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　　日前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )RE-ICO工作室發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況報告。報告稱(chēng)，2009年一季度，全國70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌1.13%，環(huán)比下降0.2%；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但開(kāi)發(fā)投資意愿繼續低迷，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖仍為時(shí)尚早。預計二季度房?jì)r(jià)環(huán)比保持基本穩定的可能性較大，而房?jì)r(jià)同比將繼續下降。

　　報告認為，一季度，房屋成交量上升的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿并沒(méi)有增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以消化存量為主。3月末，商品房屋空置面積為1.67億平方米，同比增加37.6%，空置水平為近3年來(lái)最高。短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于存貨消化期，房?jì)r(jià)保持相對穩定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低速增長(cháng)。二季度，宏觀(guān)經(jīng)濟處于底部企穩的狀態(tài)，普通住宅市場(chǎng)受剛性需求釋放的影響仍會(huì )保持一定的成交量規模，繼續消化已有的住房存量。

　　來(lái)自DTZ戴德梁行的研究報告也顯示，今年一季度國內開(kāi)發(fā)商購置土地同比下滑40%，同期國內十大房地產(chǎn)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比上升42%。這表明目前開(kāi)發(fā)企業(yè)正積極加快存量項目的建設和銷(xiāo)售，對外擴張步伐已顯著(zhù)放緩。

　　據DTZ戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、長(cháng)沙、成都和廈門(mén)等全國主要城市土地市場(chǎng)的跟蹤統計顯示，今年一季度以上主要城市共成交土地規劃建筑面積2036萬(wàn)平方米，其中居住用地共成交規劃建筑面積403萬(wàn)平方米，同比萎縮67%，占全部土地成交規劃建筑面積的比例也由去年同期的50%下降至20%。

　　資料顯示，目前，大約有超過(guò)一半的房地產(chǎn)企業(yè)存貨比高于50%。其中不乏資產(chǎn)規模在百億以上的航母級地產(chǎn)公司。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存由四部分組成：已建未售部分、在建在售部分、已售未結轉部分以及土地儲備，未售出的樓盤(pán)只不過(guò)是庫存的一部分。而事實(shí)上，自2008年下半年以來(lái)，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)壓抑了自己的拿地欲望，使權益土地儲備面積增幅降低。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據顯示，截至4月中旬，北京尚有18.1萬(wàn)套未銷(xiāo)售現房，未簽約商品現房面積達1952.8萬(wàn)多平方米。業(yè)內專(zhuān)家表示，土地集中推出和項目建成量較大以及2007年以來(lái)開(kāi)發(fā)商大肆擴張、拿地較多又捂盤(pán)惜售，再加之2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，新增供給多，有效需求不足等長(cháng)期積累造成了現在的庫存較大。

　　一季度，全國樓市成交價(jià)小幅下挫，成交量卻環(huán)比大幅上升。北京、上海、深圳樓市回暖跡象明顯，3個(gè)城市的成交量都處于近一年來(lái)的最高水平。同時(shí)，住宅可售量連續3個(gè)月下降，去庫存化周期在不斷縮減。3月份，上海熱銷(xiāo)2.2萬(wàn)套，超過(guò)近兩年月平均銷(xiāo)售量。4月份，樓市的小陽(yáng)春行情還在延續，北京住房成交量再創(chuàng )新高，其中，住宅期房成交量達到14976套，較3月份多成交2395套，環(huán)比上漲了19%�，F房網(wǎng)上簽約3656套，較3月份多出1203套，環(huán)比上漲了49%。即使剔除經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房，4月份北京住宅期房網(wǎng)上簽約套數也達到13298套(日均443套)，較2007年銷(xiāo)售最多月份還多出了143套。并且，4月份北京平均每套成交住房面積達到109平方米，彰顯出改善性需求入市。

　　上海4月份商品住宅成交面積相比3月份也大幅增加了20%，創(chuàng )3年來(lái)歷史新高。銷(xiāo)售的回暖，意味著(zhù)行業(yè)去庫存化腳步加快。

　　“地產(chǎn)企業(yè)的主要壓力來(lái)自于庫存，當前第一位的工作就是要清理和去掉庫存，而真正做到這一點(diǎn)或許需要漫長(cháng)的過(guò)程�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，按照目前北京市場(chǎng)房屋成交速度計算，一年成交面積大約為1800萬(wàn)平方米，現有庫存一年左右時(shí)間可以消化完畢。但如果成交量回落，消化庫存的時(shí)間就要相應拉長(cháng)。

　　該人士表示，在去庫存方面，北京有獨特優(yōu)勢。與其他城市不同，北京樓市市場(chǎng)價(jià)值較高，其作為首都的國際化大都市地位，市場(chǎng)已經(jīng)覆蓋全國。優(yōu)越的教育、醫療、商務(wù)資源以及便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境正在受到更多的國際投資客的青睞。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰也表示，2009年是一個(gè)庫存消化年，大勢向好。陳云峰認為，經(jīng)濟最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，樓市最困難的時(shí)期也已經(jīng)過(guò)去。2008年底到2009年一季度的調整已經(jīng)比較到位。2009年1到2月的樓市價(jià)格應該是底部。而一直延續至今的樓市熱銷(xiāo)使庫存消化提速。至于周期，陳云峰認為，目前1600萬(wàn)-1700萬(wàn)套的銷(xiāo)售量會(huì )使庫存很快恢復到正常區位。陳云峰說(shuō)，中國一類(lèi)城市的晴雨表北京、上海和深圳，目前已經(jīng)有部分樓盤(pán)提價(jià)，北京的提價(jià)幅度最高達30%，但是，陳云峰提醒，今年以來(lái)的樓市回暖與政策面有著(zhù)直接關(guān)系，所以只有在政策導向不發(fā)生變化的前提下，樓市才能繼續向上發(fā)展。另外，隨著(zhù)5月供應量的井噴，開(kāi)發(fā)商應慎言漲價(jià)，如果輕易漲價(jià)，很可能造成新一輪的觀(guān)望及成交下滑。而現在比較穩定的成交量和較為健康的市場(chǎng)局面將會(huì )遭到破壞。