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　　記者在近日對滬上部分樓盤(pán)的采訪(fǎng)中了解到，“市郊明降、中心區暗降、打折促銷(xiāo)接二連三”成為歲末上海樓市的一大現象。隨著(zhù)二套房的解綁及一系列房地產(chǎn)政策的出臺，改善型需求正在“復蘇”，而老百姓對于房?jì)r(jià)調整的預期頗高。

　　明跌暗降兩箭齊發(fā)節后或現集體降價(jià)

　　記者在對滬上部分樓盤(pán)采訪(fǎng)中發(fā)現，無(wú)論是明跌還是暗降，如今房?jì)r(jià)歲末打折促銷(xiāo)已經(jīng)不是一件稀罕事。在松江九亭、閔行吳涇、寶山顧村等市郊板塊，明降的力度非常大。以九亭某樓盤(pán)為例，房?jì)r(jià)已經(jīng)從最高的12000元/平方米下探為9000元/平方米，降價(jià)幅度高達3成，而銷(xiāo)售人員對此大幅降價(jià)的解釋為“由于尾盤(pán)銷(xiāo)售，希望在春節前把房子賣(mài)掉。 ”

　　借“尾盤(pán)”之名而實(shí)施大幅降價(jià)的樓盤(pán)其實(shí)并不少，萬(wàn)科閔行的一個(gè)樓盤(pán)也處于銷(xiāo)售末期而打出了總價(jià)便宜1%的優(yōu)惠措施。而南匯的一個(gè)樓盤(pán)索性打出了“7折優(yōu)惠”的口號，據悉，該案開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為12500元/平方米，開(kāi)盤(pán)前三天可享7折優(yōu)惠，最低起價(jià)為7100元/平方米。

　　另一方面，由于市中心新盤(pán)較少，不少開(kāi)發(fā)商都避談“降價(jià)”，記者昨日致電幾個(gè)位于市中心的樓盤(pán)，均被告知“還是按照之前的價(jià)格方案，針對元旦春節并沒(méi)有特別的降價(jià)活動(dòng)�！彪m然價(jià)格被“封死”，可銷(xiāo)售人員還是告訴記者 “全裝修房子的裝修標準提高了100元/平方米”，或者是“買(mǎi)房子可以送地下車(chē)位”等促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　業(yè)內人士分析，市中心的房?jì)r(jià)“需保值以吸引高端客戶(hù)”，所以一般不會(huì )明著(zhù)降價(jià)，但是“暗降”卻不可避免。據悉，一些樓盤(pán)將采用提高裝修標準等方法，提高樓盤(pán)品質(zhì)“暗中降價(jià)”。

　　昨日采訪(fǎng)中，一家中介機構負責人告訴記者，有部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準備在“春節前后集體低價(jià)推新盤(pán)”�！笆聦�(shí)上，上海目前絕大多數樓盤(pán)都存在繼續降價(jià)的空間，哪怕是那些2006、2007年剛剛拿地的開(kāi)發(fā)商。 ”該負責人透露，房產(chǎn)新政會(huì )促使今年一季度推向市場(chǎng)的部分樓盤(pán)，選擇以“價(jià)格低開(kāi)”的方式促銷(xiāo)，形成一個(gè)“降價(jià)熱銷(xiāo)”的“小高潮”。

　　市中心改善型成主流房?jì)r(jià)仍高于百姓預期

　　美聯(lián)物業(yè)曹楊分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳燕日前接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，根據他們的統計數據，近期打算購買(mǎi)第二套房以改善居住條件的看房客激增50%，首次超過(guò)剛性需求成為購房主流群體。同時(shí)，其成交量也增加了40%。

　　據了解，自2007年限制二套房政策出臺后，改善型購房需求一直處于抑制狀態(tài)。今年以結婚成家為主的剛性購房需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 “一枝獨秀”�！皣�家出臺二套房松綁政策，我們這里也的確發(fā)現改善型購房需求正在迅速走強。兩者無(wú)疑有很大關(guān)系。 ”

　　陳燕的預測在部分中介門(mén)店也得到了證實(shí)。記者昨日在黃埔、盧灣、靜安等區域的中介門(mén)店暗訪(fǎng)看到，前來(lái)咨詢(xún)的市民比先前明顯增多�！拔覀冞@里很多老公房，房子很小，居住環(huán)境不佳，總歸想換一套大一點(diǎn)的房子。 ”秦阿姨的想法代表了大多數 “市中心原住民”的心聲。

　　“郊區我是不愿意去的，在市區住了一輩子了，老了要我去郊區，一是感覺(jué)不習慣，二是生活醫療太不方便了�！鼻匕⒁谭浅ＯＭ�自己的房子能夠“就地升級”�？墒撬�也表示，市中心的房?jì)r(jià)仍舊太高，一套100平的房子總價(jià)一般在200萬(wàn)以上，普通工薪階層怎么吃得消？

　　“改善型需求之所以出現大幅上揚，一個(gè)重要原因是因為房?jì)r(jià)下跌。 ”陳燕表示，曹陽(yáng)板塊的次新房均價(jià)已經(jīng)從22000元每平米下探至18000元每平米，跌幅達到20%。而按照秦阿姨的說(shuō)法，“1萬(wàn)8”仍舊是“她生命中不能承受之重”。

　　陳燕預計在二套房新政出臺之后，二套房購買(mǎi)將迎來(lái)一個(gè)井噴。在內中環(huán)區域，改善型需求“蘇醒”的跡象已經(jīng)非常明顯。特別是在老公房與次新房共存的板塊內，老公房“升級”次新房的購房需求大大增加�！邦A計購房的高潮可能在2月份左右出現，而在往常，春節是傳統的購房淡季。 ”

　　“臨近年底，拋盤(pán)的人也多了。很多做生意的需要現金周轉，都在壓低價(jià)格放盤(pán)。包括營(yíng)業(yè)稅的減免政策，也在拉低房產(chǎn)價(jià)格。購房者一看心里價(jià)位到了，也就出手了。 ”

　　美聯(lián)物業(yè)總部的相關(guān)負責人也向記者表示，此次新政出臺主要是為了啟動(dòng)內需以應對經(jīng)濟瓶頸。所以估計在新政出臺2個(gè)月后，改善型消費將迎來(lái)較大發(fā)展，成交量會(huì )隨之上升�！暗珜τ诜�?jì)r(jià)，我們目前的判斷還將處于下行通道。因為政府救市并不是為了托住房?jì)r(jià)，這一點(diǎn)是非常明確的。 ”(王毅鵬)