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　　上海的甲級辦公樓市場(chǎng)從2006年到2008年上半年都處于一個(gè)供不應求的環(huán)境中，每年的供應量差不多在40至50萬(wàn)平方米。這樣的一個(gè)情況在2008年下半年發(fā)生了根本性轉變。這個(gè)轉變有幾個(gè)方面的原因，首先2006至2007年的供不應求導致了很多辦公樓項目相繼開(kāi)工，辦公樓項目一般建造周期在三年左右， 2008年下半年出現大量的甲級辦公樓同時(shí)上市。

　　2008年下半年之后，國際金融危機演變成為了全面的經(jīng)濟危機，從而導致了包括許多跨國公司在內的在華公司業(yè)務(wù)受到了很大影響，企業(yè)對于辦公樓的需求大幅度下降。這兩個(gè)因素相加之后，整個(gè)上海的辦公樓市場(chǎng)大幅下滑，直到現在辦公樓市場(chǎng)的壓力還是很大的�，F在上海甲級辦公樓市場(chǎng)存量有500萬(wàn)平方米左右，其中浦西340萬(wàn)平方米，浦東180萬(wàn)平方米，已經(jīng)很接近香港的存量了。

　　新增供應方面，2009年第一季度還可以，但是由于2008年供應量很大，今年整體上市的量還很大。從吸納量來(lái)說(shuō)，2009年第一季度是非常不樂(lè )觀(guān)的，較2008年同期來(lái)比有很大的下降。辦公樓空置率指標，2006和2007年由于供不應求，上海辦公樓的空置率一般低于5%，現在基本上整體空置率達到了15%左右。尤其在浦東陸家嘴區域，由于很多租戶(hù)都是金融客戶(hù)，空置率是更高，有的達到25%左右�？罩寐实闹笜送ǔＪ怯脕�(lái)作為判斷市場(chǎng)租金走向的風(fēng)向標，在如此高的空置率情況下，我們判斷2009、2010年辦公樓租金還會(huì )進(jìn)一步下滑�，F在，靜安區的辦公樓是全上海租金水平最高的，從空置率的角度來(lái)說(shuō)，浦東是最高的，徐匯區則相對低一點(diǎn)。

　　我們對2009年上海辦公樓市場(chǎng)的新增供應量和空置率做了一個(gè)比較。2009年第一季度，上海辦公樓空置率是16.9%，比2008年第四季度統計的15.2%又增加了1.7%。所以，從空置率指標來(lái)看，辦公樓市場(chǎng)短期壓力還是很大的。盡管短期內壓力很大，但根據我們對今后幾年供應量的統計來(lái)看，接下去幾年市場(chǎng)的供應量并沒(méi)有減少，供應高峰要到2012年之后才會(huì )告一段落。我們判斷2009至2011年上海辦公樓的壓力將一直存在，未來(lái)四個(gè)季度還會(huì )有70萬(wàn)平方米以上的供應量入市。按照2006年的吸納量來(lái)看，一年也才40至50萬(wàn)平方米。我們認為，除非租金出現很大程度的下降，否則空置率還會(huì )進(jìn)一步上升，相應的租金還會(huì )進(jìn)一步下滑。

　　上海的辦公樓市場(chǎng)盡管受到了很大的影響，但由于市場(chǎng)比較大，在當前不景氣的環(huán)境下，成交還是有的，但租金水平下降很大。由于現在整體經(jīng)濟的影響，新設立企業(yè)選址大幅下降，另外一個(gè)趨勢就是由于一大部分跨國公司的總部經(jīng)營(yíng)碰到很多困難，或是希望更好地恢復盈利，很多公司會(huì )選擇價(jià)格比較低廉的辦公樓，比如甲骨文就將原來(lái)在淮海路上的辦公地轉移到了現在五角場(chǎng)的創(chuàng )智天地。

　　辦公樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)并不完全與租賃市場(chǎng)保持一致，由于租金和售價(jià)的關(guān)系是有很大的關(guān)聯(lián)性，隨著(zhù)辦公樓租金大幅度下滑，市場(chǎng)上的投資客都受到了比較大的影響。我們做了基本統計，從1996至2001年，由于這段時(shí)間上海處于經(jīng)濟低潮期，這個(gè)期間辦公樓的投資比例是持續下降的；從2002年到2008年，辦公樓投資開(kāi)發(fā)的比重持續上漲，辦公樓整體庫存增量也很明顯。我們統計了2003至2008年銷(xiāo)售型的辦公樓情況，發(fā)現2006、2007年這兩年銷(xiāo)售型辦公樓的整體市場(chǎng)是供小于求的，導致價(jià)格的急速上升。但2008開(kāi)始由于租金的大幅下滑直接導致了租賃和銷(xiāo)售的整體需求是下滑的。從2009年第一季度情況來(lái)看，同比下降跌了26%，成交量回到了2006年的水平。因此，2009年銷(xiāo)售型辦公樓市場(chǎng)的壓力還是很大。

　　整體來(lái)講，隨著(zhù)金融危機轉化為全球的經(jīng)濟危機后，對于上海辦公樓市場(chǎng)的影響是比較長(cháng)遠的，2009年市場(chǎng)的空置率會(huì )超過(guò)22%，2010年可能會(huì )達到25至30%，短期內市場(chǎng)的壓力很大。同時(shí)，隨著(zhù)租金、售價(jià)的下跌，意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間會(huì )有比較大的壓縮，而且樓宇經(jīng)濟之間的競爭也會(huì )更加激烈。從短期來(lái)看，我們對于辦公樓市場(chǎng)還是持觀(guān)望態(tài)度。當然，市場(chǎng)也并不完全是負面。近期，國務(wù)院批復了上海建設“兩個(gè)中心”的規劃，這對上海辦公樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(cháng)期利好。