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　　住宅市場(chǎng)持續低迷之時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商緊抱著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)當作最后一張“底牌”。然而“底牌”揭開(kāi)后，結局卻并不精彩。

　　包括仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯在內的知名國際物業(yè)機構近日都表示“對2009年商業(yè)地產(chǎn)的前景十分擔憂(yōu)”。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)表示：“據我們統計，北京市場(chǎng)上的存量商業(yè)項目已經(jīng)接近1/2�！惫�增利進(jìn)一步解釋說(shuō)，我所說(shuō)的存量是指2008年計劃開(kāi)業(yè)卻沒(méi)開(kāi)業(yè)的項目，或者推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　按照原計劃，僅北京一地2008年新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬(wàn)平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內，全年的新開(kāi)商業(yè)面積不足300萬(wàn)平方米，而大鐘寺國際廣場(chǎng)、國瑞城購物中心、首地大峽谷等商業(yè)項目則集體推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間。

　　　　200萬(wàn)平方米商業(yè)延期開(kāi)業(yè)

　　“最快要到2009年3月才能開(kāi)業(yè)�！北本﹪�瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司國瑞傳媒總經(jīng)理武斌告訴本報。這已經(jīng)是國瑞城購物中心第三次表示要延期開(kāi)業(yè)，此前一次的對外開(kāi)業(yè)時(shí)間宣布是2009年1月。

　　這個(gè)規劃面積13萬(wàn)平方米的大型購物中心從2007年就開(kāi)始進(jìn)行招商。據業(yè)內人士透露，該項目在2008年8月份招商過(guò)60%的情況下，10月份位于一層最好位置的幾個(gè)零售類(lèi)的主力客戶(hù)突然撤出，另外還遭遇多家知名餐飲客戶(hù)撤出。

　　面積高達24萬(wàn)平方米的巨型商業(yè)中心——大鐘寺國際廣場(chǎng)又一次推遲了其開(kāi)業(yè)時(shí)間。

　　據悉，這一商業(yè)項目在2007年年底已經(jīng)舉行了開(kāi)街儀式，但至今仍在施工。據了解，目前，大鐘寺國際廣場(chǎng)仍處在對外招商階段，只確定了王府井百貨等少數大商戶(hù)。大鐘寺的開(kāi)發(fā)商北京中坤投資集團董事長(cháng)黃怒波向本報記者表示：“2009年5月份應該會(huì )開(kāi)業(yè)�！�

　　而位于東四環(huán)附近的國美第一商街，開(kāi)街許久仍沒(méi)完成招商計劃。記者在這里看到，近八成的鋪面空空蕩蕩，零星只有幾家餐飲在勉強支撐。據這里的銷(xiāo)售人員介紹，目前這里的對外出售價(jià)格是每平方米6900元起。而在附近的中介公司，該區域掛牌的二手住宅價(jià)格也達到每平方米10000元。

　　據金源新燕莎MALL副總經(jīng)理徐靜濤透露，從2008年推遲至2009年開(kāi)業(yè)的還有萬(wàn)貿購物中心、SOHO中國運作的前門(mén)商業(yè)項目、首地大峽谷等。據世邦魏理仕最新發(fā)布的數據指出，將有超過(guò)200萬(wàn)平方米原計劃在2008開(kāi)業(yè)的商業(yè)設施推遲到今年進(jìn)入市場(chǎng)。

　　　　多重困局導致商業(yè)萎縮

　　“資金的壓力是最主要的問(wèn)題�！苯鹪葱卵嗌疢ALL副總經(jīng)理徐靜濤找出問(wèn)題的癥結所在。他認為，與住宅項目的開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)如果自持需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有限，大部分都是依靠銀行貸款。在全球金融危機的大背景下，銀行開(kāi)始“下雨收傘”。導致不少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商自有資金不足，難以應付日常招商費用。

　　據悉，除了地產(chǎn)商本身的資金壓力以外，多家外資零售業(yè)收縮戰線(xiàn)也讓商業(yè)地產(chǎn)“雪上加霜”。據《北京晨報》報道，原計劃即將開(kāi)設新店的沃爾瑪由于投資計劃變動(dòng)，暫緩了開(kāi)店的步伐，2008年沃爾瑪在華新增門(mén)店不足15家，與2007年相比減少了近一倍。

　　家樂(lè )福2008年在中國開(kāi)設門(mén)店不足8家，遠低于年初計劃的21家。零售巨頭麥德龍近期在中國市場(chǎng)一家門(mén)店都沒(méi)有開(kāi)，而在2008年初，麥德龍有關(guān)負責人曾定下“每年6至8家新店”的目標。

　　徐靜濤認為，我國大約有商業(yè)品牌250萬(wàn)個(gè)左右，由于零售業(yè)開(kāi)始萎縮，大部分品牌都選擇收縮戰線(xiàn)，也不再發(fā)展新的門(mén)店，這也是商業(yè)中心招商難的原因之一。郭增利也表示，由于消費信心下降，整體零售業(yè)2008年下半年出現增長(cháng)率同比下滑的現象。不少已經(jīng)和商場(chǎng)簽約的“準租戶(hù)”拒絕“履約”。

　　GUCCI原定于在北京樂(lè )天銀泰百貨開(kāi)設的分店被總部臨時(shí)叫停。GUCCI不惜冒著(zhù)違背合約以及賠償保證金的風(fēng)險，放棄裝修到一半的店面從樂(lè )天銀泰店撤離。

　　令人擔憂(yōu)的是，與撤店危機同時(shí)襲來(lái)的還有商業(yè)面積的巨大供應。戴德梁行研究報告顯示，今年上半年北京商業(yè)總供應量達180萬(wàn)平方米，三季度又新增76.2萬(wàn)平方米，預計未來(lái)3年內，計劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項目面積合計將高達630萬(wàn)平方米。

　　“除了以上的原因外，北京地稅局2008年10月15日發(fā)布的237號文件，將商業(yè)物業(yè)的出租稅重新調回到25%以上，上調幅度較原來(lái)提高5倍，這個(gè)文件的實(shí)施對商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是致命的打擊�！惫�增利說(shuō)。

　　“由于來(lái)自各方面的壓力，一直堅挺的商業(yè)地產(chǎn)今年將降價(jià)15%~20%�！敝倭柯�(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩表示，2009年上半年商業(yè)地產(chǎn)可能較為困難，下半年才有望回暖。(作者：馬可佳)