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　　前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節前后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)又漸漸回歸冷清，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格已連續兩個(gè)月同比下跌。業(yè)內人士認為，2009年，全國房?jì)r(jià)可能醞釀新一輪下跌。

　　市場(chǎng)人士分析，自住型需求在經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求進(jìn)一步釋放，需購房成本繼續降低。種種跡象表明，樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落、企業(yè)庫存高企和市場(chǎng)價(jià)跌量縮”等困境并沒(méi)有改觀(guān)。不過(guò)，受宏觀(guān)經(jīng)濟可能見(jiàn)底以及進(jìn)一步救市政策預期的影響，房?jì)r(jià)降幅不會(huì )過(guò)大。

　　企業(yè)庫存高壓難解

　　從1月28日到2月9日，萬(wàn)科對上海幾乎所有的在售項目推出春節讓利促銷(xiāo)，這比去年萬(wàn)科掀起降價(jià)潮的時(shí)間提前了12天。更為重要的是，在各大城市，與萬(wàn)科一樣進(jìn)行價(jià)格調整的房企和項目日益增多。

　　業(yè)內人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤(pán)和降價(jià)銷(xiāo)售的主因。

　　目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉率多數在0.3以下，經(jīng)營(yíng)性現金流也多數呈現負值，資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負債水平和資金狀況則更不容樂(lè )觀(guān)。

　　戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬(wàn)平方米。

　　而根據國家統計局的最新數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。

　　政策效應逐漸淡化

　　1月份，全國重點(diǎn)城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現。第一創(chuàng )業(yè)公布的監測數據顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過(guò)40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認為，去年11月啟動(dòng)的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買(mǎi)力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微。目前，第二階段的刺激政策，比如購房退稅、購房入戶(hù)以及取消二套房貸和外資購房限制等，僅限于個(gè)別城市，尚未在全國推開(kāi)。而政策預期則可能加劇有效需求的觀(guān)望，政策效應逐漸淡化。

　　有研究報告顯示，目前國內一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比，距2003年-2005年的平均水平，還高出30%左右。國內宏觀(guān)經(jīng)濟前景還沒(méi)完全明朗，城市居民對未來(lái)經(jīng)濟和收入預期都不樂(lè )觀(guān)，各地樓盤(pán)降價(jià)和大眾對于中短期樓市看淡，導致房?jì)r(jià)看跌的預期越來(lái)越強，從而進(jìn)一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應逐漸弱化。

　　降價(jià)趨勢或將形成

　　一位資深人士指出，商品房可以視為一種“大宗商品”，其價(jià)格下跌趨勢一旦形成，短期內不會(huì )立即扭轉。在目前的價(jià)格水平上，有穩定收入人群的購買(mǎi)力不足，將使房?jì)r(jià)存在進(jìn)一步下調空間，降價(jià)趨勢或將形成。

　　國家發(fā)改委的最新數據顯示，2009年1月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2005年7月全國房?jì)r(jià)統計對象調整以來(lái)連續兩個(gè)月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續6個(gè)月環(huán)比下跌。(本報記者 林喆)