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　　2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬(wàn)平方米,環(huán)比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬(wàn)平方米。由于開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),12月份新房?jì)r(jià)格跌至10900元/平方米,創(chuàng )下全年新低。

　　“之前的市場(chǎng)預測很壞,但從最近兩個(gè)多月成交量大增的情況看,之前的預測可能過(guò)于悲觀(guān)了�！敝性�地產(chǎn)深港研究中心總監張偉正在審慎修正中原的看法。

　　中國房地產(chǎn)指數研究院深圳分院的最新監測顯示,上周(1月5日—1月11日)全市商品住宅成交總套數為1813套,平均每日成交259套,環(huán)比增加23.84%。該研究院分析師楊奕表示,上周成交量環(huán)比增長(cháng)明顯,一方面是因為前周井噴的開(kāi)盤(pán)量為上周成交提供了盤(pán)源支持,另一方面是開(kāi)發(fā)商的出貨決心堅定了,許多樓盤(pán)元旦過(guò)后推出特價(jià)房,有些樓盤(pán)贈送各種禮包或現金,有的甚至直接打折或降價(jià),刺激了消費者的購買(mǎi)欲望。成交價(jià)格方面,本周商品住宅成交均價(jià)有所下跌,為11430元/平方米,環(huán)比下跌6.10%。成交價(jià)格下跌的其中一個(gè)重要原因是項目降價(jià)促銷(xiāo)力度有所加強。

　　事實(shí)上,上周的成交熱是延續了此前兩個(gè)多月的“回暖”行情。多名業(yè)界專(zhuān)家表示,接下來(lái)的一段時(shí)間,這種成交熱可望持續。而為了更進(jìn)一步多方位地促進(jìn)成交,市場(chǎng)人士又重新開(kāi)始呼吁取消“限外令”。

　　　　存量降破6萬(wàn)套引遐想

　　曾經(jīng)讓業(yè)內各界恐懼的深圳樓市龐大的供應量,在1月11日這個(gè)節點(diǎn),終于下降到了6萬(wàn)套以下。

　　深圳市國土局數據顯示,截至1月11日,深圳一手房可售套數和面積分別為59646套和616.18萬(wàn)平方米,環(huán)比上周可售套數和面積分別減少3.84%和3.62%。楊奕表示,隨著(zhù)供應量的減少,而成交量持續維持高位,深圳一手房可售量出現走低的趨勢,這一現象標志著(zhù)深圳樓市明顯回暖。

　　張偉表示,樓市可售房源下降,反映了在降息、放松房貸以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等政策利好的刺激下,近期成交量上升,購房者入市積極。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達,購房者相對比較成熟理性,對利好反應快。而且,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調整了一年多,更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)的行列中來(lái),也消化了空置。資料顯示,2008年,市國土房產(chǎn)局批準預售面積為660萬(wàn)平方米,而市場(chǎng)銷(xiāo)售的僅為553萬(wàn)平方米,中間有100多萬(wàn)平方米的差距�？梢�(jiàn),有大量的發(fā)展商拿了預售許可證但是不推盤(pán),而是往后壓,這也對降低空置有很大作用。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒透露,2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬(wàn)平方米,環(huán)比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬(wàn)平方米。由于開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),12月份新房?jì)r(jià)格跌至10900元/平方米,創(chuàng )下全年新低,環(huán)比11月下降了2647元/平方米,降幅達到19.5%。

　　根據中國房地產(chǎn)指數研究院深圳分院的月度報告更詳實(shí)的監測統計,上月新開(kāi)盤(pán)15個(gè)住宅項目共推出5751套/47.88萬(wàn)平方米,供應套數環(huán)比減少44.49%,供應面積環(huán)比減少47.58%。分析師稱(chēng),開(kāi)盤(pán)量大幅萎縮,主要是因為前月樓市新政實(shí)施后,手持中小戶(hù)型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商紛紛搶先推盤(pán),使得上月開(kāi)盤(pán)量高企,同時(shí)分流了上月的開(kāi)盤(pán)量。

　　成交上,2008年12月全市商品住宅共成交7898套/72.87萬(wàn)平方米,成交套數環(huán)比增加22.74%,成交面積環(huán)比增加23.14%,成交量達到今年的最高峰。本月是新政實(shí)施后的第二個(gè)月,成交量能繼續放量增長(cháng),一方面是因為深圳住宅成交量經(jīng)過(guò)上月的放量增長(cháng)后,消費者對市場(chǎng)的信心有所增長(cháng),另一方面是大量中低價(jià)樓盤(pán)入市使得深圳整體樓價(jià)下調到消費者能承受的價(jià)位。

　　房?jì)r(jià)在上月表現出加速下降的明顯趨勢。12月份深圳商品住宅成交均價(jià)為11084元/平方米。對此,楊奕稱(chēng),成交均價(jià)下跌明顯一方面是因為入市的項目還是以低價(jià)的中小戶(hù)型住宅項目為主,另一方面是臨近年尾,開(kāi)發(fā)商都想把握住今年最后一次回籠資金的機會(huì ),加強了降價(jià)促銷(xiāo)力度。

　　　　開(kāi)發(fā)商醞釀提價(jià)

　　按照最近的市場(chǎng)狀況,王鋒預計,如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不出現大的問(wèn)題,預計到今年第二季度,深圳房?jì)r(jià)有可能會(huì )走向穩定,在均價(jià)1萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)。但是,王鋒依然建議,深圳政府部門(mén)應當出臺針對房地產(chǎn)的刺激政策,因為樓市回暖的根基尚不穩固,“此前一些不適合的房地產(chǎn)調控政策,有必要糾正,比如限外令等�！�

　　“近兩三個(gè)月,很多樓盤(pán)都賣(mài)得很好,不少開(kāi)發(fā)商由此獲得了較充足的回籠資金,加上國家政策轉向鼓勵銀行給開(kāi)發(fā)商貸款,開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)促銷(xiāo)的壓力普遍減少�！睆垈シQ(chēng),據中原地產(chǎn)的了解,已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商考慮提價(jià),也有投資客準備入市。

　　但開(kāi)發(fā)商的這種如意算盤(pán)不一定會(huì )“如意”。近日,住房保障部負責人已經(jīng)公開(kāi)表示,支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對變化,合理確定價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售。據透露,2009年,由于受?chē)�際金融危機快速蔓延,經(jīng)濟下行壓力增大,房地產(chǎn)方面,國家還將出臺一系列政策,住房保障部今年工作的總體思路在于保證居民合理住房消費,促進(jìn)住房投資規模適度增長(cháng)。深圳地產(chǎn)業(yè)內人士將上述表態(tài),看作是深圳樓市持續回暖的積極訊號,表現出樂(lè )觀(guān)情緒。

　　對此,中原集團主席施永青周二來(lái)深演講時(shí)表示,如果實(shí)體經(jīng)濟不好轉,房?jì)r(jià)不會(huì )好起來(lái),現在反彈了,有一部分開(kāi)發(fā)商信心增加了,覺(jué)得可以把價(jià)錢(qián)提上去了,但這種策略只能是用在短期的策略上,需要對長(cháng)期的宏觀(guān)情況有一個(gè)判斷,現在來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商應該是把握好價(jià)錢(qián)反彈、市場(chǎng)信心增加的時(shí)候,增加自己的銷(xiāo)量,增加自己資金的回收。

　　　　取消“限外令”被重提

　　正如前所述,雖然近期樓市成交向好,但王鋒仍然認為,樓市回暖的根基尚不穩固,有必要糾正“限外令”。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部負責人向記者表示,樓市行情轉變,政府應該檢視“限外”的得與失�！跋尥饬睢背雠_的2006年,正是全國樓市行情看漲之時(shí),各種資本紛紛進(jìn)入樓市投資,尤其是外資在內地的物業(yè)收購案此起彼伏,推動(dòng)了樓市價(jià)格的快速上漲。2007年上半年,深圳樓市更是史無(wú)前例地大漲五成以上,因而也順理成章地迎來(lái)了深圳地方“限外”政策出臺。

　　然而,上述負責人認為,現在樓市行情已大不相同,整個(gè)二級市場(chǎng),包括住宅、寫(xiě)字樓,其成交套數均不及去年高峰期的五成,價(jià)格降幅亦不小,住宅成交均價(jià)下降達三成,寫(xiě)字樓成交均價(jià)跌幅超三成。與此相應的是,當年在大陸大肆收購物業(yè)的機構紛紛拋售手中物業(yè)。此一時(shí),彼一時(shí),當年“限外”政策出臺的樓市環(huán)境已經(jīng)反轉,相反國家新近出臺“新國六條”又在鼓勵樓市消費,支持開(kāi)發(fā)商直接融資,強化地方政府穩定樓市。如此看來(lái),樓市“限外”政策出臺的基礎已經(jīng)改變,該政策也應作相應的變通,甚至暫時(shí)取消,這對于緊鄰港澳的深圳樓市尤顯重要。

　　當然,購房者對當年的高房?jì)r(jià)仍心有余悸,其支持樓市“限外”的理由是擔心外資再次抄底中國樓市,從而推高樓市價(jià)格。然而在目前全球金融風(fēng)暴縱橫深入的情況下,若外資會(huì )大舉抄底中國樓市,中國政府又何須花大力氣來(lái)促進(jìn)樓市交易呢?樓市行情已然轉變,政府應該早日取消“限外令”。