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　　由于各地房屋銷(xiāo)售顯著(zhù)回暖，同時(shí)受區域性行業(yè)熱點(diǎn)和題材的支持，3月份以來(lái)，地產(chǎn)股走勢明顯強于大盤(pán)，漲幅居行業(yè)板塊前列。

　　盡管當前市場(chǎng)在樓市回暖的持續性這一問(wèn)題上還存在一定的分歧，但是業(yè)內人士普遍認為行業(yè)“最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去”，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊的交易性機會(huì )。

　　房屋銷(xiāo)售出現回暖

　　2008年11月開(kāi)始，在降息減稅等利好政策刺激下，我國各重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，多數城市住宅成交量環(huán)比上漲。進(jìn)入2009年，特別是2月份以來(lái)，主要城市住宅交易量持續大幅反彈，階段性的成交高峰在不同地區先后出現。

　　國家統計局數據顯示，2009年1-2月，全國商品房銷(xiāo)售面積達到5131萬(wàn)平方米，同比微降0.3%，銷(xiāo)售額達到2397億元，同比增長(cháng)11.2%；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比增長(cháng)1.1%和13.1%。分析人士指出，重點(diǎn)城市住宅成交量增長(cháng)較為明顯。12個(gè)重點(diǎn)城市中，除武漢、青島和上海住宅成交面積同比下滑外，其他城市均出現較大幅度上漲，且漲幅均超過(guò)15%，深圳同比增幅達到最大為225.6%。

　　從近期研究機構的跟蹤數據來(lái)看，目前各地樓市銷(xiāo)量仍然比較暢旺，“小陽(yáng)春”行情繼續演繹。安信證券認為，主導近期房屋銷(xiāo)售環(huán)比持續回升的原因有二：一是金融等政策利好的累積效應，二是剛性需求大量釋放。銀河證券表示，金融稅費政策調整逐步發(fā)揮效果，宏觀(guān)經(jīng)濟觸底回穩，成交放大、價(jià)格下行趨緩，令市場(chǎng)上壓抑了1年多的剛性需求快速釋放，加上流動(dòng)性增加，商品房交易量的持續回升。

　　在樓市成交量回暖的同時(shí)，存量商品房的消化也有所加速，加之開(kāi)發(fā)商新房供應量減少、新開(kāi)工面積大幅下降，部分城市可售面積開(kāi)始加速減少，預期未來(lái)的庫存壓力將減輕。另外，地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)“量?jì)r(jià)齊跌”的階段，房?jì)r(jià)整體步入滯降期，部分城市和地區甚至出現了房?jì)r(jià)的結構性反彈。

　　行業(yè)趨勢存在分歧

　　在經(jīng)歷08年的大幅下滑之后，地產(chǎn)行業(yè)積極的變化引發(fā)了廣泛關(guān)注，并被部分研究機構視為是行業(yè)趨勢性變化的標志。行業(yè)轉暖的訊息撩撥著(zhù)地產(chǎn)板塊的“神經(jīng)”，成交數據傳導至二級市場(chǎng)，令地產(chǎn)股盤(pán)中不時(shí)“躁動(dòng)”，近期走勢更得以持續超越大盤(pán)。據WIND統計，3月3日至3月19日，房地產(chǎn)行業(yè)指數累計上漲21.06%，大幅領(lǐng)先于同期滬深300指數11.31%的漲幅。

　　基于板塊走勢與行業(yè)盈利預期的高相關(guān)，樓市回暖是否具備持續性成為近期市場(chǎng)的焦點(diǎn)。成交回暖的持續性可以歸結為對地產(chǎn)行業(yè)趨勢的判斷，目前來(lái)看，市場(chǎng)在這一問(wèn)題上仍然存在分歧。

　　從成交大幅回升、庫存壓力緩解這兩個(gè)現象出發(fā)，銀河證券認為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)見(jiàn)底，市場(chǎng)回暖將會(huì )延續。分析師表示，由于我國正處于城市化進(jìn)程的加速過(guò)程中，同時(shí)我國當前住房水平低下，因此首次住房的剛性需求和改善性需求非常大。政府采取的信貸和稅收優(yōu)惠政策以及部分城市房?jì)r(jià)基本調整到位，使得有效需求再度釋放。隨著(zhù)傳統銷(xiāo)售旺季的來(lái)到，以及我國經(jīng)濟刺激計劃逐步實(shí)施對宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定作用顯現，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖將會(huì )延續。

　　但是國泰君安表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖仍然不能作為市場(chǎng)根本反轉的標志。理由主要有以下幾點(diǎn)：第一，盡管政策利好和房?jì)r(jià)下調助推剛性需求釋放，但成交量的主體是中小戶(hù)型和中低檔房，改善性需求和投資性需求尚未被激發(fā)；第二，3-5月份一般是房地產(chǎn)成交的旺季，具有特殊性；第三，不排除部分地產(chǎn)商蓄意炒作，導致房地產(chǎn)交易和價(jià)格數據失真；另外，存量房壓力還是比較大。分析師預計房市出現明顯好轉還需等到第三季度以后。

　　東方證券分析師表示，目前金融危機的風(fēng)險還未消除，收入預期減弱、經(jīng)濟增長(cháng)乏力的影響將會(huì )抑制整體市場(chǎng)容量及價(jià)格回升空間，房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)趨勢仍舊比較謹慎。安信證券也認為，只有在庫存持續下滑、成交維持高水平、房?jì)r(jià)趨穩以后，才可被視為是行業(yè)轉暖趨勢確立的標志。目前多數機構都認為房?jì)r(jià)還將有下降空間。

　　總的來(lái)看，目前成交量放大的持續性還需要驗證，現在判斷行業(yè)已經(jīng)走出低谷、未來(lái)將持續回暖甚至高漲還為時(shí)過(guò)早，但是，“最壞的時(shí)刻正在過(guò)去”或已成為市場(chǎng)共識。

　　房?jì)r(jià)調整空間有限

　　在本輪樓市的“小陽(yáng)春”行情中，房?jì)r(jià)依然是促進(jìn)銷(xiāo)售的主要因素之一，也被視為觀(guān)察行業(yè)盈利預期變化的核心指標。盡管2月份新房?jì)r(jià)格止跌的城市進(jìn)一步增加，但是市場(chǎng)人士表示，目前國內房?jì)r(jià)仍舊存在下降的壓力，但是下降的幅度已不大。

　　東方證券認為，政策支持自住型和改善型購房需求，將支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；銀行信貸放松也提高了居民的購房支付能力。分析師指出，開(kāi)發(fā)商貸款有放松跡象，企業(yè)現金流壓力有所緩解，降價(jià)動(dòng)力不足，目前的成交持續回暖，也預示著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)下跌空間有限。

　　光大證券分析師從供給面考察了房?jì)r(jià)調整的內在動(dòng)力，認為隨著(zhù)庫存壓力的緩解和開(kāi)發(fā)商現金流狀況的改善，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太多的動(dòng)力進(jìn)一步大幅下調房?jì)r(jià)。中金公司預計，房?jì)r(jià)將于09年四季度最終見(jiàn)底，未來(lái)價(jià)格走勢更多體現在結構性調整和區域性波動(dòng)。事實(shí)上，如果價(jià)格再出現過(guò)于迅速的止跌回穩，也可能引發(fā)需求再次收縮的風(fēng)險。

　　2月中旬以來(lái)，地產(chǎn)股持續有良好表現，目前地產(chǎn)股的估值吸引力有所下降。但是，由于3-5月份是傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，因此短期內房地產(chǎn)銷(xiāo)售量仍會(huì )環(huán)比正增長(cháng)的概率較大。一線(xiàn)地產(chǎn)股由于抗風(fēng)險能力突出可以享受一定的估值溢價(jià)，建議投資者關(guān)注相關(guān)的交易性機會(huì )。