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　　昨日,深圳市國土局下屬機構深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布了《2009年一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》。

　　數據顯示,雖然今年一季度,全市新建商品房銷(xiāo)售面積170.14萬(wàn)平方米,同比增加186.34%,但開(kāi)發(fā)投資卻出現較大幅度下降,后市不排除出現下行趨勢的可能。

　　根據分析報告,一季度全市新建商品房銷(xiāo)售面積170.14萬(wàn)平方米,同比增加186.34%。其中,住宅銷(xiāo)售面積158.2萬(wàn)平方米,同比增加204.57%；辦公樓銷(xiāo)售面積2.02萬(wàn)平方米,同比增加505.19%；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積4.33萬(wàn)平方米,同比減少34.51%。今年1月、2月、3月住宅分別成交52.23萬(wàn)平方米、36.49萬(wàn)平方米和69.48萬(wàn)平方米(商品住宅備案登記數據),較去年同期的26.53萬(wàn)平方米、6.44萬(wàn)平方米和18.97萬(wàn)平方米出現較大幅度回升。

　　一季度,90平方米以?xún)茸≌�銷(xiāo)售套數為12143套,占全市銷(xiāo)售規模的比重為70.75%,與2007、2008年的50.56%、68.13%相比,該比重有所增加。

　　在房?jì)r(jià)上,新建商品住宅價(jià)格持續調整與回落。按國家統計局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調查統計,1—2月,深圳新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為-16.5%和-16.3%,同比漲幅連續8個(gè)月領(lǐng)跌全國。

　　按照本市房地產(chǎn)信息系統統計,一季度全市住宅均價(jià)11085.63元/平方米；1、2、3月住宅均價(jià)每平方米11459元、10770元、10971元。

　　另外,一季度二手住房成交規模為167.57萬(wàn)平方米,同比增加175.47%,今年以來(lái)二手住房成交規模較去年同期增幅較大。二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.06:1,相對于去年的0.9:1,該比例有所增加。今年3月,二手住宅成交量達89.37萬(wàn)平方米(二手住房登記核準數據),這是2007年9月份以來(lái)的歷史最高值。

　　開(kāi)發(fā)投資大幅下降堪憂(yōu)

　　在銷(xiāo)售走好的同時(shí),一大不好的兆頭也日益顯露。

　　數據顯示,一季度深圳房地產(chǎn)投資規模繼續下降,商品房建設規模有所減小。深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70.09億元,同比下降18.74%,其中,住宅投資43.9億元,同比下降25.75%。商品房施工面積2350.7萬(wàn)平方米,同比下降0.39%,其中,住宅施工面積1539.15萬(wàn)平方米,同比下降6.55%；商品房新開(kāi)工面積124.16萬(wàn)平方米,同比下降39.18%,其中住宅新開(kāi)工面積81.9萬(wàn)平方米,同比下降45.89%；商品房竣工面積50.58萬(wàn)平方米,同比下降47.75%,其中住宅竣工面積38.38萬(wàn)平方米,同比下降48.3%。

　　　開(kāi)發(fā)投資迅速下滑是何原因?

　　報告撰寫(xiě)人,市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰博士分析稱(chēng),在資金和投資環(huán)境有所改善的情況下,深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不樂(lè )觀(guān)的主要原因在于:一是目前開(kāi)發(fā)商大多處于消化存量房階段,新開(kāi)工建設的積極性不高；二是目前新開(kāi)工用地大多為2006年以來(lái)房地產(chǎn)熱銷(xiāo)時(shí)期的“高價(jià)地”,土地購置高成本和市場(chǎng)能否全面回暖還不確定,導致開(kāi)發(fā)商被迫延緩了開(kāi)發(fā)進(jìn)程；三是住房?jì)r(jià)格走低和存量消化壓力的增大,造成很多開(kāi)發(fā)商資金壓力還未得到根本改善,開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工和增加增量供應受到了資金緊張的影響。

　　深圳經(jīng)濟回升跡象提供支撐

　　王鋒分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢時(shí)表示,從市場(chǎng)運行情況看,今年一季度深圳市房?jì)r(jià)走勢頗為穩定,基本維持在每平方米11000元左右。這表明市場(chǎng)價(jià)格長(cháng)達1年多的回落后啟穩,有助于消費者信心恢復和市場(chǎng)好轉趨勢的形成,并使得近兩年處于“觀(guān)望”和“被壓抑”的剛性需求得到一定釋放。

　　王鋒表示,新建商品住房和二手住房交易同時(shí)出現放量上漲,今年一季度一、二手房月均交易量比2008年同期水平翻了近一番,特別是今年3月份的二手房交易量創(chuàng )下了2008年以來(lái)單月最大成交量。當前一、二手房交易量的攀升,既是市場(chǎng)按自身規律運行調整的結果,也是2008年以來(lái)國家及地方相關(guān)經(jīng)濟政策累積作用的體現。

　　對于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展,王鋒認為,世界經(jīng)濟最新數據雖然顯示其經(jīng)濟衰退在一季度進(jìn)一步加深,但從我國一季度經(jīng)濟運行情況來(lái)看,交通運輸、能源消費、鋼鐵生產(chǎn)等反應經(jīng)濟前景的基本指標走勢開(kāi)始好轉。另外,從一季度深圳市數據來(lái)看,深圳經(jīng)濟出現趨穩回升跡象,固定資產(chǎn)投資、社會(huì )零售商品總額和銀行信貸等主要經(jīng)濟指標逐月向好。本地及全國經(jīng)濟形勢好轉,為深圳市房地產(chǎn)今后穩定發(fā)展提供了較強的支撐。

　　近日,市國土房產(chǎn)局的數據顯示,3月28日,全市一手房累計可售房源低于5萬(wàn)套,距離今年1月10日該數據跌破6萬(wàn)套僅僅過(guò)了兩個(gè)多月。根據經(jīng)濟周期原理,存貨持續消化是市場(chǎng)由“蕭條”轉向“復蘇”的主要特征。如果目前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢能夠維持,市場(chǎng)價(jià)格穩定預期的形成將會(huì )刺激一、二手房市場(chǎng)交易量持續放大,開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資意識將得到提升,市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資和批準預售將會(huì )逐步改變目前的低迷局面,形成住房投資與消費的良性循環(huán),并促進(jìn)固定資產(chǎn)投資和社會(huì )總投資的擴大,以及經(jīng)濟基本面進(jìn)一步好轉。

　　但是,值得注意的是深圳今年一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅度回落,仍然反映了市場(chǎng)對于經(jīng)濟前景存在一定的擔憂(yōu)。特別是1—2月份工業(yè)生產(chǎn)增加值和外貿進(jìn)出口總額分別下降7.4%和23.3%；如果未來(lái)國際經(jīng)濟形勢惡化,不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢在反彈后出現階段性下行態(tài)勢。