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　　2007年2月，北京市建委等五部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》，明確規定一人只能購買(mǎi)一套住宅。受此影響，購房客群以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場(chǎng)遭受?chē)乐卮驌�，雖處于2007年旺市背景下，銷(xiāo)量仍然暴跌至2008年的低迷市況，銷(xiāo)量更是一蹶不振。

　　2009年1月，北京市建委貫徹國務(wù)院穩定市場(chǎng)的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，其中2009年“限外令”的解禁，使受政策影響長(cháng)達兩年的高端住宅市場(chǎng)可謂久旱逢甘露，市場(chǎng)有望受政策利好重新啟動(dòng)。

　　高端房迎來(lái)利好

　　隨著(zhù)國際金融環(huán)境的不斷惡化及國內經(jīng)濟形勢的日益嚴峻，原本對房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴控政策也出現了松動(dòng)。在國務(wù)院救市政策的帶動(dòng)下，“限外令”的解禁，首開(kāi)全國地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場(chǎng)帶來(lái)了福音。至此，長(cháng)達近兩年的限外政策宣告暫緩。

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，救市新政的出臺，對高端住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一大利好，尤其是對存量套數較大的二至五環(huán)及朝陽(yáng)區的重點(diǎn)供應區域，“限外令”的暫緩執行有望加速存量滯銷(xiāo)項目的消化，加快銷(xiāo)售資金回籠，在目前的市場(chǎng)形勢下，為幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)增強抗風(fēng)險能力起到了重要的作用。雖然目前外部經(jīng)濟環(huán)境仍不理想，但是眾多外籍人士對中國的經(jīng)濟仍然看好，尤其是港澳臺居民，在近年來(lái)出現了將事業(yè)重心和生活重心向內地經(jīng)濟活躍大城市轉移的傾向。在這個(gè)轉移過(guò)程中，高檔住宅產(chǎn)品一方面因其高品質(zhì)的產(chǎn)品特點(diǎn)適合自住，另一方面也因其保值、增值能力仍是投資的首選。而限外政策的暫緩執行，也符合北京這座國際化大都市在國際經(jīng)濟活動(dòng)中展現出的開(kāi)放姿態(tài)，高消費能力、高知識水平群體的大量入住，不僅有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能夠促進(jìn)北京經(jīng)濟的繁榮。

　　高端房沉淀資金高

　　據亞豪機構統計數據顯示，截止到2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)在18000元/平米以上的項目共110個(gè)，這些項目已取得預售許可的待售套數累計26483套，待售面積354.4萬(wàn)平方米，與截止到2009年2月1日，北京存量住宅總套數、面積分別為144933套、1880萬(wàn)平米相比，存量高端住宅的套數、面積分別占北京總存量的兩成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場(chǎng)占比較低，但由于其較高的銷(xiāo)售價(jià)格，使得其存量銷(xiāo)售額達到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為1908.7億元。與之相比，高端住宅市場(chǎng)沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　王英男分析，“限外令”的政策作用導致高端住宅項目的銷(xiāo)量大幅下降，高達844億元的資金沉淀在了高端住宅市場(chǎng)，而沒(méi)有得到合理地流轉、應用，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的效率低下，部分開(kāi)發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，這不僅損傷了相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，同時(shí)也是對城市稀缺資源的極大浪費。2009年“限外令”的松綁，有助于開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品的企業(yè)加快消化存量，特別是位于中心城區，如CBD板塊、亞奧板塊等核心商務(wù)位置的優(yōu)質(zhì)項目，產(chǎn)品附加值較高，本身市場(chǎng)需求就較為旺盛，“限外令”的解禁更增加了這類(lèi)項目的需求客群，有助于沉淀資金的消化和再利用。

　　促進(jìn)別墅市場(chǎng)成交

　　2007年一紙限外令，降低境外人士購房熱情，購房占有比重也一路下滑。據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示：境外人士購一手房的占有比重，2006年達到1.3%，2007年則為0.42%，2008年為0.39%。相對購一手房比重的降低，在別墅購房人群中，境外人士的占有比重更是大幅降低，從2006年占比30%左右，下滑到2008年10%左右。

　　這一限外政策的解禁，為境外人士在京購房提供寬松消費環(huán)境，再加上一系列政府刺激樓市政策出臺，更利于境外人士入市購房。在該政策執行一個(gè)多月時(shí)間，據北京中原豪宅部數據統計顯示：近一個(gè)多月時(shí)間，境外人士購別墅咨詢(xún)量有所起色。據記者了解，北京的一些高檔別墅項目，自限外令解禁后，咨詢(xún)和看房的外籍人士增多，位于京東的獨棟別墅泰禾紅御，自2008年底開(kāi)盤(pán)至2009年1月，已經(jīng)實(shí)現30多套銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售額超過(guò)3億元。

　　不過(guò)，別墅的成交量變化還是不大，還有一些觀(guān)望態(tài)勢。受金融危機影響，境外人士在消費方面也有所顧慮，這也是一方面原因。另外，限外令剛剛執行，若要看到明顯效果，仍需要一段時(shí)日對政策的消化，還要視整體國際經(jīng)濟大環(huán)境的起色程度決定。

　　外籍購房人士顯露興趣

　　由于限外令解禁的新政出臺后不久，遇上了春節長(cháng)假，市場(chǎng)上的影響并未立刻凸顯出來(lái)。不過(guò)，春節過(guò)后，不少中高檔項目也選擇在淡季入市，在一些高檔項目現場(chǎng)，多了一批外籍購房人前來(lái)咨詢(xún)。

　　地處望京核心區的合生·麒麟社，連日來(lái)接待了不少韓國購房人的咨詢(xún)�！跋尥饬顣和�執行的推出，使得這部分購房欲望顯現出來(lái)，我們所接待的一些外籍客戶(hù)中有不少人都表現出濃厚的興趣�！摈梓肷缃哟�人員如此表示。

　　不僅僅是一手房市場(chǎng)感受強烈，在燕莎、CBD、團結湖等東部中高檔房較為集中的區域，中高檔二手房市場(chǎng)也感受到了幾絲“暖意”。之前，由于受到“限外令”的影響，東部區域的一些高檔二手房交易出現了下降。而據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員分析，暫�！跋尥饬睢睂⒅�推這些區域中高檔房產(chǎn)的成交。不過(guò)，北京中原三級市場(chǎng)研究部人士表示，外籍人士購房限制取消，對房產(chǎn)成交量上漲有一定的刺激作用，但由于外籍人士本身在北京存量房的購買(mǎi)人群比例超不過(guò)2%，再加上受到金融危機影響，這種刺激作用變得比較有限。如果政策繼續施行到全球經(jīng)濟復蘇的話(huà)，估計作用會(huì )更明顯地顯現出來(lái)。