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　　“我已經(jīng)聯(lián)系了好幾個(gè)業(yè)主，并找到了當律師的同學(xué)，一同商討如何在收房時(shí)達到退房的目的�！标愊壬�，東五環(huán)外某項目業(yè)主，昨天告訴記者，他和一些業(yè)主原先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)退房，開(kāi)發(fā)商說(shuō)“不可能，完全按照合同來(lái)辦事”�！澳俏揖鸵匝肋�牙，對比合同，研究通過(guò)那種合理手段合理退房”，陳先生說(shuō)，為了尋找開(kāi)發(fā)商未能達到合同的約定證據，他會(huì )常常到現場(chǎng)拍攝照片。陳先生表示，目前已經(jīng)有多個(gè)業(yè)主響應他的號召，“通過(guò)有理由的不收房的方式，是我們實(shí)現退房的最后機會(huì )”。

　　記者從多家去年降價(jià)幅度比較大的樓盤(pán)的業(yè)主論壇上發(fā)現，類(lèi)似的號召帖還有不少。他們均在討論如何利用收房的時(shí)機，抓住哪些問(wèn)題實(shí)現退房。有業(yè)主甚至找到了多達8種可以退房的合理理由。開(kāi)發(fā)商們正面臨一場(chǎng)“交房大考”。

　　【探營(yíng)·“赴考”】

　　“三人小組”嚴密對接一個(gè)業(yè)主

　　“我們做了300個(gè)預案�！苯衲隃蕚浣环康哪称放崎_(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人告訴記者，該公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)，去年曾降價(jià)銷(xiāo)售，今年就要交房了。為了能夠相對順利地完成交房，他們已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行此方面的模擬預案。

　　“我們今天還有兩場(chǎng)專(zhuān)門(mén)針對交房的員工培訓�！弊蛉�，該負責人向記者介紹，為了應對交房“大考”，公司除了對交房流程進(jìn)行更為合理的完善外，還加強對員工交房的業(yè)務(wù)培訓，提高服務(wù)態(tài)度�！皢T工人人必讀《交房手冊》。手冊很詳細很周全�！�

　　據介紹，該樓盤(pán)即將收房的每個(gè)業(yè)主，都有一個(gè)“三人小組”對接。這三人分別是來(lái)自營(yíng)銷(xiāo)、工程及物業(yè)三個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)人員�！叭�人小組”要熟悉所對應業(yè)主的房屋的詳細情況。在業(yè)主收房之前，“三人小組”要對房屋進(jìn)行一次驗收。此外，在交房之前，將會(huì )通知到業(yè)主先到房子中進(jìn)行一次驗收，按照業(yè)主提出的整改意見(jiàn)及合同約定進(jìn)行整改。

　　“交房時(shí)，我們對每個(gè)樓座和每一戶(hù)都要進(jìn)行精心的裝修，布置一些鮮花，在現場(chǎng)為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)溫馨的家的感覺(jué)�！痹撠撠熑吮硎�，他們還把多年積累的交房經(jīng)驗自成體系地制作了《交房手冊》的程序部分。他舉例說(shuō)，程序中包括業(yè)主來(lái)了，“三人小組”該如何迎接�！皢紊砣耸�、兩口之家、三口之家的接待方法是不一樣的。如果業(yè)主帶小孩，那會(huì )有專(zhuān)人服務(wù)小孩，并送給小孩禮物�！庇秩�，從售樓處到業(yè)主所在樓棟的路線(xiàn)如何走也有專(zhuān)門(mén)的“設計”，“就是走景觀(guān)最好的路”。此外，手冊對業(yè)主的各種要求該如何回答等方面，都有詳細的預案。

　　【延伸·“考場(chǎng)”】

　　交房成多數開(kāi)發(fā)商今年工作重點(diǎn)

　　據記者了解，去年至少有80%以上的樓盤(pán)選擇了降價(jià)。有些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行打折降價(jià)時(shí)，采取了相對技術(shù)性的手段，比如以產(chǎn)品不同，或新開(kāi)樓座為理由。但有些完全是原樓座直接降價(jià)的樓盤(pán)，這就使得其交房的時(shí)候，不可避免地遇到像業(yè)主陳先生這樣抓住收房最后一次機會(huì )要求退房的情況。

　　“去年降價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)估計有上百個(gè)，大部分將在今年、明年迎來(lái)交房高峰期�！币晃徊辉妇呙�的專(zhuān)家表示，這樣數目龐大的交房量，勢必會(huì )給那些開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　記者對去年降價(jià)銷(xiāo)售，今年即將交房的近10個(gè)開(kāi)發(fā)商的調查發(fā)現，有6個(gè)開(kāi)發(fā)商都將交房作為今年的主要工作。甚至有一個(gè)開(kāi)發(fā)商表示，他們將交房升級為能否在北京立住腳的高度，公司專(zhuān)門(mén)成了交房小組，并正在制定相關(guān)交房注意程序。

　　記者在某樓盤(pán)業(yè)主論壇中看到這樣的跟帖；“既然開(kāi)發(fā)商認為降價(jià)不能退房是遵循合同，那么我們就在他們交房時(shí)，尋找到合同中規定可以退房的理由，我們也是遵循合同原則�！贝送�，還有跟帖表示，“最后一個(gè)機會(huì )了，收了房就沒(méi)機會(huì )退房了�！�

　　樓盤(pán)能不能按時(shí)交房？房屋質(zhì)量是否經(jīng)得起挑剔？遭遇業(yè)主維權怎么辦？一系列的問(wèn)題，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的后續銷(xiāo)售，關(guān)系到品牌的聲譽(yù)，甚至關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。

　　開(kāi)發(fā)商們，你對這場(chǎng)交房“大考”準備好了嗎？考試時(shí)間開(kāi)始。

　　- 對話(huà)·購房者

　　“不停挑刺，不放棄退房”

　　記者：你是什么時(shí)候要收房？

　　郭茜子(某項目業(yè)主，化名，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“郭”)：購房合同上約定的是今年3月15日前交房，后來(lái)開(kāi)發(fā)商通知說(shuō)，提前到2月20號前。

　　記者：你會(huì )按時(shí)收房嗎？為什么？

　　郭：收房的時(shí)候我會(huì )去，但是不會(huì )輕易收。我會(huì )從中找毛病，因為我現在還是想要退房，而收房無(wú)疑是退房的最后機會(huì )了。

　　記者：想退房的原因是什么？

　　郭：2007年10月，我貸款買(mǎi)了這套房子時(shí)，當時(shí)價(jià)格是13100元/平米，到了2008年10月份，這個(gè)樓盤(pán)新開(kāi)的一棟樓均價(jià)變成了10800元/平米，有的房子9000多元/平米都能買(mǎi)到。我算了一下，我的房子一下子縮水了21萬(wàn)元。盡管開(kāi)發(fā)商送精裝修，但是我的損失還是很大。

　　記者：你對于收房有什么打算呢？

　　郭：我想在收房中找到理由退房。我是做工程工作的，對于建筑方面也比較在行。去收房的話(huà)，我肯定會(huì )很仔細地檢查房子有沒(méi)有問(wèn)題。如果沒(méi)有找到合同中能退房的問(wèn)題的話(huà)，等到開(kāi)發(fā)商精裝修以后，我還會(huì )再次去挑毛病。

　　記者：你覺(jué)得在收房中找到理由退房的勝算大嗎？

　　郭：說(shuō)實(shí)話(huà)，機會(huì )不大。有一些之前跟我一起鬧過(guò)退房的業(yè)主，現在都已經(jīng)收了。但是我不會(huì )放棄。

　　【同題問(wèn)答】

　　“品質(zhì)好，不怕專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助收房”

　　一個(gè)即將交房的開(kāi)發(fā)商表示，交房前會(huì )通知業(yè)主提前驗收一次，隨后做合理修正

　　考生A：某品牌開(kāi)發(fā)商，今年有一高檔項目交房。

　　考生B：外來(lái)某著(zhù)名開(kāi)發(fā)商，今年有3個(gè)項目需要交房，其中一個(gè)項目去年曾大幅降價(jià)。

　　1、針對因房?jì)r(jià)下降而可能出現的交房難，你在交房流程上是否將有所改變？如何改變？

　　A：我們剛剛交一次房，按照正常的程序，基本沒(méi)有太大的影響。

　　B：不會(huì )改變流程，我們交房已經(jīng)有好多年的經(jīng)驗了，現在只是在現有經(jīng)驗上豐富流程內容。我們外地某項目剛剛交房，交房率達到100%。目前，我們主要加強對員工的培訓，主要是從服務(wù)態(tài)度及服務(wù)質(zhì)量方面上個(gè)臺階。

　　2、如果交房前夕，前期業(yè)主選擇周末售樓處看房人多的時(shí)候來(lái)投訴、扯皮，你將如何辦？

　　A：關(guān)鍵是產(chǎn)品要盡可能做好，其次要保持順暢地與業(yè)主溝通渠道，要有誠意。再次，充分發(fā)揮物業(yè)公司的作用。最后，個(gè)別極端的業(yè)主具體問(wèn)題針對處理。

　　B：如果有業(yè)主來(lái)，我們肯定會(huì )有專(zhuān)人接待，出現這樣的情況是不能回避的。和業(yè)主進(jìn)行理性的溝通，溝通了解才能解決問(wèn)題。同時(shí)對于那些想買(mǎi)房子的新業(yè)主，也在看你如何處理這些問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商對待老業(yè)主的態(tài)度，也即是將來(lái)對待他們的態(tài)度，所以我們肯定是會(huì )合理地溝通解決問(wèn)題。

　　3、交房時(shí)，前期業(yè)主會(huì )更加苛刻，或是找驗房師、做建筑的朋友來(lái)考察質(zhì)量，你會(huì )怎么做？

　　A：品質(zhì)做得有保證的話(huà)，這些專(zhuān)業(yè)人士來(lái)考察也沒(méi)有什么問(wèn)題。其實(shí)降不降價(jià)不是交房難的問(wèn)題所在。產(chǎn)品做好自然底氣足；做不好，降不降價(jià)都會(huì )面臨退房的問(wèn)題。所以品質(zhì)好是不怕專(zhuān)業(yè)人士來(lái)考察質(zhì)量的。

　　B：我們是歡迎購房者帶專(zhuān)業(yè)人士來(lái)考察的。購房者因其專(zhuān)業(yè)所限，對房地產(chǎn)不是很了解，如果他們帶專(zhuān)業(yè)的人來(lái)，我們就更好溝通，因為專(zhuān)業(yè)的人之間是容易溝通的。同時(shí)我們也有足夠的信心歡迎那些專(zhuān)業(yè)人士來(lái)考察質(zhì)量。

　　4、交房時(shí)，前期業(yè)主發(fā)現存在墻面不平、道路未建好、配套不到位等方面的問(wèn)題，要求整改，并稱(chēng)若不能解決就拒絕收房，你該如何辦？

　　A：我們的交房標準不允許出現這些情況，如果上述問(wèn)題還沒(méi)有解決好的，我們是不會(huì )交房的。當然配套方面不可能一蹴而就，主要是根據合同約定的配套按時(shí)交付使用。

　　B：我們在交房前就會(huì )通知業(yè)主提前先來(lái)驗收一次。我們會(huì )根據合同規定及業(yè)主的要求，對其合理的要求進(jìn)行力所能及的修正，做到讓業(yè)主滿(mǎn)意為止。

　　5、面臨交房難，你最擔心出現哪種情況？

　　A：就我們旗下項目而言，媒體報道的降價(jià)部分的房子和前面高價(jià)格的房子在產(chǎn)品性質(zhì)上有不同，所以不會(huì )引發(fā)問(wèn)題。高檔項目的業(yè)主比較理性，如同買(mǎi)股票，既然高位買(mǎi)了，只能認了，鬧也沒(méi)用。除非開(kāi)發(fā)商不負責任，在質(zhì)量上出問(wèn)題。

　　B：我們對房屋質(zhì)量不是很擔心，主要是擔心有一些因個(gè)人支付能力不足，或認為房?jì)r(jià)下降故意退房的事情。相信以自主需求為主的購房者還是能夠認可我們項目的，就是那些以投資為主的人，通過(guò)收房時(shí)故意尋找一些毛病來(lái)退房。

　　- 律師提示業(yè)主

　　面積誤差超3%可退房

　　有理有節，方是維權的上策。對于想借收房這最后一個(gè)機會(huì )要退房的購房者來(lái)說(shuō)，對照商品房購房合同中的哪些條款，出現怎樣的情況可理直氣壯地提出退房？記者采訪(fǎng)了盛廷律師事務(wù)所律師畢文強，對此進(jìn)行了梳理和分析。

　　一是開(kāi)發(fā)商延期交房問(wèn)題。畢律師說(shuō)，一般合同中都會(huì )對延期交房的時(shí)間和賠償標準進(jìn)行約定，比如90天以?xún)劝慈f(wàn)分之二來(lái)賠付，超過(guò)90天購房者可選擇解除購房合同。

　　二是開(kāi)發(fā)商違約變更設計。如果開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有及時(shí)告知業(yè)主或是未征得業(yè)主同意的情況下，自行變更了設計，比如把外立面從藍色變成了棕色，或是把房子戶(hù)型、朝向改了，那么購房者有權利要求退房。

　　三是房屋有嚴重質(zhì)量問(wèn)題的，不能居住，比如苯超標等。當然，這一點(diǎn)僅由購房者自己去說(shuō)還不行，需要由有資質(zhì)的驗證機構出具檢測報告。

　　四是房屋面積誤差超過(guò)3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比的絕對值超出3%，購房者可以提出退房。但是如果面積差是在3%以?xún)�，那么購房者就不能退房，而需補交面積差額款了。

　　五是合同中約定的配套，在約定時(shí)間內尚未配齊。畢律師說(shuō)，如果是和生活密切相關(guān)的配套，比如燃氣、上下水等，超過(guò)了合同約定時(shí)間開(kāi)發(fā)商還不能配備完善，購房者是可以據此退房的。

　　六是開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)權證。如果開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間為購房者辦好產(chǎn)權證，那么購房者也是可以據此退房的�！拔乙�(jiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商在合同中約定最長(cháng)1000日內辦好產(chǎn)權證的，但實(shí)際上仍有開(kāi)發(fā)商三年、五年都沒(méi)辦下來(lái)”，畢律師說(shuō)。

　　除了以上幾種合同違約情況外，畢律師表示，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)建委竣工驗收備案就交房，那么購房者也可以要求退房。

　　此外，畢律師提示，業(yè)主大可不必把精力放在公攤面積這一條款上，因為測公攤是單個(gè)業(yè)主不可能操作的，想依據公攤面積不符這條來(lái)退房行不通。

　　- 專(zhuān)家支招開(kāi)發(fā)商

　　面對大考，開(kāi)發(fā)商有上中下三策

　　●陳云峰，中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)

　　購房者退房要有理有據

　　交房難是今年開(kāi)發(fā)商不得不面對的問(wèn)題。而且去年開(kāi)始的房?jì)r(jià)下降，是北京樓市有史以來(lái)首次出現的問(wèn)題，政府、購房者及開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這種情況，因而談不上如何很好地應對。

　　目前，購房者想通過(guò)收房時(shí)尋找退房機會(huì )的心情是可以理解的。開(kāi)發(fā)商肯定也會(huì )做好這方面的預案，購房者選擇通過(guò)不收房來(lái)退房，一定要有理有據，如果是借此鬧一鬧，是達不到效果的。一定要找到符合合同約定的退房條件，才可能達到目的。

　　適當給業(yè)主補償或優(yōu)惠是上策

　　對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應該有上、中、下三種策略應對這種局面。

　　下策：一切按照合同或法律規定來(lái)辦事，只要開(kāi)發(fā)商未出現購房合同中約定的達到退房的情況的話(huà)，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì )輕易退房的，因為這個(gè)口一開(kāi)那是收不住的。按照合同規定，開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主收房，若業(yè)主找不到合適的退房理由，僅僅憑不收房是退不了房的。只要在規定的時(shí)間內通知了業(yè)主，并達到一定期限的話(huà)，就會(huì )視為收房。這種開(kāi)發(fā)商一板一眼地做事，是下策，可能會(huì )引發(fā)業(yè)主的維權，但從法律上也找不到什么差漏。

　　中策：在交房前，把業(yè)主提前召集起來(lái)，和他們進(jìn)行溝通，聽(tīng)取他們的合理意見(jiàn)，進(jìn)行有效的溝通。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商也不愿意看到房?jì)r(jià)下降。以感情交流的方式和業(yè)主溝通，盡量解決他們提出的問(wèn)題。尤其是要有高質(zhì)量的房屋、良好的交房環(huán)境以及交房時(shí)員工態(tài)度要和藹可親等，用感情來(lái)打動(dòng)業(yè)主，動(dòng)之以理、曉之以情，大部分業(yè)主還是能接受的。

　　上策：適當給業(yè)主一些變相補償，比如減免業(yè)主一年的物業(yè)費，或者免費使用一年停車(chē)位，是能夠得到業(yè)主認可的。因為買(mǎi)房的業(yè)主多數是為解決自家的居住需求，只要他們在收房時(shí)心情舒暢，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還能給一定的優(yōu)惠補償，業(yè)主還是能夠接受房?jì)r(jià)下降的事實(shí)的，因為他們也明白，如果找不到正當的理由，僅僅憑借鬧一鬧是退不了房子的。與其鬧了事達不到目的，還不如享受眼前的優(yōu)惠。

　　最后，提醒一下開(kāi)發(fā)商，一定更要認真應對今年的交房問(wèn)題。首先要保證房屋質(zhì)量，其次要對配套及園林建設做到位。這些都不能僅是口頭說(shuō)說(shuō)“重視”就過(guò)去，必須有實(shí)際行動(dòng)，否則一定會(huì )死得很難看，尤其是那些還有后續樓盤(pán)要銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商。記住，老業(yè)主鬧一鬧就可能影響到后續的銷(xiāo)售，甚至對公司多年積累起來(lái)的品質(zhì)有嚴重損害。