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　　自2009年2月份開(kāi)始，上海等許多城市住宅市場(chǎng)復蘇，并在3月份迎來(lái)了供需兩旺的“小陽(yáng)春”。根據“易居中國·ＣRIC”系統的數據顯示，2009年3月，上海一手商品住宅新增供應126.6萬(wàn)平方米，為1月份的3倍，并回升至2008年3月的水平。而3月商品住宅成交達153.8萬(wàn)平方米，高出2008年同期50%，與2007年樓市旺盛時(shí)期的水平相當。而高檔住宅的成交也有回升，據CBRE研究部對25000元／平方米以上的高檔住宅成交的統計，2009年一季度高檔住宅的成交量高出2008年一季度40%。隨著(zhù)成交量的回升，2008年下半年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為明顯減少，定價(jià)趨于平穩，甚至部分樓盤(pán)悄然提價(jià)。

　　曾有業(yè)內專(zhuān)家稱(chēng)，如果一季度“小陽(yáng)春”的態(tài)勢在二季度得以繼續延續，那么，樓市全面回暖的趨勢基本可以成立。當下樓市的表現關(guān)系到下半年的趨勢，幾乎所有業(yè)內人士都在關(guān)注“小陽(yáng)春”后的樓市走勢。

　　世邦魏理仕日前發(fā)布了“小陽(yáng)春后上海樓市怎么走”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研。該調研分析，住宅市場(chǎng)之所以在2009年二三月份出現明顯復蘇，主要是因為在買(mǎi)賣(mài)雙方僵持了半年多以后，從2008年下半年開(kāi)始，迫于開(kāi)發(fā)商的現金流壓力和經(jīng)濟預期的變壞，越來(lái)越多的樓盤(pán)加入降價(jià)促銷(xiāo)的陣營(yíng)；降價(jià)幅度從最初5%-10%不斷擴大，至2008年底到今年初，一些樓盤(pán)的降價(jià)幅度達到了20%-30%左右，市場(chǎng)成交最終在這個(gè)價(jià)格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求釋放；另外，中央政府放松銀根以及商業(yè)銀行對于住宅抵押按揭業(yè)務(wù)的爭奪成為樓市成交得以迅速回升的助推劑；除了信貸方面的支持，在2008年第四季度，中央政府和地方政府還出臺了一系列的刺激住宅市場(chǎng)成交的利好措施，例如降低契稅、暫免征收印花稅和土地增值稅，將免征營(yíng)業(yè)稅的條件從持有物業(yè)超過(guò)5年縮短為兩年等等。這些利好措施的效果也在年初的成交反彈中得以釋放。

　　盡管“小陽(yáng)春”的蓬勃勢頭令人欣喜，開(kāi)發(fā)商亦蠢蠢欲動(dòng)意圖就勢提價(jià)，但世邦魏理仕認為，就此判斷樓市全面回暖，房?jì)r(jià)拐頭一路向上為時(shí)尚早。不論從政策維度還是市場(chǎng)維度來(lái)考量，2009年上海住宅市場(chǎng)將在政府、開(kāi)發(fā)商和購房者三方的博弈和默契中維持一種相對穩定的局面，其價(jià)格最有可能出現的是高不成、低不就的“維穩”行情。因為政府出臺的利好政策意圖明確，就是通過(guò)鼓勵自住需求來(lái)激活住宅市場(chǎng)，而對于投資性需求則并未改變先前的限制基調。樓市利好政策的潛臺詞是穩定，而失去了投資性需求的推波助瀾，房?jì)r(jià)就失去了快速上漲的導火索。

　　另外，通過(guò)2008年一年的互相博弈，購房者、開(kāi)發(fā)商和政府三方之間都對彼此的底線(xiàn)有所了解，這也降低了市場(chǎng)再次大起大落的可能性。在這一輪的住宅成交反彈之中，反彈幅度最大的是單價(jià)在10000元／平方米至20000元／平方米之間的物業(yè)，這一價(jià)格段正是商品住宅自住、改善需求的主力價(jià)格段。自住需求為絕對主力的反彈性質(zhì)決定了價(jià)格如果上漲過(guò)快，接近或達到調整前的水平，部分購房者會(huì )因為超出預算而延遲購房行為，而不像投資型需求那樣購買(mǎi)行為更多取決于房?jì)r(jià)繼續上漲的預期。再有，2008年從買(mǎi)賣(mài)雙方僵持到開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)的演變過(guò)程讓購房者愈加明白了自身在這場(chǎng)博弈中的力量和房?jì)r(jià)沒(méi)有只漲不跌的神話(huà)，從而使購房者能夠更加理性地實(shí)施購買(mǎi)行為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)種種銷(xiāo)售策略讓購房者接受漲價(jià)變得比以往更加困難。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)從整體市場(chǎng)判斷，此輪房地產(chǎn)調控以來(lái)樓市最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，如果2009年樓市要實(shí)現真正的恢復性增長(cháng)，5月房?jì)r(jià)必須有一次下跌。

　　4月以來(lái)，全國重點(diǎn)城市成交量增幅已經(jīng)放緩，3月份爆炸性增長(cháng)的勢頭不復存在。不過(guò)，雖然環(huán)比增幅放緩，但依然保持一定的同比增幅，而且成交價(jià)格多有微漲。21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇認為，以首次置業(yè)為主、投資置業(yè)為輔的住房需求，經(jīng)過(guò)一季度的集中釋放，已消化相當大一部分，成交量逐步放緩是樓市正常表現。樓市成交量正處于上沖乏力、可能掉頭下滑的曲線(xiàn)中，如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)再漲價(jià)，實(shí)際上是加大了上沖的阻力，同時(shí)也助推成交量下滑�！拔逡弧币院蟮囊粋�(gè)多月，是傳統的銷(xiāo)售旺季。去年濃重的觀(guān)望情緒顛覆了這一傳統，但今年5月、6月，將有望區別于去年，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商必須適應市場(chǎng)形勢的需要，降價(jià)而不是漲價(jià)。盲目押賭剛性需求將支撐房?jì)r(jià)全面回暖的行為，無(wú)異于殺雞取卵，漲價(jià)所得的一些盈利最終也會(huì )被損傷的市場(chǎng)所報復。5月是觀(guān)察全年樓市運行情況的重要時(shí)間窗。如果5月形成了成交量的阻遏，則會(huì )對下半年的市場(chǎng)表現產(chǎn)生陰影，從而影響全年的交易量。反之，如果5月成交量維持同比增長(cháng)，環(huán)比下滑較小甚至增長(cháng)，則有利于6月的平穩過(guò)渡，并為下半年增幅的穩定奠定良好基礎。