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　　一度扼緊開(kāi)發(fā)商命門(mén)的庫存經(jīng)過(guò)整整五個(gè)月的拯救如今情況有所好轉，廣州、深圳的庫存出現了微幅下調。

　　廣東省建設廳廳長(cháng)房慶方日前也表示，廣東今年將開(kāi)展政策性租房制度試點(diǎn)，即政府新建或買(mǎi)房，以低于市場(chǎng)價(jià)格租給拆遷戶(hù)、新參加工作等過(guò)渡群體，預計可以消化部分庫存。

　　市場(chǎng)人士預計，救市政策業(yè)已進(jìn)入尾聲，庫存有再度上升趨勢，兩會(huì )后如果仍沒(méi)有新的刺激政策，開(kāi)發(fā)商只有棄價(jià)保量，為了消化庫存大幅降價(jià)。

　　廣深庫存高位盤(pán)整

　　中國指數研究院最新數據顯示，上周深圳庫存可售面積為55239套，面積約為568.41萬(wàn)平方米。這一數據比兩個(gè)月前高盛報告中的650萬(wàn)平方米已經(jīng)有了約一成的回落。

　　但是按照上周深圳日均成交169套/1.57萬(wàn)平方米計算，就算沒(méi)有新增可售面積，目前的存量也需要一年左右才能消化。

　　而戴德梁行的報告相對樂(lè )觀(guān)，其認為，以北京、廣州、深圳、上海四大一線(xiàn)城市為例，由于自2007年10月較早地步入調整，價(jià)格回落相對較為充分，近期市場(chǎng)運行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存，預計未來(lái)庫存消化的時(shí)間為6-7個(gè)月左右。

　　成都、廈門(mén)、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線(xiàn)城市由于調整略晚，調整尚需時(shí)日，庫存消化預計需要12-16個(gè)月的時(shí)間，整體庫存壓力較大。

　　總體來(lái)看，上海、北京、廣州等全國十大城市積壓了2006年到2008年新建商品住宅庫存量約3800多萬(wàn)平方米。而根據國家統計局的最新數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5%.

　　政府買(mǎi)房杯水車(chē)薪

　　而在日前舉辦的新聞發(fā)布會(huì )上，建設廳廳長(cháng)房慶方也表示，考慮購買(mǎi)庫存低價(jià)出租。據記者測算，政府的投入對消化庫存的影響只有幾個(gè)百分點(diǎn)，對消化庫存沒(méi)有太大的拉動(dòng)作用，但應該可以給房地產(chǎn)業(yè)些許信心，畢竟多了一個(gè)消化渠道。

　　但政府“購房出租”消化庫存的方式值得關(guān)注。此前南京也有消息稱(chēng)，將斥資16個(gè)億，收購4000套住房用作廉租住房和拆遷安置用房。而中山也安排不少于1億元，購買(mǎi)符合條件的一手房和二手房作為廉租房。

　　前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節前后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷清。全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格已連續兩個(gè)月同比下跌。經(jīng)濟學(xué)家張曙光建議，政府以折扣價(jià)格向開(kāi)發(fā)商大規模購買(mǎi)住房來(lái)激活房市。這種觀(guān)點(diǎn)此前在市場(chǎng)也被提及。

　　兩會(huì )后大甩賣(mài)？

　　庫存的壓力越來(lái)越大，兩會(huì )之后，房地產(chǎn)商撐不住，會(huì )不會(huì )大甩賣(mài)呢？

　　近日，萬(wàn)科董事會(huì )主席王石表示，去年12月以來(lái)的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，“反彈并不代表反轉，房地產(chǎn)調整遠未結束�！逼湔J為，珠三角地區前期調整幅度過(guò)大，今年的調整會(huì )趨于緩和；北京與長(cháng)三角調整的大幕才剛剛拉開(kāi)。

　　此前的樓市復蘇跡象源于政策輸血，如今看來(lái)，救市政策已經(jīng)提振不大，業(yè)內人士認為在3月份的兩會(huì )之后，如果沒(méi)有新的刺激政策出臺，開(kāi)發(fā)商會(huì )棄價(jià)保量。

　　天相投顧研究員周炯認為，從政策出臺后的商品房成交量來(lái)看，市場(chǎng)有所回暖的態(tài)勢還是比較明顯的，說(shuō)明前期政策是有效的，因此短期內再推出力度較大政策的必要性有所減弱。

　　目前行業(yè)的焦點(diǎn)問(wèn)題仍然是，與有效購買(mǎi)力相比，房?jì)r(jià)仍處于相對高位。政府希望開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意圖較為明顯。

　　“目前開(kāi)始進(jìn)入全面降價(jià)促銷(xiāo)的第三階段�！鄙轿髯C券研究員沈彤認為，根據2008年與2009年之交房?jì)r(jià)連續兩個(gè)月的下降表現，其判斷：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走完成交快速萎縮、價(jià)格全局滯脹前兩階段，開(kāi)始進(jìn)入全面降價(jià)促銷(xiāo)的第三階段，而接下來(lái)第四個(gè)階段就是大量房企退出。

　　旁邊報道

　　土地庫存高達四成

　　一個(gè)被忽略的事實(shí)是，不但房子存在著(zhù)庫存壓力，多年來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地也考驗著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

　　1998-2008年的十年間，全國范圍內用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，以期規避未來(lái)土地資源日益短缺的風(fēng)險。

　　開(kāi)發(fā)商囤地原本以為房?jì)r(jià)會(huì )上漲，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設項目選擇在2008年入市。但沒(méi)有想到經(jīng)濟下滑，滯銷(xiāo)打亂了原來(lái)的土地開(kāi)發(fā)計劃。

　　瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇估計，市場(chǎng)上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因為價(jià)格過(guò)高而存在風(fēng)險。這種積壓下來(lái)的高庫存狀況以及大量土地滯壓狀況，威脅著(zhù)房地產(chǎn)商的資金鏈條。所以，很多房地產(chǎn)商都認為保住性命要緊，以出貨為主，利潤為輔，房?jì)r(jià)在高庫存狀況的重壓下得到了一定程度的下沉。(南方都市報)