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　　供應持續放量開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃

　　上周(16日-22日)，上海樓市依舊延續了春節后小陽(yáng)春的熱度，成交量居高不下，據統計，上海商品房成交量65.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了10.36萬(wàn)平方米，增幅18.68%；商品住宅成交量39.62萬(wàn)平方米，增加了7.24萬(wàn)平方米。不過(guò)，業(yè)內專(zhuān)家表示，這一熱度的背后還是暗藏著(zhù)兩大隱憂(yōu)：新盤(pán)上市量的迅速提升和開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊繃。

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈依舊偏緊

　　記者從相關(guān)統計機構獲得的數據顯示，上周上海新盤(pán)推出增速遠遠高于成交量的增長(cháng)速度，商品房新增供應量68.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了43.13萬(wàn)平方米，增幅171.97%；商品住宅上周新增供應量46.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了22.66萬(wàn)平方米，增幅96.22%。

　　易居中國分析師薛建雄認為，由于過(guò)去兩年的過(guò)快擴張，各開(kāi)發(fā)商手上積壓的房源和土地都超負荷，使得樓市總體供過(guò)于求。仍以去庫存為目的的開(kāi)發(fā)商，將前期推出的滯銷(xiāo)房源賣(mài)掉之后，啟動(dòng)了新一輪的推盤(pán)計劃。因此，未來(lái)一兩個(gè)月內，新房的供應量仍將保持高位。在供應井噴的帶動(dòng)下，上海樓市新一輪的降價(jià)潮可能會(huì )隨之啟動(dòng)。

　　此外，分析人士稱(chēng)，比存量房高企更為嚴重的是開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張以及由此帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。根據易居房地產(chǎn)研究院的“房產(chǎn)金融報告”，從房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構上看，四大來(lái)源中，其他資金(其主要是房屋預售回款)占比最大，但去年卻呈現迅速下滑趨勢。2007年其他資金占比是56.93%，2008年占比是42.42%，下降了14.5%�？梢�(jiàn)，市場(chǎng)成交量的變化導致開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源結構發(fā)生了劇烈的變化。開(kāi)發(fā)商依靠房屋預售資金的回籠壓力前所未有地增大。

　　據統計，目前披露年報的十六家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有2家企業(yè)的銷(xiāo)售收入是上升，5家企業(yè)下跌幅度在10%-50%之間，3家下跌幅度在50%-100%之間，6家下跌幅度超過(guò)100%。

　　分析人士表示，上市企業(yè)的資金狀況，要依靠幾個(gè)月的銷(xiāo)售回暖就緩和累積了一年的資金鏈緊張，明顯難以辦到。因此，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力依舊龐大。

　　此外，中國證券報記者還了解到，由于去年銀行一度收緊了對房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)信貸，2008年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額為2112.1億，同比下降了17.3%，資金比2007年減少了446億元，比2006年減少了64.8億元。分析師回建強認為，這表明房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源出現了明顯的萎縮，企業(yè)開(kāi)發(fā)能力下降。

　　房?jì)r(jià)與需求成為“蹺蹺板”

　　專(zhuān)家表示，為了維持通暢的現金流，企業(yè)將在后期通過(guò)加大銷(xiāo)售力度，快速回籠資金，而促進(jìn)銷(xiāo)售最為有效的做法就是合理定價(jià)。志遠地產(chǎn)總經(jīng)理錢(qián)建國表示，后市的主基調，將依舊是價(jià)格和需求成反比關(guān)系，市場(chǎng)如何還是由房?jì)r(jià)決定。

　　錢(qián)建國認為，很多開(kāi)發(fā)商很有智慧，目前呈現小陽(yáng)春時(shí)不但沒(méi)有漲價(jià)還打折，這是很明智的做法。

　　事實(shí)上，在消費層面，從資金流動(dòng)也可以看出消費的支撐能力和意愿其實(shí)并不穩固。

　　易居房地產(chǎn)的數據顯示，2008年上海公積金當年發(fā)放額為198億元，同比下降三成，主要原因是消費者持“金”待購，反映了需求層面的消費心理。此外，目前上海中資銀行個(gè)人商業(yè)住房貸款余額在2900億元上下，2009年隨著(zhù)上海市場(chǎng)成交量階段性回暖，余額將逐步上升。但由于保障性住房將投入上海市場(chǎng)，投機性購房將被壓制，因此，個(gè)人商業(yè)住房貸款不會(huì )出現2007年下半年那樣的快速攀升漲勢。預計2009年個(gè)人住房貸款余額月度維持震蕩走勢。

　　不過(guò)，市場(chǎng)目前也不乏看多觀(guān)點(diǎn)，渤海證券分析師周戶(hù)就認為，09年上半年有關(guān)方面仍將出臺刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。初次置業(yè)需求的支撐，再加上改善型需求的逐漸釋放，因此也不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)09年上半年有回暖的可能。(記者 王進(jìn))