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　　每平方米最高補償13360元！越秀區河涌整治拆遷方案上周公布，全城轟動(dòng)。這一“史無(wú)前例”的補償標準，會(huì )否成為以后拆遷的“參考價(jià)”？拆遷補償提高，老城區的商品房開(kāi)發(fā)成本會(huì )否驟增，地價(jià)上漲，進(jìn)而推高樓價(jià)？

　　據悉，此次越秀區整治東濠涌、新河浦涌等，房屋拆遷的貨幣補償將不分地段和樓齡，其中住宅補償每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆遷房屋的，還將給予最高4500元/㎡的獎勵和補貼，即是說(shuō)住宅拆遷補償可高達1.3萬(wàn)元/㎡。

　　新標準是去年地價(jià)三倍

　　雖是“政府項目”，但發(fā)展商擔心“商品房跟漲”

　　此次東濠涌等拆遷補償的大幅提高，政策支持來(lái)自去年底廣州出臺的《危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(jiàn)(試行)》，其中最大的亮點(diǎn)在于，舊城改造的被拆遷戶(hù)除了獲得市場(chǎng)評估價(jià)的補償外，還可能獲得“改造獎勵”和“搬遷獎勵”兩部分，總補償額最高可望超過(guò)當地一手樓均價(jià)。當時(shí)，市國土房管局人士坦言，舊城改造主要集中在越秀、荔灣和海珠，“這三個(gè)區的新住宅用地已經(jīng)很少，而隨著(zhù)新政策的實(shí)施，務(wù)必能加快搬遷進(jìn)程，增加新的優(yōu)質(zhì)一手住宅，活躍市場(chǎng)”。

　　不過(guò)，昨日，接受本報采訪(fǎng)的某大型開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人擔心，雖然該規定并不涵蓋“開(kāi)發(fā)商等其他類(lèi)型的拆遷工程”，但無(wú)疑會(huì )成為拆遷補償的一個(gè)指標，今后就算是普通商品房開(kāi)發(fā)項目，拆遷戶(hù)也會(huì )按這標準來(lái)跟開(kāi)發(fā)商談，“開(kāi)發(fā)成本肯定提高”。

　　他給記者算了一筆賬，以前市場(chǎng)評估價(jià)是按同區域“存量房”(即二手樓價(jià)水平)作參照，若拆遷安置標準改以一手房為基準，新房舊房之間的市場(chǎng)評估差價(jià)較大，一般在3000元/平方米以上。如果再加上最高15%的搬遷時(shí)限獎勵費，大概每平方米就會(huì )再增加三四千元成本。

　　某地產(chǎn)商直言，此次拆遷補償將對未來(lái)廣州樓市走向產(chǎn)生較大影響。首先，由于拆遷費用驟增，導致開(kāi)發(fā)成本提高，未來(lái)城區的樓價(jià)可能出現明顯飆升。其次，老城區的二手房?jì)r(jià)值也會(huì )被長(cháng)線(xiàn)看好。

　　地產(chǎn)界人士分析，去年全市平均樓面地價(jià)為2869元/m2。具體到中心六區，據不完全統計，去年平均地價(jià)成本為3656元/m2。此次東濠涌整治，光是拆遷補償就是其三四倍。地價(jià)成本大致相當于樓價(jià)的四成，現在拆遷補償已去到“天文數字”，中心區樓價(jià)“想便宜都難”。

　　早期拆遷戶(hù)大嘆“吃虧”

　　專(zhuān)業(yè)釘子戶(hù)蠢蠢欲動(dòng)：盯上“可能拆遷”舊房

　　記者調查發(fā)現，東濠涌拆遷戶(hù)對這一補償普遍認可。但同是舊城改造，前不久簽約的恩寧路和南華西一些住戶(hù)則大嘆吃虧。恩寧路一位張伯、南華西一位劉女士對記者說(shuō)：為什么同在中心區，才隔幾個(gè)月，拆遷補償差別就這么大？張伯憤憤不平：“當時(shí)恩寧路的補償標準9000元/平方米，我的房子樓齡不過(guò)二三十年��！”劉女士訴苦：南華西改造每平方米最高賠償8700元，有個(gè)原本“一線(xiàn)江景”的拆遷戶(hù)，要價(jià)1.2萬(wàn)/m2，就被視作“釘子戶(hù)”，最后仍是以7500元/m2拆了，“我們好羨慕東濠涌的拆遷戶(hù)！”

　　不但是拆遷戶(hù)，去年6月賣(mài)掉了婚紗街附近一套30多年樓齡房子的羅先生，聽(tīng)到1.3萬(wàn)元的補償后，直呼后悔。他說(shuō)，那套房子80平方，一廳三房，前些年放租，每月1100元，去年6月，以38萬(wàn)元賣(mài)了，“看來(lái)賣(mài)得太早了”。

　　市民張姨則說(shuō)，她在工業(yè)大道有一套舊房，樓層朝向較差，賣(mài)也賣(mài)不出什么好價(jià)，現在知道舊城改造可補償這么多，她盼著(zhù)自己的房子也列入拆遷。

　　據悉，眼下廣州有些炒家，以“低價(jià)購入舊房—投資翻新—高價(jià)賣(mài)出”的手法營(yíng)利。一位知情人士接受本報采訪(fǎng)時(shí)直言，他很關(guān)注東濠涌拆遷，會(huì )投入更多精力低價(jià)買(mǎi)入“可能被拆遷”的舊房，等待升值。

　　記者還了解到，前不久，廣州某宗教場(chǎng)所擴建，遭遇了“專(zhuān)業(yè)釘子戶(hù)”，即在拆遷公告發(fā)布前，趁機買(mǎi)入將拆的房子，以圖牟取高額拆遷補助。對于高價(jià)補償，另一位宗教場(chǎng)所拆遷負責人坦言：“我們既不是政府出資拆遷的改造工程，又不是盈利的住宅項目，拆遷費大頭由自己承擔，將來(lái)壓力更大了�！�

　　城區樓價(jià)“想便宜都難”

　　專(zhuān)家擔心：“獎勵”太多，今后舊城改造更難

　　對于此次拆遷補償，廣州知名地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為，“7月31日前交出房屋的，最高獎勵4500元/㎡”，獎勵部分太多，使拆遷成本上漲了50%�！耙郧暗姆课莶疬w存在政府侵犯民權的現象，但這次拆遷補償又太過(guò)了，沒(méi)有按照市場(chǎng)規律來(lái)搞”，勢必會(huì )加大成本,留下許多后遺癥，“舊城改造可能更難做了”。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江指出，這一補償標準，肯定會(huì )引起連鎖反應，拆遷成本都1.3萬(wàn)/㎡了，房?jì)r(jià)就會(huì )更高。但他同時(shí)認為，這樣高的拆遷成本對于減少舊城人口密度有幫助，因為將來(lái)越秀老城的房?jì)r(jià)肯定會(huì )很高。黎認為，舊城改造不妨放一放，這樣高的拆遷成本，開(kāi)發(fā)商在前景未明的情況下，肯定不會(huì )貿然接手開(kāi)發(fā)，他建議先開(kāi)發(fā)番禺等其他區域，或者先拍賣(mài)已經(jīng)拆遷完成的爛尾地。

　　省房協(xié)理事趙卓文擔心，如此高的拆遷成本，可能造成兩種結果：一是開(kāi)發(fā)商為保利潤，拆一個(gè)平方就要多建兩個(gè)平方，增強開(kāi)發(fā)的強度和密度，那樣會(huì )造成舊城區房屋密度過(guò)大。二是高企的拆遷成本勢必加重房?jì)r(jià)負擔。趙卓文建議，政府應該控制舊城改造，多建商業(yè)物業(yè)，如寫(xiě)字樓、商鋪等，以?xún)?yōu)化舊城環(huán)境為目標。

　　廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，這一價(jià)格是偏高的，因為有些房屋樓齡很長(cháng)，一般來(lái)說(shuō)拆遷補償不會(huì )超過(guò)8000元，比如周邊的二手房，如果樓齡在15年-20年的，8000元/㎡肯定買(mǎi)得到。這次拆遷標準對未來(lái)具有標桿意義，很可能打擊開(kāi)發(fā)商參與舊城改造的動(dòng)力。