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　　3月21日，位于深圳市龍崗區的萬(wàn)科第五園景臺銷(xiāo)售處人聲鼎沸。中國證券報記者在現場(chǎng)看到，上午10點(diǎn)左右，選房已經(jīng)進(jìn)行了1個(gè)小時(shí)，但仍有近20位客戶(hù)在排隊。而最讓記者吃驚的是，其樓價(jià)較去年國慶節竟然上漲超過(guò)一成。萬(wàn)科第五園的熱銷(xiāo)，恰是珠三角樓市剛性需求釋放帶來(lái)的“小陽(yáng)春”的縮影。

　　房?jì)r(jià)漲虛張聲勢

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )統計顯示，今年1至2月廣東省商品房屋銷(xiāo)售面積534.80萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21.5%；商品房屋銷(xiāo)售額326.87億元，同比增長(cháng)27.5%。尤其是進(jìn)入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現不同程度的“回暖”。其中，深圳1至2月新建商品房銷(xiāo)售面積、住宅銷(xiāo)售面積和二手住房成交三大重要指標同比都有超過(guò)170%的增長(cháng)。

　　廣東省房協(xié)會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現不平衡，珠三角區域經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的深度調整，當前的“暖潮”實(shí)質(zhì)是在政策效應和房?jì)r(jià)調整之后所展示的平衡，能否持續尚有待觀(guān)察。

　　而對于開(kāi)發(fā)商嚷嚷提價(jià)這一現象，戴德梁行分析人士指出，開(kāi)發(fā)商表面上進(jìn)行提價(jià)，是抓住消費者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，更有助于營(yíng)造新房熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，但實(shí)際價(jià)格并未提高。從最近每日成交數據來(lái)看，實(shí)際成交價(jià)格仍然保持穩定，甚至略有下降。

　　“我連續一個(gè)多月監測深圳樓市成交數據，新房均價(jià)一直保持在10500元/平方米左右，寶安區均價(jià)在9000元/平方米以上，龍崗區均價(jià)則在7000多元。對于有誠意的購買(mǎi)者，開(kāi)發(fā)商私下里有很多優(yōu)惠，價(jià)格還是保持穩定�！贝鞯铝盒羞@位分析師告訴中國證券報記者。

　　“我們賣(mài)的全部是現樓,即買(mǎi)即住。從3月14日開(kāi)始下調了價(jià)格,均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米,僅兩天就賣(mài)了15套�！苯�日位于深圳市南山區的云棲西岸閣相關(guān)負責人告訴中國證券報記者，云棲西岸閣2007年底開(kāi)盤(pán),當時(shí)均價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米。銷(xiāo)售現場(chǎng)許多購房者表示,他們都是該盤(pán)誠意客戶(hù),因為之前價(jià)格高而持續觀(guān)望,現在見(jiàn)價(jià)格下調而出手。

　　對于片區樓盤(pán)云集的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，樓市回暖并未改變促銷(xiāo)格局，能夠脫穎而出才是上策�！爸槿�角樓市庫存量大，開(kāi)發(fā)商提價(jià)實(shí)際上是阻礙自己銷(xiāo)售，而給競爭對手快跑的機會(huì )。所以我們一直在建議開(kāi)發(fā)商不要盲目提價(jià)�！睆氖乱皇址看�理的世聯(lián)地產(chǎn)深圳區域總經(jīng)理朱敏表示。

　　廣州市國土局數據也顯示，2月份市場(chǎng)均價(jià)為8011元/平方米，結合以粵15條為代表的宏調新政出臺，不少業(yè)內人士作出了樓價(jià)已經(jīng)站穩并將繼續回升的判斷。然而，從廣州樓市整體價(jià)格走勢來(lái)看，事實(shí)恰恰相反。中國證券報記者查找國土房管局歷史分析報告看到，廣州樓市自2008年價(jià)格一路下滑，今年2月份才剛剛創(chuàng )下新低，與去年2月份的9303元/平方米相比，降幅達到14%。如果縮小到區域范圍，廣州十區樓價(jià)也只是升降持平的“五五開(kāi)”的情形。

　　有業(yè)內人士表示，今年房?jì)r(jià)與2008年“價(jià)格戰”不同的是，趨勢發(fā)生了分化，尾盤(pán)較少、資金寬裕的樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)或者減少優(yōu)惠，而面積較大的新開(kāi)樓盤(pán)則仍在促銷(xiāo)�！艾F在市場(chǎng)活躍了,房子好賣(mài),之前定價(jià)較低、銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)也就敢漲價(jià)了，但漲價(jià)與否、漲多少，都會(huì )有不同的考慮，所以?xún)r(jià)格走勢就出現了分化�！敝Z德國際相關(guān)負責人說(shuō)道,他認為現在普遍熱銷(xiāo)的市場(chǎng)行情，已改變之前各盤(pán)之間競相低價(jià)促銷(xiāo)的競爭局面。

　　成交量背后也有炒作

　　在廣東提振樓市15條措施出臺兩周后，珠三角樓市尤其是廣、深兩地成交量再度回升。三成以上主流在售樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)行表面漲價(jià)，個(gè)別樓盤(pán)每平方米甚至標價(jià)提高2000元，加上一些未解套的炒家以及地產(chǎn)中介，更開(kāi)始哄抬二手樓價(jià)，個(gè)別樓盤(pán)進(jìn)行捂盤(pán)，造成一種短缺的假象，誘發(fā)新買(mǎi)家入場(chǎng)。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松擔心，開(kāi)發(fā)商和炒家不理智地調高樓價(jià)，未來(lái)極有可能再現成交萎縮、有價(jià)無(wú)市的現象。

　　業(yè)內人士指出，廣東不少開(kāi)發(fā)商還在堅持牛市思維，一些樓盤(pán)是故伎重演，采取“少量多批”推出樓源的手法，通過(guò)多積累客源少放房源的方式反復炒作熱銷(xiāo)，甚至通過(guò)“多次開(kāi)盤(pán)、逐步提價(jià)”制造熱銷(xiāo)甚至搶購氣氛。如深圳某著(zhù)名“日光盤(pán)”宣稱(chēng)開(kāi)盤(pán)一日售完，實(shí)則已經(jīng)蓄客長(cháng)達一年已久，開(kāi)盤(pán)當日只是召集客戶(hù)集中簽約。

　　對于廣東省樓市新政的取消“限外令”，開(kāi)發(fā)商同樣加以格外渲染。而事實(shí)上，目前炒家的構成也發(fā)生巨大變化，受全球金融危機的影響，港澳臺的炒家比例大幅減少，韓國炒家全線(xiàn)撤退，現在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此取消限外令對樓市產(chǎn)生反轉推升作用不大。但這作為一種炒作概念，開(kāi)發(fā)商卻開(kāi)始誘導本地的炒家不顧一切投入樓市。

　　而深圳知名地產(chǎn)人士牛刀則告訴中國證券報記者一則猛料，樓市成交回暖背后不乏假按揭。中國證券報記者查閱深圳市國土局網(wǎng)站行政審批欄目不難發(fā)現，諸多熱點(diǎn)樓盤(pán)出現許多購房者一個(gè)人名下一天之內預售商品房就登記10套、15套甚至20套，通過(guò)加總發(fā)現有個(gè)別人名下房產(chǎn)共計超過(guò)百套。

　　牛刀告訴記者，盡管央行和銀監會(huì )一再重申，二套房貸并沒(méi)有松綁，但實(shí)際上很多城市已經(jīng)取消，甚至連外資購房都可以采取二成首付，不管是自住，還是改善，還是投資，只要你買(mǎi)樓，銀行基本一律二成首付。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調整，它不是一般性的調整，而是一段時(shí)間的調整�！睆V東省房協(xié)會(huì )長(cháng)蔡穗聲表示，從宏觀(guān)層面分析，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢依然嚴峻，前兩個(gè)月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資259.72億元，同比大降17.1%，增速同比大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源也趨緊，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3671個(gè)項目，本年資金來(lái)源合計1199.40億元，同比下降12.3%。

　　投資者未輕舉妄動(dòng)

　　房?jì)r(jià)租金比一向被視為判斷樓市投資價(jià)值的一條標準。中國證券報記者對深圳全市16個(gè)主要片區的典型樓盤(pán)進(jìn)行調查發(fā)現，有13個(gè)片區都超過(guò)了國際標準300：1的上限，最高比值更達到540：1。按照深圳市2月份平均房?jì)r(jià)和租價(jià)計算，房?jì)r(jià)租金比也達到了306：1。這就意味著(zhù)房?jì)r(jià)偏離了合理的價(jià)值，投資價(jià)值較小且存在泡沫。

　　職業(yè)投資客鄒建民說(shuō)，如果把房?jì)r(jià)租金比換算成租金回報率，300：1的租金回報率就是4%，而540：1就只有2.2%，這么低的回報率肯定不具備吸引力。而專(zhuān)家認為，宏觀(guān)經(jīng)濟不明朗，租金仍有下調壓力，房?jì)r(jià)租金比有進(jìn)一步提高的趨勢。

　　而從土地價(jià)格方面看，珠三角土地流拍現象依舊多見(jiàn)，眾多成交的地塊也是以底價(jià)成交。以萬(wàn)科為例，2008年其獲取土地的平均成本約為2059元/平米，已經(jīng)接近2006年1861元/平米的水平，較2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地產(chǎn)公司的地價(jià)成本走勢也與之類(lèi)似。業(yè)內人士估計，隨著(zhù)拿地成本的走低，未來(lái)房?jì)r(jià)走低也許是一種趨勢。

　　記者在樓盤(pán)現場(chǎng)看到，近期前來(lái)看房的仍以首次置業(yè)者和改善性需求購房者為主，多數投資者仍未敢輕舉妄動(dòng)。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，大約有10%投資客進(jìn)入樓市。滿(mǎn)堂紅首席研究員龍斌也認為，目前成交放量是過(guò)往積蓄了幾乎大半年時(shí)間的剛性的首次置業(yè)與換房需求的集中釋放，投資性需求入市謹慎，高端的保值型多次置業(yè)買(mǎi)家多數處于觀(guān)望狀態(tài)。他表示，目前樓價(jià)上行空間十分有限，剛性需求對樓價(jià)比較敏感，一旦樓價(jià)上行，不會(huì )出現2007年以前那種追漲效應。