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　　新年伊始，上海商業(yè)地產(chǎn)出現一波商鋪成交的“小陽(yáng)春”。但是，這輪商鋪成交量的放大，并沒(méi)有被市場(chǎng)視作從去年下半年以來(lái)漸趨清淡和下滑的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的轉折點(diǎn)。

　　相反，各路資金各執己見(jiàn)，“抄底入市”和“拋盤(pán)離場(chǎng)”的現象同時(shí)上演，尤其是外資掀起了一股在滬拋售物業(yè)套現離場(chǎng)的小高峰。

　　專(zhuān)家表示，目前上海商業(yè)地產(chǎn)存在的局面是：供求關(guān)系正在出現日趨嚴重的失衡，“做空”氣氛濃厚，導致銷(xiāo)售和租賃價(jià)格大有引爆價(jià)格戰的趨勢；同時(shí)，包括內資外資等在內的多數資本又對市場(chǎng)保持緊密關(guān)注，持幣待入、謹慎布局。

　　上海目前“欲走還留”的商業(yè)地產(chǎn)困局，某種程度上正是全國的縮影和標本。

　　供求漸失衡

　　2009年，與商品住宅市場(chǎng)正在受困于快速發(fā)展期積累下的“天量”存貨的尷尬一樣，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)首先遭遇“存量房”難題。首當其沖者，就是此前甚少收到國家調控干擾、從而發(fā)展相對成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。據上海華燕市場(chǎng)研究中心的統計數據，今年1月，上海寫(xiě)字樓供應量為19.17萬(wàn)平方米，成交面積為9.17萬(wàn)平方米，供需比為1：0.48，且連續第7個(gè)月供大于求(供需比一直保持在1：0.5左右)供大于求矛盾突出。

　　領(lǐng)盛投資一位人士表示，由于寫(xiě)字樓供應量大，同時(shí)需求減緩明顯，2009年，北京、上海寫(xiě)字樓物業(yè)的運營(yíng)收入將低于15年來(lái)的平均水平。就供求的兩端看，供方體現為新增房源大量入市：由于前幾年商業(yè)地產(chǎn)景氣時(shí)期開(kāi)工的寫(xiě)字樓陸續竣工營(yíng)業(yè)，大量新寫(xiě)字樓房源紛紛入市。需方則顯示為租賃需求下降較快：受全球金融風(fēng)暴影響，跨國企業(yè)新的擴張需求受到抑制，一些企業(yè)被迫削減辦公用房預算，甚至開(kāi)始向次級商務(wù)區或非核心寫(xiě)字樓搬遷。

　　供需矛盾的集中體現，便是激烈的租賃競爭和租金的持續下滑。

　　2008年四季度，上海多數甲級辦公樓的租金出現回落。據統計，浦東租金環(huán)比下降15.5%，浦西租金環(huán)比下降8%。上海中原房產(chǎn)研究部人士表示，自11月底，甲級寫(xiě)字樓空置率已達到10.7%，與年初的7.2%相比，上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)。不少業(yè)主紛紛以較低的租金和優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)吸引或留住優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，超甲級辦公樓的租金與甲級辦公樓的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。中原房產(chǎn)人士表示，2009年，上海甲級寫(xiě)字樓的空置率將繼續上升，租金將繼續小幅緩降。上海很可能將寫(xiě)字樓發(fā)展作為刺激內需的有效手段，可能出臺新政，包括企業(yè)總部大樓用地可按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓以及增加寫(xiě)字樓供應量等，意味著(zhù)現有寫(xiě)字樓將面對市場(chǎng)較大的考驗。

　　商鋪難言“堅挺”

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)“空氣彌漫”，另一主要商業(yè)地產(chǎn)形式——商鋪的銷(xiāo)售、租賃也面臨激烈市場(chǎng)競爭。由于經(jīng)濟衰退的影響，商家開(kāi)店和擴張的勢頭被抑制，從而延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。

　　今年春節上海商鋪市場(chǎng)雖表現出色，但業(yè)內人士已表示，2008年積累下的存量商鋪將使今年銷(xiāo)售面臨巨大挑戰，開(kāi)發(fā)商可能采用降價(jià)、售后包租等形式打開(kāi)局面。高力國際甚至預測，上海2009年中心區域的購物中心空置率將有所上升，達到10%左右。

　　目前，浦東有多個(gè)零售物業(yè)項目正處于緊張施工階段，包括位于世紀大都會(huì )項目以及新鴻基的國金中心1期，國金中心附近10萬(wàn)平米的購物中心等。此外，從位于商業(yè)核心區的香港廣場(chǎng)、新華聯(lián)商廈及香港新世界廣場(chǎng)等都將于2009年完成品牌升級，屆時(shí)將進(jìn)一步增大市場(chǎng)的供應量，為市場(chǎng)的消化帶來(lái)更大的壓力。

　　搜房網(wǎng)人士預計，2009年，上海零售業(yè)市場(chǎng)的新增物業(yè)面積預計比08年稍有回落，為200萬(wàn)平米左右。銷(xiāo)售形勢不容樂(lè )觀(guān)，下滑趨勢將較明顯。嚴峻的銷(xiāo)售壓力可能促使部分開(kāi)發(fā)商轉售為租，等待市場(chǎng)回暖。

　　專(zhuān)家表示，此前數年上海商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(cháng)正在帶來(lái)較大的后遺癥，需要當前的市場(chǎng)來(lái)耐心消化。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設管理聯(lián)合會(huì )會(huì )長(cháng)荀培路表示，近十年內上海建成萬(wàn)米以上商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4000個(gè)，平均每年400個(gè)。如此快的速度引發(fā)大型網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展熱潮，造成招商和項目定位與市場(chǎng)脫節，出現階段性、結構性、地域性不平衡等問(wèn)題。

　　資金鏈難題

　　雖然目前商業(yè)地產(chǎn)出現供求失衡，但北大房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認為，商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大困難，還不是泡沫太大，“它相對于住宅地產(chǎn)來(lái)講泡沫并不大，它最大的問(wèn)題是缺乏金融支持”。

　　馮科認為，國內金融的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)通常需要15—20年的周期來(lái)回收它的成本，商業(yè)地產(chǎn)的盈利主要不是靠銷(xiāo)售而是靠租賃。但國內銀行大量提供的是兩年以?xún)鹊男刨J，很少提供15、20年的長(cháng)期貸款。以長(cháng)期運作和經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈難以得到滿(mǎn)足。

　　瑞銀證券一位分析師告訴記者，無(wú)論是紛紜熱鬧的黑石抄底還是李嘉誠離場(chǎng)，關(guān)系上海乃至全國商業(yè)地產(chǎn)走向的主題詞還是“資金”二字。敢于抄底的，多為資金雄厚的大型房產(chǎn)商或海外房產(chǎn)基金；決意離場(chǎng)的，則與企業(yè)對資金鏈的不同需求有關(guān)。因此，在此輪金融風(fēng)暴的沖擊下，與金融息息相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)，只要金融行業(yè)沒(méi)有向好，就難以走出新的景氣行情。中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰也表示，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上為金融產(chǎn)品，需要金融行業(yè)的強有力支撐，而今一場(chǎng)不期而遇的金融危機，正讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷挫折。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任朱凌波表示，尚不能做到對長(cháng)線(xiàn)運作的商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行有效監管和風(fēng)險控制，是致使銀行鮮敢涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因。因此，開(kāi)發(fā)商不僅在資金壓力巨大的項目開(kāi)發(fā)前期找不到貸款支持，即便是在項目的經(jīng)營(yíng)階段也找不到合適的金融產(chǎn)品。朱凌波認為，此前被寄予希望的REITs即使出臺，也不可能完全解決商業(yè)地產(chǎn)的所為資金問(wèn)題。它對于持有大型商業(yè)物業(yè)的套現、大型連鎖擴張企業(yè)可能會(huì )立竿見(jiàn)影，但對于中小企業(yè)和開(kāi)發(fā)類(lèi)產(chǎn)品可能收效甚微。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的市場(chǎng)調查也顯示，認為REITs出臺能解決商業(yè)地產(chǎn)融資瓶頸的人士為47%。

　　國內金融渠道難以打通，外資卻正在積極募資進(jìn)行滲透。目前，來(lái)自澳大利亞、中東、美國等地的資金，不僅將目光放在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，對西安、大連、成都等二線(xiàn)城市的不動(dòng)產(chǎn)項目也在列入投資標的中。因此專(zhuān)家正在擔心國內商業(yè)物業(yè)被外資“全部”持有的傾向將越來(lái)越嚴重。

　　內外資“謹慎”布局

　　面對2009年上海商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向未卜，雖然內外資都用“謹慎”和“觀(guān)望”作為入場(chǎng)前提，但一個(gè)共同的看法是：不放棄，伺機入。

　　仲量聯(lián)行的最新報告顯示，2008年上海房地產(chǎn)外資收購交易中，排在首位的依然是寫(xiě)字樓項目，占總成交的42%，其次才是住宅物業(yè)，占34%。仲量聯(lián)行稱(chēng)，不少外資機構在2007年至2008年間的結余資金有望在2009年入市，今年上半年或將是外資抄底上海樓市的大好時(shí)機。由于低風(fēng)險成熟市場(chǎng)的物業(yè)資本值下降提供了高回報的投資可能，眾多外國投資者已經(jīng)開(kāi)始重新審視成熟市場(chǎng)的投資機會(huì )。

　　不過(guò)，由于商業(yè)地產(chǎn)一般均比住宅地產(chǎn)有1-2年的調整滯后期，因此專(zhuān)家和企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)抄底時(shí)機是否到來(lái)分歧嚴重。一位房產(chǎn)基金的經(jīng)理表示，基金雖然已經(jīng)募集完畢，但目前不急于大規模投資，二是希望市場(chǎng)在基金的最后期限前見(jiàn)底。領(lǐng)盛投資也認為，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，由于跨國企業(yè)擴張嚴重縮減，直至全球經(jīng)濟轉好前，高供應量將制造高于預期的空置率。

　　項敏表示，2009年上海商業(yè)地產(chǎn)受外部影響，預計上半年無(wú)法回暖，市場(chǎng)需求會(huì )持續萎縮，部分高端零售物業(yè)開(kāi)店計劃受阻。

　　不過(guò)選擇目前出手、以求得形勢轉暖時(shí)成功卡位的企業(yè)也不在少數。國內知名的多元化企業(yè)集團杉杉集團董事長(cháng)鄭永剛對中國證券報記者表示，杉杉此前一直專(zhuān)注做地產(chǎn)而不是房產(chǎn)，但現在認為入市的機會(huì )來(lái)了。杉杉目前開(kāi)始啟動(dòng)一系列奧特萊斯賣(mài)場(chǎng)項目，尋求這一在城市近郊興起的新興商業(yè)模式中的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)機會(huì )。知名地產(chǎn)企業(yè)世茂集團也擬將在中國的高端酒店數量增加到20余家，共7000余間客房。