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　　官方調查顯示，深圳的住房構成中，包括農民房、單位自建房、政策性住房等在內的小產(chǎn)權房占全市住房總量的71%。

　　“金融危機，有危就有機！超低價(jià)兩房一廳10萬(wàn)！”

　　“布吉關(guān)口，三室超低價(jià)，75平方米12.8萬(wàn)！”

　　“宜商宜住，區域地標，3280元/平方米起，憑單再打折！”

　　走在深圳市內的繁華商業(yè)中心，隨處可見(jiàn)上述內容的宣傳單。傳單中所稱(chēng)的“超低價(jià)房”在深圳本地被稱(chēng)為“農民房”，又叫“小產(chǎn)權房”。據記者調查，這些不合規的樓房以?xún)扇�千的超低價(jià)格，吸引了不少購房者。隨著(zhù)規模和“品質(zhì)”的提升，小產(chǎn)權房大有向正規商品房“叫板”的勢頭。

　　“農民房”蓋到了24層

　　記者發(fā)現，雖然深圳小產(chǎn)權房有著(zhù)“農民房”的稱(chēng)呼，但目前深圳的小產(chǎn)權房品質(zhì)和規模日漸擴大，從外表和配套設施看，已向正規商品房看齊。

　　深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤(pán)集中坐落于此。然而，在這些大型花園社區不遠處，卻矗立著(zhù)一些“農民開(kāi)發(fā)商”建設的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權房”。

　　梅龍苑是位于深圳龍華東環(huán)一路的小產(chǎn)權小區，其售樓處設立在樓盤(pán)附近一座酒店的大堂內。幾位工作人員在酒店大堂一字排開(kāi)、支開(kāi)桌椅，算是臨時(shí)的辦公室。大堂內人來(lái)人往，戶(hù)型沙盤(pán)前站滿(mǎn)了咨詢(xún)的人。

　　記者以看房者的身份受到了售樓處工作人員的熱情接待。工作人員對于小產(chǎn)權房的說(shuō)法毫不避諱，“我們的項目是村里建的集資房，價(jià)格便宜，到時(shí)候沒(méi)有房產(chǎn)證，但會(huì )有一份和村里簽的合同，有村委會(huì )擔保�！睋�工作人員介紹，來(lái)看房的人不在少數，以自住為主，許多在市內工作的也都會(huì )到這里來(lái)看房，其中還有少量的香港客。

　　售樓人員帶領(lǐng)記者來(lái)到了正在建設的樓盤(pán)現場(chǎng)，這棟所謂的農民房共有兩幢，均已經(jīng)建到了24層，跟高層電梯商品房有一拼。

　　形成完整產(chǎn)業(yè)鏈

　　售樓人員介紹，該項目起價(jià)3200元/平方米，均價(jià)約為3700元/平方米，還不到該地區同類(lèi)型商品住宅價(jià)格的一半。旁邊的商品房深物業(yè)新華城均價(jià)在8000元/平方米左右，金地梅隴鎮的裝修房均價(jià)約9000元/平方米，毛坯房8300元/平方米。

　　“我們一到四樓是大型商場(chǎng)，好又多馬上要進(jìn)駐，門(mén)口公交車(chē)也即將開(kāi)通”，工作人員介紹說(shuō)，“梅龍苑賣(mài)得很好，已經(jīng)賣(mài)了差不多三分之一，今年‘五一’就可以入伙”。

　　站在高樓上，售樓人員指著(zhù)遠處的一片廠(chǎng)房說(shuō)，“這里不久將全部拆除，興建景觀(guān)大道，那時(shí)候這里的環(huán)境將會(huì )大大改善，配套我們可以跟那些高檔商品房共享�！庇浾唠S后在該樓盤(pán)所處道路路口看到了一塊政府規劃牌，規劃牌顯示，步行街項目確實(shí)正在規劃中。

　　按照工作人員的介紹，“高層樓盤(pán)帶電梯、景觀(guān)大道、小區化管理……”這一系列標準，全然超出了“小產(chǎn)權房”的概念和印象，堪比中檔電梯公寓。

　　據悉，在深圳，農民開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權房早已遍地開(kāi)花，由于需求旺盛，小產(chǎn)權房競爭也日趨激烈，甚至形成了開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。小產(chǎn)權房也越建越高、越建越漂亮。

　　房?jì)r(jià)為同類(lèi)商品房1/3

　　深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局曾于2007年進(jìn)行了一項關(guān)于深圳市住宅狀況的調查。該調查結果顯示：在深圳的住房構成中，包括農民房、單位自建房、政策性住房等個(gè)人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權轉讓的小產(chǎn)權房占全市住房總量的71%，比例遠超商品房。

　　這些數量龐大的小產(chǎn)權房，雖然周邊環(huán)境及房屋品質(zhì)與高端社區相比有所差距，但是價(jià)格優(yōu)勢十分明顯。隨著(zhù)此前幾年深圳樓價(jià)的一路飆漲，小產(chǎn)權房因極低的價(jià)格成為一些購房者的優(yōu)先考慮對象。

　　記者走訪(fǎng)了小產(chǎn)權房源出售較集中的龍崗龍華片區。該片區出售的小產(chǎn)權房均價(jià)集中在3000元/平方米左右，最高的也不超過(guò)4000元/平方米。而與之相鄰的商品房均價(jià)在7000～8000元/平方米，甚至更高。

　　小產(chǎn)權房出售同樣比較集中的民樂(lè )花園，均價(jià)在2500元/平方米左右，相鄰的二手商品房?jì)r(jià)位在7500元/平方米左右。在深圳房?jì)r(jià)高峰時(shí)期，該片區商品房一度賣(mài)到1萬(wàn)多元/平方米。

　　記者在位于深圳清水河街道片區的玉龍新村了解到，該片區小產(chǎn)權房均價(jià)約為3000多元/平方米，而同片區商品房單價(jià)普遍在萬(wàn)元以上；布吉片區的三房75平方米，價(jià)格僅僅十幾萬(wàn)，而同片區內商品房均價(jià)達6000多元/平方米。

　　深圳商品房?jì)r(jià)領(lǐng)跑全國，而小產(chǎn)權房與商品房之間的價(jià)差也愈發(fā)加大。相比之下，小產(chǎn)權房?jì)H相當于同類(lèi)商品房?jì)r(jià)的三分之一。

　　調查

　　小產(chǎn)權房風(fēng)險大 購房者視而不見(jiàn)？

　　小產(chǎn)權房雖然價(jià)格低廉，但背后存在許多風(fēng)險。

　　2007年，建設部在《關(guān)于購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示》中明確表示“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋”，因為“非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護”。這就是說(shuō)，購買(mǎi)小產(chǎn)權房，沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有合法手續、不受法律保護。

　　此外，記者在走訪(fǎng)過(guò)程中還了解到，一些小產(chǎn)權房雖然建設規模越來(lái)越大，但內在品質(zhì)較商品房依舊有較大差距。多數集資房都是由一些小型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的，在建材、裝修等方面存在缺陷，還有購房者反映房屋面積也有不同程度的縮水。

　　盡管許多購房者對小產(chǎn)權房的風(fēng)險都有了解，但一份來(lái)自焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的調查報告顯示，仍有75%的受訪(fǎng)者表示“會(huì )考慮買(mǎi)小產(chǎn)權房”。對于 “在小產(chǎn)權房低價(jià)與風(fēng)險之間，您選擇？”這個(gè)問(wèn)題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險，但價(jià)格低，還是會(huì )購買(mǎi)”，選擇“考慮到風(fēng)險，不會(huì )購買(mǎi)小產(chǎn)權房”的僅占7%。

　　記者發(fā)現，多數購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的受訪(fǎng)者，都抱有一些僥幸心理。在被問(wèn)及“已售的小產(chǎn)權房，您認為應該如何處理”時(shí)，63%的受訪(fǎng)者希望 “補交地價(jià)款和稅費轉正”，30%希望“保持現狀”，表示“應該收回”的僅占4%。

　　在受訪(fǎng)者中，認為小產(chǎn)權房“會(huì )逐漸得到承認，可變更為產(chǎn)權房”的占76%，表示“保持現狀”者占15%，只有9%表示小產(chǎn)權房應該 “被嚴令禁止”。

　　討論

　　小產(chǎn)權房何去何從

　　小產(chǎn)權房在深圳的境況只是冰山一角，早在數年前，全國許多城市都曾掀起過(guò)關(guān)于小產(chǎn)權房的爭論。

　　對于小產(chǎn)權房，國家的政策十分明晰：“嚴格規范使用農民集體所有土地進(jìn)行建設，嚴禁非法占用農民集體土地進(jìn)行非農業(yè)建設”；“單位和個(gè)人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，小產(chǎn)權房難以有效地維護和保障購房者的權益，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更導致了耕地的嚴重流失。

　　也有人提出質(zhì)疑，“小產(chǎn)權房的建設，從開(kāi)始打地基到最后銷(xiāo)售，一般都要經(jīng)歷幾個(gè)月甚至一年多的時(shí)間，這么長(cháng)的時(shí)間里，如果地方政府及時(shí)制止的話(huà)，它們根本就不可能建起來(lái)�！�

　　有業(yè)主則認為：“買(mǎi)了小產(chǎn)權房，如果要追究責任的話(huà)，首先應該追究蓋房、賣(mài)房人的責任，明知道違規為什么還要賣(mài)呢？”

　　有專(zhuān)家建議，對那些嚴重違規，占用耕地的小產(chǎn)權房應該堅決拆除，確保耕地不受侵占，保證國家的糧食安全。對于目前處置小產(chǎn)權房過(guò)程中存在的法律缺陷，專(zhuān)家也認為必須加緊立法，明確責任，讓那些違規占用耕地、興建小產(chǎn)權房的各方責任人付出應有的代價(jià)。

　　有購房者還認為，“開(kāi)發(fā)商拿到土地后一味地提高房?jì)r(jià)，把中低收入市民逼上了買(mǎi)小產(chǎn)權房的道路；國家應該從根本上降低房?jì)r(jià)，解決城鎮居民的住房保障，讓普通老百姓能夠真正買(mǎi)得起房，才能遏制土地的濫用和小產(chǎn)權房的風(fēng)行”。

　　盡管反對聲眾多，但也有不少人對小產(chǎn)權房表示支持，其中不乏一些房地產(chǎn)公司的高層人士。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團公司董事長(cháng)孟曉蘇表示，小產(chǎn)權房有積極意義，房?jì)r(jià)便宜，適應城市中低收入家庭的需要�，F在需要的是及時(shí)修改法律法規，以適應目前形勢發(fā)展的需要。推動(dòng)征地制度的改革，承認小產(chǎn)權房的合法性，不僅有利于產(chǎn)權制度的創(chuàng )新，而且可以降低房?jì)r(jià)的增幅，這對農村對城市都是有利的。

　　孟曉蘇認為，小產(chǎn)權房從開(kāi)發(fā)到進(jìn)行銷(xiāo)售，一系列環(huán)節中缺的是政府的審批和規劃管理。如果納入政府的城鄉規劃管理，小產(chǎn)權房目前的混亂局面就可以得到規范。