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　　牛年到，市場(chǎng)果然有了一點(diǎn)牛年的氣派！

　　短短的元旦三天假期，廣州局部市場(chǎng)的人氣直逼2005年的高峰期，多個(gè)區域的多個(gè)樓盤(pán)有了過(guò)億元的成交。甚至于地產(chǎn)股在開(kāi)年的頭幾天也走出了一波不錯的行情。有投資者樂(lè )觀(guān)預期，房地產(chǎn)連續的利好政策累積效應會(huì )在牛年開(kāi)始體現。

　　抱樂(lè )觀(guān)態(tài)度的不僅是股市中的各類(lèi)投資者，廣州知名中介合富輝煌、中原地產(chǎn)、經(jīng)緯房產(chǎn)同樣認為，2009年樓市將筑底，“比黃金還可貴”的市場(chǎng)信心將逐步恢復，置業(yè)需求將被激活，樓市將逐步回暖。

　　市場(chǎng)信心的恢復，最關(guān)鍵的當然是消費者信心的恢復。而最快、最直接反映消費者信心變化的，莫過(guò)于目前敏銳的地產(chǎn)股投資者(現在仍有錢(qián)又還敢投入股市的，才是真正的投資者，而不是前一兩年的跟風(fēng)投機者)。從目前地產(chǎn)股走勢看，整體向上的趨勢明顯，曾經(jīng)極度深寒的信心，正在逐漸融化堅冰。投資者的信心最直接的來(lái)自政府層面，目前中國傾一國之力來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟的增長(cháng)、保障樓市的穩定，房地產(chǎn)利好政策持續出臺，沒(méi)有理由繼續擔心樓市繼續深度低迷。

　　與投資者信心恢復相呼應的是中介公司的調查數據：合富輝煌集團市場(chǎng)研究部在2008年11月對潛在置業(yè)者監測顯示，只有15%的置業(yè)者認為房?jì)r(jià)還會(huì )大幅下降，更多的客戶(hù)認為房?jì)r(jià)即使再降其空間也非常有限，或不會(huì )再降。在投資心態(tài)彌漫的當下，只有當投資者認為房?jì)r(jià)不會(huì )大幅下降時(shí)，入市的積極性才會(huì )增加，信心恢復才能得到體現。

　　市場(chǎng)信心的恢復，當然不能缺少開(kāi)發(fā)商信心的恢復。2008年突如其來(lái)的困境沒(méi)有擊倒開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商面對2009年時(shí)有了更足的底氣：一方面有了面對困境的經(jīng)驗，不會(huì )出現2008年時(shí)的驚恐局面；及早未雨綢繆，一方面大力開(kāi)源，另一方面則嚴格節流，從之前的“地主”轉變?yōu)槟壳暗摹柏斨鳌�，保留有足夠的資金以對抗2009年市場(chǎng)可能出現的困境。并且，2009年開(kāi)發(fā)商面臨更寬松的政策環(huán)境、金融環(huán)境，外在條件也增強了開(kāi)發(fā)商抵抗風(fēng)險的能力。發(fā)展商2008年被打擊的信心正在聚集，正如中介公司透露，今年“發(fā)展商普遍以2007年銷(xiāo)售金額為基準調高銷(xiāo)售目標”，北京華遠集團總裁任志強則更直接，“2009年肯定比2008年好”。

　　當然，支撐市場(chǎng)信心恢復的基礎仍非常脆弱，正如央行所警惕的，“2009年，國際金融危機還將繼續蔓延，全球經(jīng)濟衰退風(fēng)險將繼續加大，我國經(jīng)濟發(fā)展將面臨更加嚴峻復雜的局面�！苯�(jīng)濟應對的稍一不慎，將會(huì )瞬間崩潰市場(chǎng)信心。即使樂(lè )觀(guān)的中介公司也認為，“受制于經(jīng)濟基本面的嚴峻形勢，成交量大幅恢復達到2007年水準難度較大�！碧貏e是在年初，置業(yè)需求全面激活難度較大。 (張秀欽)

　　預測一

　　今年新貨將創(chuàng )六年最低

　　由于2008年開(kāi)發(fā)商的非常之舉：減產(chǎn)自救在2009年實(shí)現，2009年的新增供應量將明顯減少。廣州經(jīng)緯行研究中心估計，今年的新增貨量將創(chuàng )六年來(lái)最低。而根據合富輝煌與經(jīng)緯地產(chǎn)的研究數據綜合，2009年十區新增供應量為5.3萬(wàn)套，計560萬(wàn)平方米，比2008年下降35.7%。盡管新貨有所減少，但是市民并不必擔心供應量不足而引發(fā)樓價(jià)上漲，由于2008年仍有大量存量房未能售出，因此，市場(chǎng)上可售商品房貨量基本與2008年持平。

　　新貨減少，押后的主要為較高端、度假型項目

　　由于2008年的滯銷(xiāo)局面持續，開(kāi)發(fā)商出于自救，不得不采取減產(chǎn)方式，一方面避開(kāi)更大競爭、另一方面得以節流開(kāi)支。

　　就去年押后的項目分析，其類(lèi)型主要有兩類(lèi)：第一類(lèi)為較為高端的項目；第二類(lèi)為郊區型別墅項目。押后的原因在于目前的市場(chǎng)環(huán)境下置業(yè)群體發(fā)生了轉變。目前的市場(chǎng)，剛性需求買(mǎi)家支撐了房地產(chǎn)的江山，而改善型、豪宅類(lèi)買(mǎi)家基于大環(huán)境、預算降低、現金為王的預期，紛紛將購房需求押后。市場(chǎng)總是尋找適銷(xiāo)的產(chǎn)品，高端項目的暫時(shí)停步，體現出市場(chǎng)的自我調控功能。

　　存貨豐富，“價(jià)格洼地”新貨活躍

　　盡管新增貨量大幅度減少，但是由于存貨豐富，2009年的供求形勢不會(huì )出現逆轉。

　　經(jīng)緯行研究中心的數據顯示：2008年由于市場(chǎng)低迷，在售余貨及抵押房多，使得余貨約有4萬(wàn)余套，假如加上2009年的新推貨量，預計十區全年可售貨量逾9萬(wàn)套，基本與2008年持平。

　　而據合富輝煌市場(chǎng)研究部不完全估計，2009年供應量最豐富的區域集中在目前的“價(jià)格洼地”區域中，白云區、海珠區、花都區及番禺區為新貨最集中的區域，天河的貨量會(huì )稍有減少。因此可以預料的是，2009年最活躍的區域會(huì )處于較為外圍的區域，比如金沙洲、花都等。這些區域由于巨量新貨、優(yōu)惠樓價(jià)，將吸引更多的買(mǎi)家置業(yè)。

　　中小戶(hù)型比例首突五成

　　“70/90”的政策將在2009年完全落地，實(shí)現了中小戶(hù)型話(huà)事的市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權，成為近幾年內首次突破50%的市場(chǎng)份額，中小戶(hù)型穩居半壁江山，且年初，中小戶(hù)型的比例會(huì )更大一些，年底方稍稍回落。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部的數據顯示：2008年100平米以下的中小戶(hù)型，占供應結構中44%的比例，隨著(zhù)“90/70”政策進(jìn)一步落實(shí)，中小戶(hù)型產(chǎn)品供應進(jìn)一步增多，預計2009年全市中小戶(hù)型產(chǎn)品總供應面積占比達到50%以上。經(jīng)緯行研究中心則認為，上半年中小戶(hù)型供應量會(huì )比下半年還多，上半年中小戶(hù)型約占六成比例，下半年方稍有回落。而中小戶(hù)型的供應量增加，更顯示了2009年將仍然為首次置業(yè)者、剛性需求買(mǎi)家為主導的一年。(記者 詹青)

　　預測二

　　單價(jià)仍處八九千元高位

　　“病去如抽絲”，這樣來(lái)形容廣州近幾年來(lái)的房?jì)r(jià)走勢頗為貼切。廣州房?jì)r(jià)在2006年、2007年以二成、三成的幅度快速飆升；2008年市場(chǎng)遇到困難了，開(kāi)發(fā)商一路說(shuō)降價(jià)了，直到11月份，廣州的均價(jià)卻爬上了9466元/平方米，同比還增長(cháng)了一成多。

　　基于此，在預測2009年房?jì)r(jià)的時(shí)候，都得謹小慎微。合富輝煌集團市場(chǎng)研究部說(shuō)法留有較大空間，“2009年月度均價(jià)波動(dòng)區間為8500元/平方米至9500元/平方米之間”；中原地產(chǎn)研究中心只表示了房?jì)r(jià)會(huì )下降，至于幅度多少沒(méi)說(shuō)；經(jīng)緯行研究中心要明確一些，就是9000元/平方米左右。

　　總結三大代理行的預測，就是“2009年廣州房?jì)r(jià)仍會(huì )處于八九千元的高位”。

　　“降價(jià)”是主基調

　　資金鏈斷裂、銷(xiāo)售狀況極度糟糕……從媒體的報道中，就可以看出開(kāi)發(fā)商在2008年的困境。但在這樣的狀況之下，廣州一手住宅的成交均價(jià)仍處于高位，除了9月份外，其余各個(gè)月的均價(jià)都在9000元/平方米以上。既然困境下樓價(jià)依然強項不伏，那么在2008年第三、第四季度以來(lái)，降息、減輕稅負、為房貸松綁等系列利好房地產(chǎn)的政策出臺，政策環(huán)境更為寬松的情況下，2009年的房?jì)r(jià)會(huì )否又重拾上升勢頭？

　　不會(huì )！從三大代理行的預測來(lái)看，降價(jià)是2009年住宅市場(chǎng)的主基調。一方面，2008年“部分個(gè)盤(pán)價(jià)格調整在成交數據未獲充分反映”，這些數據會(huì )在2009年有所反映，進(jìn)而拉低2009年的成交均價(jià)。另一方面，2009年外圍區域供應量大，會(huì )必然發(fā)力搶市場(chǎng)。同時(shí)隨著(zhù)對新區認同度較高、價(jià)格承受力偏低的首次置業(yè)剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區域的原因亦可能拉低全市住房均價(jià)，成交均價(jià)將受中心城區與外圍區域成交比重變化影響而波動(dòng)。

　　以上兩方面是從房地產(chǎn)行業(yè)內在環(huán)境來(lái)分析，從外在的整體經(jīng)濟環(huán)境來(lái)看，房?jì)r(jià)下行的可能性也遠大于反彈。正如中原地產(chǎn)所說(shuō)，房地產(chǎn)本輪調整適逢我國經(jīng)濟長(cháng)達15年高速增長(cháng)周期的結束，同時(shí)面臨源于美國的全球性經(jīng)濟危機愈演愈烈的不利影響，在行業(yè)內在因素和宏觀(guān)經(jīng)濟外在影響的多重壓力之下，房地產(chǎn)行業(yè)步入周期低潮已成定局�，F在的市場(chǎng)調整，可以視為U形調整，目前是徘徊在U形底部時(shí)間的階段，要走出這一階段，非一朝一夕可做到。

　　微降可能大于劇降

　　房?jì)r(jià)下降未合購房者的心意，不過(guò)購房者若進(jìn)一步期望“房?jì)r(jià)大幅下降”似乎也不太現實(shí)。在廣州代理大量樓盤(pán)的合富輝煌就認為，發(fā)展商方面，目前很多開(kāi)始減少開(kāi)發(fā)規模，并對2009年提出以銷(xiāo)定產(chǎn)的基本策略，同時(shí)地價(jià)和建材價(jià)格大幅下降，未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本將會(huì )下降。預計2009年獲政策支持的開(kāi)發(fā)商的資金壓力將有所減輕，促銷(xiāo)意愿依然強烈，但大幅降價(jià)沖動(dòng)減弱。

　　更重要的是，目前的經(jīng)濟環(huán)境和2008年甚至2007年已經(jīng)有了很大不同，政府從擔心通脹轉變?yōu)閾�心通縮。一系列拉動(dòng)經(jīng)濟、保障穩步增長(cháng)的政策及計劃正在積極實(shí)施中。房地產(chǎn)行業(yè)目前有了更好的政策環(huán)境、金融環(huán)境。房?jì)r(jià)能挺過(guò)2008年的政策、市場(chǎng)的雙重高壓，少了政策高壓的今年，期望房?jì)r(jià)微降更為現實(shí)。( 張秀欽)

　　預測三

　　“五一”是成交量回升關(guān)鍵

　　一個(gè)沒(méi)有成交量的市場(chǎng)不能稱(chēng)之為市場(chǎng)。在剛過(guò)去的2008年，“成交為王”已經(jīng)成為各大發(fā)展商尋求突圍的行動(dòng)綱領(lǐng)，每周、每月的成交數量波動(dòng)，直接影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商老板心情波動(dòng)，喜也成交量，憂(yōu)也成交量，因為成交量是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心數據，是測試市場(chǎng)繁榮程度的最可靠憑證。

　　2009年的元旦，廣州樓市終于迎來(lái)了期待已久的一個(gè)“小陽(yáng)春”，陽(yáng)光家緣網(wǎng)上簽約數據顯示，廣州144個(gè)樓盤(pán)元旦期間共成交了736套住房，這一水平已經(jīng)接近去年“十一”黃金周的數量。新年伊始，有一個(gè)“牛頭”冒了出來(lái)，2009年是否能一路“�！毕氯�，各專(zhuān)家、研究機構認為，這取決于很多的因素，宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢、政府的政策、開(kāi)發(fā)商的策略、消費者心態(tài)的變化等，都會(huì )直接影響著(zhù)成交量最后結果。在各預測中，大家比較一致的意見(jiàn)是，“五一”黃金周的成交量，將成為2009的廣州樓市成交量的風(fēng)向標。

　　政府救市救的就是成交量

　　合富輝煌首席分析師認為，中央已連續出臺的系列政策，都表明了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和擴大內需的重要性。從宏觀(guān)經(jīng)濟的角度來(lái)看，政府需要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)居民需求。通過(guò)對策的研究不難發(fā)現，“價(jià)穩量增”是政府在2008年密集出臺政策的主基調，對首次置業(yè)者減免稅費、銀行利率大幅調低，都是減輕購房者的負擔，其目的都是刺激需求，提高成交量。不難預見(jiàn)，2009年，政府救市的政策方向，仍然會(huì )延續上一年的路徑。房地產(chǎn)成交量之所以在當前的市場(chǎng)狀況下成為重要的觀(guān)測指標，這主要是因為，如果房地產(chǎn)成交量持續低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，房地產(chǎn)投資將快速下滑，此外，成交量低迷會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的壞賬風(fēng)險，未來(lái)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持將進(jìn)一步收緊，從此造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入長(cháng)期調整不可避免。

　　根據政府政策意圖，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)最優(yōu)的發(fā)展路徑是：房?jì)r(jià)小幅下降(10%-20%)，成交量快速回升。這無(wú)論對于宏觀(guān)經(jīng)濟還是房地產(chǎn)企業(yè)都將是極大利好。

　　低位回升，有望比2008年增一成

　　黎文江指出，成交量的回升，直接受宏觀(guān)經(jīng)濟走勢的制約。2009年中國經(jīng)濟仍將面對諸多困難，但在中國政府一系列政策出臺刺激下，宏觀(guān)經(jīng)濟可望止住快速下滑趨勢，明年保8%的增長(cháng)率是可以實(shí)現的。目前很多開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始減少開(kāi)發(fā)規模，同時(shí)由于地價(jià)和建材價(jià)格大幅下降，未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本將會(huì )下降，因此開(kāi)發(fā)商的資金壓力將有所減輕，明年會(huì )以消化近年存貨為主。雖然經(jīng)濟的不明朗影響了消費者的消費意愿，但預計在眾多利好政策的刺激下，消費者的置業(yè)信心將會(huì )逐漸恢復。

　　合富輝煌的研究報告認為，2008年廣州住宅成交量已觸底，但未穩定回升。2008年下半年成交量雖然有所回升，但基本在60萬(wàn)平方米/月左右徘徊，全年平均月度成交量約為45萬(wàn)平方米。在政策大力刺激使市場(chǎng)信心逐步恢復情況下，2009年住宅成交量將有所回升，但受制于經(jīng)濟大環(huán)境未明朗，成交量尚難以大幅恢復，預計廣州市2009年商品住宅成交量約在650-720萬(wàn)平方米(平均月度成交量為55-60萬(wàn)平方米，2007年為67萬(wàn)平方米)。經(jīng)緯行研究中心預計，受政策鼓勵普通住房消費的影響，今年剛性需求仍將緩慢釋放，全年成交量會(huì )較去年有所上升，2009年月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右，全年600萬(wàn)平方米左右，比2008年增約一成。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家趙卓文則預計，2009年廣州樓市將全面進(jìn)入“供大于求”年份，2009年廣州商品房成交量將在6萬(wàn)套左右，“賣(mài)房難”將成為普遍現象。

　　“五一”市場(chǎng)成交有重要意義

　　今年元旦，應該說(shuō)是開(kāi)了一個(gè)好頭。但接下來(lái)很快是春節，之后便是傳統的銷(xiāo)售淡季，大部分開(kāi)發(fā)商、研究機構都認為，“五一”之后才能判斷市場(chǎng)是否真正回暖�！昂笫凶償等院芏�，2009年樓市的形勢仍難預測，成交回暖目前還看不透�！敝性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，對今年的成交量持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，他認為，樓市的全面恢復最快要到2010年。在黃韜看來(lái)，在經(jīng)歷一系列住房新政的利好刺激后，廣州樓市正處于房?jì)r(jià)與成交量的膠著(zhù)之中，購房者在觀(guān)望房?jì)r(jià)能否進(jìn)一步下調，開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望今年經(jīng)濟形勢的變化，預計樓市的冬季還會(huì )持續一段時(shí)間，而在今年第一、第二季度，樓市成交量可能會(huì )達到冰點(diǎn)。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負責人表示，如果金融危機對經(jīng)濟的影響加深，市場(chǎng)的不樂(lè )觀(guān)預期增加，置業(yè)者出手買(mǎi)樓的意愿就會(huì )繼續降低，樓市成交量難言真正回暖。