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　　昨日,中原地產(chǎn)發(fā)布詳盡報告對深圳樓市2月份數據作出披露和解讀。目前深圳新房存量已只有300萬(wàn)平方米左右,比高峰時(shí)期下降兩成,但2月份的深圳樓市成交卻呈現火爆局面,全月成交5275套。調查顯示,上月新盤(pán)價(jià)格普漲約10%。而萬(wàn)科董事會(huì )主席王石在9日的2008年報發(fā)布會(huì )上稱(chēng),珠三角樓市調整已基本觸底。結合中原地產(chǎn)的2月份報告數據來(lái)看,難道深圳的樓市已進(jìn)入回升期?但專(zhuān)家認為,宏觀(guān)經(jīng)濟惡化預期會(huì )影響持續行情,開(kāi)發(fā)商應慎漲價(jià)。

　　2月份全市只有9個(gè)樓盤(pán)加推新單位,新推住宅面積不過(guò)12.8萬(wàn)平方米,環(huán)比減少48%。今年以來(lái)全市新增供應低迷,一二月份總共推出住宅37.6萬(wàn)平方米,只有去年全年供應量的7%。供應低迷,成交則是十分活躍。2月本應是成交淡季,但全市樓市卻是十分火爆,在新增供應只有12.8萬(wàn)平方米的情況下,全市成交住宅5275套、48.84萬(wàn)平方米,環(huán)比分別增加19%和25%,同比更是增加575%和570%。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉表示,目前深圳市場(chǎng)的活躍程度絲毫不亞于2007年上半年。2007年1月至5月全市供應量與成交量的差值分別為3、-23、-38、-1、18萬(wàn)平方米,而今年2月份為-36,十分接近2007年最大的供求差值。

　　新盤(pán)銷(xiāo)售理想,是上月深圳樓市一大亮點(diǎn),甚至又重現開(kāi)盤(pán)被瘋狂搶購的項目,龍華的萬(wàn)科金域華府推出233套,開(kāi)盤(pán)幾乎售罄,龍華的溪山美地加推136套大戶(hù)型,開(kāi)盤(pán)也幾乎售罄,2月開(kāi)盤(pán)的另外一些項目也有近五成的銷(xiāo)售率。

　　新盤(pán)少,進(jìn)一步刺激了在售樓盤(pán)的成交,不少項目本月取得50套以上的銷(xiāo)售成績(jì),一些樓盤(pán)月成交量甚至突破100套。根據市國土局公布的數據,上月全市成交前10名中有7個(gè)項目成交套數超過(guò)100套,扣除新推單位的影響,這幾個(gè)項目上月的成交套數也都超過(guò)100套,而前月只有3個(gè)。而新增供應少,成交量持續高位,存量不斷減少,據統計,目前深圳存量住宅只有300萬(wàn)平方米左右,比高峰期已經(jīng)減少兩成以上。由于成交持續火爆,目前降價(jià)的樓盤(pán)已經(jīng)很少。春節前后一些樓盤(pán)推出特價(jià)單位,由于消化快,2月份基本都取消了促銷(xiāo)活動(dòng)。其他一些近期成交理想的樓盤(pán),則是上調價(jià)格。新盤(pán)價(jià)格普遍上調,幅度較大,一些項目本月的價(jià)格比第一批單位上漲近一成。

　　萬(wàn)科金域華府上月新推的單位均價(jià)比上月第一批單位上漲了10%左右,比第二批單位也略有上漲；溪山美地本月新推單位均價(jià)近11000元/平方米,創(chuàng )樓盤(pán)價(jià)格新高,比去年11月份開(kāi)盤(pán)均價(jià)上揚20%左右；鼎太風(fēng)華7期本月加推的單位均價(jià)9500元/平方米,也比去年12月份開(kāi)盤(pán)上漲近一成。以上三個(gè)項目?jì)r(jià)格的上漲,雖然有產(chǎn)品位置的因素,但與前期位置相近的單位比,價(jià)格仍是上漲的。平湖的御峰園價(jià)格上漲更是明顯,加推單位位置相差不大,價(jià)格上漲近一成。

　　盤(pán)點(diǎn)

　　1

　　為什么本月成交量明顯回升?

　　眾多利好政策刺激成交

　　張偉分析稱(chēng),深圳延續去年11月份以來(lái)的火爆,在5次降息、兩成首付、房貸利率七折優(yōu)惠的政策出臺后,經(jīng)歷過(guò)房?jì)r(jià)大幅調整的深圳樓市吸引了眾多首次置業(yè)者入市。隨著(zhù)房貸政策的寬松,特別是去年12月、今年1月份人民幣新增貸款額暴增,1月份達到1.62萬(wàn)億的天量,出于對通貨膨脹的擔憂(yōu),不僅首次置業(yè)者加快入市的步伐,改善型購房的置業(yè)者也紛紛出手,2月份大戶(hù)型的銷(xiāo)售十分理想。同樣,投資客入市的積極性也在增加,一些之前銷(xiāo)售基本停止的口岸樓盤(pán),以及一些價(jià)格較高的小戶(hù)型樓盤(pán),本月成交均明顯回升。

　　2

　　樓盤(pán)漲價(jià),成交均價(jià)為何跌?

　　大成交量低價(jià)位樓盤(pán)拉低均價(jià)

　　據統計,2月份全市住宅成交均價(jià)10988元/平方米,環(huán)比下跌1%,再創(chuàng )新低。

　　眾多樓盤(pán)漲價(jià),為何全市整體成交均價(jià)卻在下跌?對此,張偉解釋道,由于關(guān)外成交比重從上月的68%上升到本月的72%,且關(guān)內價(jià)位較低的樓盤(pán)成交量依然大,所以拉低了均價(jià)。

　　分區來(lái)看,均價(jià)下滑的只有鹽田和龍崗區,前者別墅成交減少,后者龍崗鎮、平湖等片區低價(jià)樓盤(pán)成交多。其他區價(jià)格都小幅上漲,幅度在2%—3%之間。羅湖上漲2%,上月價(jià)位較低的新盤(pán)成交少；福田上漲3%,豪宅成交持續活躍,其他樓盤(pán)本月很少推出特價(jià)單位；南山上漲2%,深圳灣一帶一些樓盤(pán)價(jià)格調低,不過(guò)前海的成交均價(jià)上升；寶安上漲3%,區域很少樓盤(pán)促銷(xiāo),而多數樓盤(pán)成交的多是位置較好的大戶(hù)型。

　　3

　　漲價(jià)將成開(kāi)發(fā)商流行做法?

　　還要看宏觀(guān)經(jīng)濟走向

　　對于后市,不少業(yè)內人士頗為樂(lè )觀(guān),漲價(jià)成為目前流行的做法。但張偉分析認為,從3月份開(kāi)始深圳將陸續有較多新盤(pán)推出,供應將回升,此外,深圳樓市火爆行情能否持續,還是要看宏觀(guān)經(jīng)濟的走向。以美國為代表的外部經(jīng)濟沒(méi)有起色甚至有惡化的趨勢,國內經(jīng)濟樂(lè )觀(guān)的數據也不多,股市也是重拾跌勢。如果經(jīng)濟形勢沒(méi)有好轉,樓市很難持久保持量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢,因此市場(chǎng)各方參與者應保持理性。

　　價(jià)格方面,張偉表示,廣東省政府最新出臺15條穩定樓市政策,其中提到取消限外令,港澳臺居民省內購房可享內地居民的待遇,并且允許開(kāi)發(fā)商緩交土地出讓金和土地增值稅,這將對樓市成交有一定的刺激作用,加上3月份供應增加,預計成交量會(huì )維持在較高水平。不過(guò),近期樓市成交活躍,加上此利好,可能會(huì )導致更多的開(kāi)發(fā)商漲價(jià),這將不利于成交,也對樓市長(cháng)期發(fā)展產(chǎn)生負面作用。(記者盧先兵)