根據統計局發(fā)布的數據推算，2007年，北京的房?jì)r(jià)上漲了20%左右，2008年沒(méi)有上漲。簡(jiǎn)單地計算，這兩年平均每年上漲10%左右。這個(gè)數字與收入漲幅差不多持平，2007年北京市平均收入上漲了10%以上，2008年上漲了7%以上，這樣綜合算來(lái)，房?jì)r(jià)相對合理。中國的房?jì)r(jià)跟整個(gè)經(jīng)濟的聯(lián)系很密切，政府不可能看著(zhù)房?jì)r(jià)超跌，會(huì )出臺相應的政策來(lái)恢復市場(chǎng)信心，所以從現在的國內形勢和國際形勢來(lái)看，我認為房?jì)r(jià)回歸得差不多了，離底不遠了，購房人可以考慮買(mǎi)房了。

　　理性一點(diǎn)或能等到2006年水平

　　被訪(fǎng)者：沈明高(《財經(jīng)》首席經(jīng)濟學(xué)家)

　　預測：今年能回到2006年底或2007年初的水平。

　　分析：市場(chǎng)在信心不足時(shí)，房?jì)r(jià)可能會(huì )有過(guò)度反應，也許會(huì )出現超跌。具體要看政策如何來(lái)調控市場(chǎng)，我認為房?jì)r(jià)比去年最高時(shí)下調15%-30%，比較接近購買(mǎi)力水平。另外，房?jì)r(jià)調整的深度也要看開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商的資金如果比較寬裕，房?jì)r(jià)下調的幅度就會(huì )小一些。目前為止，北京還沒(méi)看到恐慌性?huà)伇P(pán)的情況，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還是能夠扛得住的。如果大眾消費者理性一點(diǎn)出手，能等到房?jì)r(jià)回歸至2006年底或2007年初的水平。

　　今年房?jì)r(jià)可能不會(huì )再跌了

　　被訪(fǎng)者：張元端(中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng))

　　預測：今年可能止跌回升。

　　分析：周期波動(dòng)是經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中常見(jiàn)的現象，它表現為經(jīng)濟周而復始地由擴張到緊縮的不斷循環(huán)運動(dòng)。周期波動(dòng)可細分為復蘇、繁榮(波峰)、衰退、蕭條(波谷)四個(gè)階段，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)接近于第四階段：蕭條(波谷)。主要特征是：交易量持續減少，價(jià)格跌勢繼續，但房?jì)r(jià)又可能將在這一階段止跌回升。中國經(jīng)濟周期波動(dòng)總體上已呈現出一種峰位降低、谷位上升、波幅縮小的“微波化”的新態(tài)勢。目前，通過(guò)調控，一些城市的房?jì)r(jià)從漲幅過(guò)大到理性回歸，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)的“微波化”來(lái)說(shuō)是2009年市場(chǎng)一個(gè)利好。

　　上半年不降，下半年反彈

　　被訪(fǎng)者：朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng))

　　預測：2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是挺難的，交易很難回暖，下半年如果政策效果發(fā)揮得好，有可能反彈。

　　分析：北京房?jì)r(jià)的變化取決于區域，二環(huán)內住宅降價(jià)的可能較小，降價(jià)比較大的為五環(huán)以外，這些區域的產(chǎn)品2007年瘋狂跟漲，此番降價(jià)，這些離主城區相對邊緣的區域降幅自然會(huì )大一些。但總體看來(lái)，北京的房?jì)r(jià)上半年不會(huì )大幅降價(jià)。如果下半年政策效果發(fā)揮得好，房?jì)r(jià)有反彈的可能。(記者 張學(xué)冬 張家齊　楊娟娟 吳�；� 李宛霖 張曉玲)