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　　積壓：庫存驚人

　　來(lái)自國家統計局的數據顯示，至去年年底，全國商品住宅的空置面積是9069萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.3%。戴德梁行還有報告顯示，上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬(wàn)平方米2006-2008年在建的庫存商品住宅，而消化這些市場(chǎng)庫存平均要9個(gè)月。

　　具體到城市，各地的庫存量稍有不同。比如，根據北京統計局的最新統計，至去年年底，北京商品房空置面積達1438.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.6%；其中，商品住宅空置面積為522.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.9%；此外，空置1年以?xún)鹊纳唐纷≌�面積占住宅空置面積的64%。

　　中房上海指數辦公室的報告則顯示，在過(guò)去一年里，上海新增商品住宅的空置量已經(jīng)逐步上升，平均每月遞增約20萬(wàn)平方米，至去年年底達到約500萬(wàn)平方米，同比增幅達82%。

　　有上海的市場(chǎng)人士認為實(shí)際還不止這個(gè)數字：“去年預期1800萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米的商品住宅供應量最終只上市了1230萬(wàn)平方米，還有600萬(wàn)-800萬(wàn)平方米可推而未推的房源積壓在開(kāi)發(fā)商手上；而且上市的1230萬(wàn)平方米房源中也僅售出了907萬(wàn)平方米，還有323萬(wàn)平方米的房源積壓在市場(chǎng)上。這也就意味著(zhù)去年上海樓市的實(shí)際積壓量可能超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而且恐怕今年還會(huì )有新增積壓�！�

　　原因：成交萎靡

　　顯然，去年以來(lái)樓市成交量嚴重滑坡，是導致商品房空置率加大或者說(shuō)使市場(chǎng)內積壓了太多存量房的主要原因。

　　國家統計局的數據顯示，2008年全國完成商品住宅的銷(xiāo)售面積是12000萬(wàn)平方米。從新建商品住宅的銷(xiāo)售面積來(lái)講，同比下降20.3%，下降的省區市達到26個(gè)，其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

　　“即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面�！币拙又袊�分析師薛建雄認為，“拿上海來(lái)說(shuō)，去年商品住宅僅售出了907萬(wàn)平方米，即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬(wàn)平方米算，平均月成交量為100萬(wàn)平方米。而今年1月份的成交量?jì)H為50.7萬(wàn)平方米。就算節后市場(chǎng)有成倍的增長(cháng)，巨大的供應壓力依然是開(kāi)發(fā)商不得不重視的問(wèn)題�！�

　　影響：壓力潛行

　　對于空置率或存貨問(wèn)題，業(yè)內人士或樂(lè )觀(guān)或悲觀(guān)，態(tài)度分化十分明顯。不過(guò)理性對待這部分“失效供應”所可能形成的市場(chǎng)壓力是他們的共識。

　　“從靜態(tài)上看，按照一些機構估算，全國樓市的庫存是比較大，但用現在的月去化量計算總的消化時(shí)間未免有點(diǎn)悲觀(guān)�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，從動(dòng)態(tài)角度看，目前的房屋空置率并不高，純做算術(shù)題的話(huà)，考慮到春節后市場(chǎng)成交應會(huì )上升，這些庫存半年就可以消化掉�！皩�(shí)際的市場(chǎng)運行情況是，健康的市場(chǎng)需要一定的庫存，沒(méi)有庫存是不正常的，不過(guò)這個(gè)庫存維持在2-3個(gè)月的消耗量較合適�！�

　　另外，回建強指出，現在的存量房中有一部分是經(jīng)濟適用房、限價(jià)房，這部分房源是非市場(chǎng)性的，其成交量的分布不規則，很可能在一定時(shí)間段內集中成交，也可能因為地理位置和交通配套等不健全，造成長(cháng)時(shí)間不能成交。因此，在考慮住房庫存期限時(shí)應將這部分適當剔除。

　　而中房上海指數辦公室的分析師認為，雖然從歷史數據分析，當前新房空置量尚屬中等水平，但過(guò)去一年里過(guò)高的增幅令人擔憂(yōu)。并且在未來(lái)一段時(shí)間里空置量繼續上升的可能性仍然很大，這將給2009年樓市價(jià)格穩定帶來(lái)不利因素。

　　“以上海為例，不少開(kāi)發(fā)商，特別是首次入市的樓盤(pán)，已主動(dòng)把握市場(chǎng)變化要求開(kāi)始降價(jià)，使售價(jià)與周邊樓盤(pán)相比具備競爭優(yōu)勢，有些已經(jīng)取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；而與此相反，多數已有先期預售的樓盤(pán)則顯得瞻前顧后，從而使得成交困難�！鄙鲜龇治鰩熤赋�，“開(kāi)發(fā)商還是應該主動(dòng)把握市場(chǎng)變化，在供求關(guān)系和價(jià)格規律的指導下，以提高預售去化率和減少現房存貨量為主要手段，力爭更多的現金流�！�(記者 李和裕)