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　　二手房交易量是樓市活躍程度的晴雨表。京城幾大中介公司的統計顯示，在消費者的觀(guān)望情緒和金融危機的影響下，2008年，北京二手房成交量出現了近5年來(lái)的首次下降，約7萬(wàn)套的成交量，比2007年下降超兩成。

　　對于2009年的二手房行情，業(yè)內比較一致的觀(guān)點(diǎn)是：二手房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下降；樂(lè )觀(guān)些預計，成交量將和今年狀況持平。

　　一家之言

　　交易稅費仍有優(yōu)惠余地

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，房產(chǎn)交易稅費在2009年尚留存進(jìn)一步擴大優(yōu)惠的余地。首先，北京免征營(yíng)業(yè)稅的2年以上的房源占比不及20%，更多的是需差額征收營(yíng)業(yè)稅的3-5年的房源，因此，營(yíng)業(yè)稅的進(jìn)一步減免仍有較大操作空間；其次，印花稅、契稅及營(yíng)業(yè)稅的調控范圍均未涉及非普通住宅，對改善性住房需求也需做相應調整。因此，政府可能會(huì )根據宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢以及購買(mǎi)力信心等，運用稅收杠桿再度出手。

　　數說(shuō)08

　　成交量 傳統旺季變低谷 交易約7萬(wàn)套

　　鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家和中原地產(chǎn)去年底發(fā)布了2008年北京二手房全年成交量的預測：約7萬(wàn)套，相比2007年的9.4萬(wàn)套，下降幅度達25%以上，這也是二手房市場(chǎng)放開(kāi)8年來(lái)成交量首次出現回落。2008年結束后，各中介沒(méi)有對此預測做出修改。

　　回首2008年，傳統意義上的成交旺季基本都是需求低迷時(shí)期及成交低谷：春節后三四月份恰逢“拐點(diǎn)論”盛行，買(mǎi)方觀(guān)望；“金九銀十”淪為奧運后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調整后的需求回暖期。

　　反觀(guān)2007年下半年尤其是最后兩個(gè)月，二手房成交量暴漲。而2008年11月、12月，盡管需求回升現象日益明顯，但回暖期起步較晚并且沒(méi)有“絕地反擊”般的成交漲勢，難挽一年來(lái)的頹市。

　　成交價(jià) 9783元/平米 與2007年底持平

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心統計，2008年北京二手房平均成交價(jià)格達到9783元/平米，比2007年的8926元/平米上漲了9.6%。但值得注意的是，2008年以來(lái)的二手房?jì)r(jià)格基本與2007年年底持平。因為2007年房?jì)r(jià)暴漲，年初年末房?jì)r(jià)相差甚遠。

　　中原地產(chǎn)跟蹤統計的2005年1月至2008年11月北京中高檔二手商品房?jì)r(jià)格月度環(huán)比數據顯示，僅在2005年有4個(gè)月下浮，其后的2006年和2007年基本都保持上漲狀態(tài)；2008年上半年緩慢上升，下半年持續下降。

　　在大環(huán)境低落的情況下，已連續三年飆升兩成以上的房?jì)r(jià)很難再逆勢上漲；但基于二手房賣(mài)家始終有一個(gè)心理底線(xiàn)，排除少數業(yè)主急于出手而低價(jià)賣(mài)房外，總體的二手房?jì)r(jià)很難一直下跌。

　　熱區關(guān)注

　　地鐵網(wǎng)促使全市“多點(diǎn)開(kāi)花”

　　2008年城八區二手房成交占比達到65%，相比2007年上漲了5%左右，而遠郊區縣的成交比重則順勢回落。

　　這主要有兩個(gè)原因：首先，在整個(gè)市場(chǎng)下行趨勢下，城八區房產(chǎn)的相對抗跌性使得需求意愿會(huì )相對更高；其次，2008年近郊區受到商品房供應量明顯增加，以及未來(lái)新增商品房量繼續加大的預期影響，二手房成交量出現明顯下降。

　　受益地鐵10號線(xiàn)開(kāi)通及2020年北京地鐵規劃方案出爐的利好，2009年，二手房市場(chǎng)的區域成交重心也將由目前城八區的“單一型”緩慢演變?yōu)槿�市范圍內的“多點(diǎn)開(kāi)花”，尤其是以豐臺區為代表的南城二手樓市，將繼續升溫。(記者 張家齊)

　　預測09

　　成交量 “7萬(wàn)套”最有共識

　　礙于尚不明朗的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和一手住宅市場(chǎng)打折促銷(xiāo)的拉鋸等多方面影響，我愛(ài)我家、北京中原三級市場(chǎng)研究部、中大恒基均預測：2009年的北京二手房成交量將維持在7萬(wàn)套左右。

　　盡管今年國內經(jīng)濟的整體運行環(huán)境依然不容樂(lè )觀(guān)，但在政府拉動(dòng)內需改善民生的導向性指引下，經(jīng)過(guò)2008年的蟄伏與等待，2009年二手房市場(chǎng)的交易狀況有望通過(guò)前期多項政策的綜合疊加作用，以及后續實(shí)施細則的補充完善而緩慢回升。

　　但在一手房市場(chǎng)的價(jià)格從暗降到明降的趨勢下，勢必在一定程度上分流二手房市場(chǎng)的準購房群體。不僅如此，隨著(zhù)部分保障性住房的封頂開(kāi)售，一手房市場(chǎng)的整體成交量也將有所增加。我愛(ài)我家預測，在市場(chǎng)前景尚未明朗之際，今年整個(gè)住宅市場(chǎng)的交易主體或將出現一、二手房交叉反復的格局，影響二手房的成交量。

　　成交價(jià) 下降成定局

　　我愛(ài)我家和中大恒基都預計，在改善民生、價(jià)格上行預期看空、買(mǎi)方客群強勢主導等主客觀(guān)因素的合力作用下，今年二手房市場(chǎng)將依舊保持價(jià)格下降的趨勢。不過(guò)，隨國內宏觀(guān)經(jīng)濟的逐步好轉，這一趨勢將在2009年年中得以趨緩，年底前市場(chǎng)價(jià)格走勢將有望企穩。

　　中大恒基公司預計，2009年北京二手房?jì)r(jià)格有可能下滑10%-20%。有意思的是，即使出現如此的降幅，二手房的均價(jià)仍然會(huì )高于2006年很多，所以絕大部分2006年前購房的業(yè)主不會(huì )出現賣(mài)房虧損。因此，這有利于增加剛性需求入市，有利于消費者賣(mài)舊買(mǎi)新，實(shí)現置業(yè)升級，從而大幅度地緩和北京樓市在2008年出現的流動(dòng)停滯的現象。