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　　昨日,廣州市國土房管局下屬的房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布《廣州市房屋房?jì)r(jià)租金比研究報告———住宅篇》顯示,2007年廣州市整體房?jì)r(jià)租金比為272,投資者至少要22年后才能收回本金。廣州市房地產(chǎn)租賃管理所分析說(shuō),廣州近年的房產(chǎn)投資者更多是期望房?jì)r(jià)上漲后轉手來(lái)獲得收益,會(huì )造成住房市場(chǎng)供求失衡,房屋空置率上升。

　　分析

　　廣州住房投資多借房?jì)r(jià)漲轉手賺錢(qián)

　　據統計,廣州一手房?jì)r(jià)格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米,上升了86%,其中2007年的升幅超過(guò)36%。而廣州住宅租賃市場(chǎng)一直保持平穩,租金水平增長(cháng)緩慢。

　　報告指出,隨著(zhù)前幾年廣州市房?jì)r(jià)的上漲,廣州的房?jì)r(jià)租金比由2005年的202上升至2007年272的水平,即投資回報率只有4%多一點(diǎn),相當于現時(shí)一年期存款利率水平。按照國際普遍認同的標準,房?jì)r(jià)租金比正常水平通常在200-300左右,而廣州市房?jì)r(jià)租金比已經(jīng)由前幾年處于合理水平的低位上升至272,房?jì)r(jià)有高估的風(fēng)險。

　　2007年,廣州市整體房?jì)r(jià)租金比為272,這個(gè)數字意味著(zhù)什么?對于購房投資者來(lái)說(shuō),不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響,投資者至少要在272個(gè)月也就是22年后才能收回本金。

　　對此,廣州市房地產(chǎn)租賃管理所分析說(shuō),廣州近年的房產(chǎn)投資者的投資方式并不是為了買(mǎi)房之后出租來(lái)做長(cháng)線(xiàn)投資賺取租金收益,而更多是期望房?jì)r(jià)上漲之后轉手來(lái)獲得收益�！斑@類(lèi)投資者的增多必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展留下隱患,會(huì )帶來(lái)住房市場(chǎng)供求失衡,房屋空置率上升的現象�！�

　　現狀

　　外圍區域房?jì)r(jià)過(guò)高風(fēng)險遠大于中心區

　　從各個(gè)區域來(lái)看,外圍區域的房?jì)r(jià)租金比中心各區高。外圍區域如黃埔、原芳村和番禺2007年房?jì)r(jià)租金分列全市前三位,達到了280-320的高位。

　　在上一輪全市一手房?jì)r(jià)快速上升的帶動(dòng)下,外圍區域住宅二手價(jià)格也大幅飆升,但在這一過(guò)程中缺乏租賃需求的有力支撐,致使房?jì)r(jià)租金比普遍在臨界點(diǎn)300左右的水平。投資回報率只有3%左右。報告指出,過(guò)快上升的房?jì)r(jià)缺乏實(shí)際需求的支撐,房?jì)r(jià)過(guò)高的風(fēng)險遠大于中心區。

　　中心區域住宅房屋的長(cháng)期投資價(jià)值則明顯高于外圍區域,尤其是老城區越秀區和原荔灣區,房?jì)r(jià)租金比大致處在200-220的水平,顯示出良好的置業(yè)和投資潛力,老城區的房?jì)r(jià)水平是較為合理的。

　　報告分析稱(chēng),由于廣州自身租賃房屋數量眾多、類(lèi)型多樣,雖然整體市場(chǎng)的租賃需求龐大,但市場(chǎng)的供應仍能有效滿(mǎn)足需求,尤其是大量低廉的城中村房屋、房改房的存在,一定程度上制約了整體租金的上漲,所以租賃市場(chǎng)發(fā)展一直比較穩定,2007年租金升幅只有6%左右。

　　預測

　　越秀荔灣珠江新城仍是投資優(yōu)質(zhì)選擇

　　隨著(zhù)樓市宏觀(guān)調控作用逐步顯現,廣州一二手房?jì)r(jià)都出現了理性回調的跡象。去年初開(kāi)始,不少一手樓盤(pán)都出現了不同形式的降價(jià)優(yōu)惠促銷(xiāo),受此影響,二手住宅房屋價(jià)格也有下調趨勢。

　　報告指出,隨著(zhù)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐步回歸理性,廣州市住宅房?jì)r(jià)租金比持續上升的趨勢將受到很大抑制。中心城區尤其是越秀區和原荔灣區,由于房?jì)r(jià)租金比相對合理,憑借其各種優(yōu)越的條件和稀缺性,將仍然是住宅置業(yè)和投資的優(yōu)質(zhì)選擇。

　　天河區2007年房?jì)r(jià)租金比相比其他中心城區水平也較高,這主要是受珠江新城房?jì)r(jià)租金比過(guò)高的影響。報告預測,隨著(zhù)珠江新城各項配套的逐漸完善,商業(yè)氛圍的日益濃厚,必將是天河區繼天河北板塊后,下一個(gè)高端房屋租賃的集中地,從而帶動(dòng)天河區整體房?jì)r(jià)租金比回復到比較合理的水平。

　　名詞解釋

　　房?jì)r(jià)租金比　　

　　每平方米的房?jì)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

　　一般情況下,若要滿(mǎn)足5%-6%的投資回報要求,房?jì)r(jià)租金的比值為196-232。如果房?jì)r(jià)租金比超過(guò)300,說(shuō)明該區域房產(chǎn)投資價(jià)值變小,房?jì)r(jià)高估；如果低于200,說(shuō)明改區域投資潛力較大,房?jì)r(jià)泡沫不大。(記者/鄭佳欣實(shí)習生/王俊)