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　　國家統計局最新發(fā)布的數據顯示，一季度全國樓市走出了一波同比“價(jià)跌量升”行情，這和各地樓市“小陽(yáng)春”的態(tài)勢也基本吻合，樓市呈現出上升發(fā)展的跡象。不過(guò)，就此斷言樓市整體“回暖”仍然為時(shí)尚早。進(jìn)入二季度后，樓市走勢如何，既和市場(chǎng)博弈有關(guān)，也取決于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的基本面。

　　一季度樓市呈現“小陽(yáng)春”

　　國家統計局數據顯示，今年第一季度，全國商品房銷(xiāo)售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.2%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)8.7%；商品房銷(xiāo)售額5059億元，同比增長(cháng)23.1%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)24.7%。

　　一季度全國樓市走出了一波同比“價(jià)跌量升”行情，呈現了“小陽(yáng)春”的態(tài)勢，而各地市場(chǎng)表現也充分印證了這一點(diǎn)。

　　國家在去年下半年起實(shí)行適時(shí)積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，金融機構存款準備金率有所下降，存貸款基準利率連續5次下調，中央及地方政府出臺了一系列利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。分析人士認為，一季度國內樓市的“小陽(yáng)春”，說(shuō)明政策效應開(kāi)始顯現。

　　中國房地產(chǎn)指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，一季度樓市交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　市場(chǎng)需求仍較“脆弱”

　　樓市走勢和整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的基本面有關(guān)。從目前公布的數據看，一季度國內經(jīng)濟形勢好于預期，但不確定因素仍然存在。

　　中國社科院最新公布的商業(yè)藍皮書(shū)指出，受?chē)�際金融危機影響，中國的消費增速會(huì )放緩，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀(guān)。中國社科院曹建海研究員甚至預測，中國城鎮房?jì)r(jià)水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能出現于兩年之后。

　　“市場(chǎng)需求最終在何時(shí)，以及能夠有多大程度的釋放，除了取決于開(kāi)發(fā)商能對價(jià)格做出多少讓步以外，還有購房者的心理預期等其他因素來(lái)共同影響，”戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨表示,預計未來(lái)第二、三季度對整個(gè)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)都是很微妙且關(guān)鍵的時(shí)期。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )認為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復性和局部性的”，目前市場(chǎng)需求仍然比較“脆弱”�！爸斏鳂�(lè )觀(guān)”“有待觀(guān)察”成為不少業(yè)內人士研判當下樓市的關(guān)鍵詞。對于所謂的“拐點(diǎn)”，也有“6月”“9月”等種種預測，不一而足。

　　政府部門(mén)人士稱(chēng)：“成交量是政府關(guān)注的核心數據。成交量的上升顯示政策的作用�！痹谏蟼�(gè)月，有關(guān)主管部門(mén)也曾樂(lè )觀(guān)表示，全國樓市成交量在恢復。而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，成交量的回暖是用價(jià)格杠桿調節換取的。對于回暖，利用價(jià)格杠桿調節買(mǎi)賣(mài)，恐怕還需要一定時(shí)間。即使成交量維持增長(cháng)，仍然需要一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間消化，房?jì)r(jià)才能夠達到穩定平衡。即便是出現3月份較大幅度反彈，成交量有可能再次回落，原因是此輪回暖主要依靠剛性需求，單純的剛性需求量難以支撐樓市較長(cháng)時(shí)間。

　　基于政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商的不同立場(chǎng)判斷，四大代理行的謹慎態(tài)度也在預料之中。戴德梁行發(fā)布的第一季度報告稱(chēng)，進(jìn)入3月,市場(chǎng)上逐漸出現了一些回暖現象，但這并不意味著(zhù)短期內市場(chǎng)就會(huì )恢復到之前非�；钴S的狀態(tài)。其他各代理行對此判斷基本一致。

　　房市價(jià)格須回歸理性

　　在經(jīng)歷了房市火爆的2007年和相對沉寂的2008年之后，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房產(chǎn)價(jià)格的走勢還看不準，但回落的價(jià)格讓他們心動(dòng)�？梢哉f(shuō)，對于廣大的購房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格是購房的首要條件，只有當價(jià)格的回調到購房者的心理承受度時(shí)，購買(mǎi)力自然就會(huì )爆發(fā)出來(lái)。

　　易居中國分析人士表示，盡管2009年第一季度北京商品住宅市場(chǎng)呈現出回暖跡象，但龐大的市場(chǎng)存量和繼續增加的新增供應對京城樓市是不小的壓力，未來(lái)樓市能否保持一季度的活躍態(tài)勢，存在一些不確定因素，有待市場(chǎng)的進(jìn)一步驗證。未來(lái)的價(jià)格走勢也有待觀(guān)察。

　　另一方面，由于很多購房者買(mǎi)房是借助于按揭的，所以利率對買(mǎi)房人的影響至關(guān)重要。北京科技大學(xué)趙曉博士認為銀行應該繼續降息，只有降息才能降房?jì)r(jià)。很多人都在關(guān)注開(kāi)發(fā)商應該降價(jià)，但其實(shí)開(kāi)發(fā)商的成本只是其中一塊，另外一塊則是交易成本，也就是銀行層面的費用。如果銀行利息降30%，就相當于貸款的利息降了30%，折算下來(lái)成本降了不少。