發(fā)表評論 張先生是廣州一家地產(chǎn)公司的高層，目前他名下有10套物業(yè)，但是令他頗感煩惱的是，由于其激進(jìn)的投資策略，目前這些物業(yè)都已經(jīng)成為不同程度的負資產(chǎn)。
高峰期入貨
“我以前總是覺(jué)得廣州的物業(yè)沒(méi)有太多投資價(jià)值，因為不如北京、上海升值快，而且租戶(hù)里也少見(jiàn)外籍人士，租不出高價(jià)。加上不希望利用自己的地位關(guān)系，像別的同事那樣炒內部認購的房子。所以從2004年至2007年初，我沒(méi)炒賣(mài)過(guò)房產(chǎn)�！睆埾壬f(shuō)。
2006年以前，他只是換了兩次樓，把三房換成了如今的大四房單元，以及購買(mǎi)了一套在天河區的收租物業(yè)，每月租金約6000余元�！叭绻乙恢倍寄芫S持那樣的心態(tài)，也許會(huì )比現在這樣平白多了200多萬(wàn)的供樓款的生活輕松很多�！�
但是，到了2007年中期前后，看著(zhù)身邊不少朋友通過(guò)炒樓，累積了數百萬(wàn)元的實(shí)際利潤和賬面利潤，年薪70多萬(wàn)元、負擔著(zhù)一家五口人生活的張先生開(kāi)始心動(dòng)了。
2007年4月開(kāi)始至8月，張先生陸續購入金沙洲地區的兩套三房單元，買(mǎi)入價(jià)每套約200萬(wàn)元；天河區的兩套小戶(hù)型，買(mǎi)入價(jià)每套約74萬(wàn)元；CBD珠江新城的一套兩房，買(mǎi)入價(jià)約160萬(wàn)元；番禺區的一套大戶(hù)型，買(mǎi)入價(jià)約260萬(wàn)元；老城區的兩套單元，買(mǎi)入價(jià)約280萬(wàn)元。盡管他當時(shí)都是通過(guò)朋友拿到了內部最低折扣，但是依然屬于在高峰期入的貨。
市值縮水約20%
隨著(zhù)去年9月底房貸新政的出臺，一些中小戶(hù)型的高端投資物業(yè)首先受到?jīng)_擊。他以2.4萬(wàn)元/平方米買(mǎi)入的珠江新城的房子，因開(kāi)發(fā)商迅速開(kāi)始拋出小部分低至1.6萬(wàn)元/平方米左右的特價(jià)單元受到?jīng)_擊。其后，天河區的兩套毛坯小戶(hù)型在裝修完畢后，因為市道向淡，又被租客壓價(jià)，目前租金還低于月供30%左右。
更讓他嘆息的是隨后廣州限價(jià)地、限價(jià)房的集中放量，將不少新興區域的樓價(jià)迅速拉低。在金沙洲限價(jià)房開(kāi)始認購后，他所購買(mǎi)的金沙洲某江景盤(pán)曾出現過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，但很快被6500元/平方米左右的中小戶(hù)型商品房取而代之，成為主流產(chǎn)品。而他購買(mǎi)的江景單元價(jià)格約萬(wàn)元左右，盡管和目前在推售的中小戶(hù)型景觀(guān)、朝向、樓層不同，但是均價(jià)被大幅拖低將是未來(lái)無(wú)可回避的現實(shí)。番禺的江景樓盤(pán)，也因為市道不好，曾經(jīng)計劃以均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米發(fā)售的新貨降至1.6萬(wàn)元/平方米左右。而他所購買(mǎi)的單元價(jià)格近1.8萬(wàn)元/平方米。
此后，他以為最能保值的老城區，又因為萬(wàn)科的帶頭降價(jià)而受到?jīng)_擊。他所購買(mǎi)的兩套中小戶(hù)型是相連可以打通的單元，因在樓市高峰期購入，即使拿了最低折扣，價(jià)格也在2萬(wàn)元/平方米左右。但是目前周邊樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始下滑至1.6萬(wàn)元/平方米左右�！拔疫�聽(tīng)說(shuō)，萬(wàn)科的新盤(pán)可能又會(huì )特價(jià)推售，很可能比去年12月還低，連最堅挺的東山區價(jià)格都下跌近30%了。真是前景暗淡�！�
張先生自己粗略統計，目前已經(jīng)給出去的首付約300萬(wàn)元。每月月供約5萬(wàn)元。而目前租金收入只有不到5000元。即使加上自己原有的收租物業(yè)，每月還有4萬(wàn)元左右的月供款要支付。從2007年開(kāi)始陸續買(mǎi)入的物業(yè)，總買(mǎi)價(jià)約千萬(wàn)元，但是目前市值可能已經(jīng)縮水近20%�！皼](méi)想到經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)的負資產(chǎn)居然會(huì )發(fā)生在我這種保守理財的人身上。我以為發(fā)展商的最低折扣，肯定能比市價(jià)優(yōu)惠很多，想不到降價(jià)如山倒啊�！睆埾壬鷩@息說(shuō)。
即使預計在珠江新城、老城區等地的物業(yè)陸續交樓后，可以帶來(lái)一定的出租收入，但是他估計明年他還得每月支付近3萬(wàn)元左右的月供。因為月供壓力太大，以及積蓄已經(jīng)所剩無(wú)幾，他不得不將名下的兩套正在出租的天河區物業(yè)以原價(jià)轉讓給了親戚，拿回了70多萬(wàn)元的現金。
“因為身處行業(yè)之中，太清楚行業(yè)的平均成本，我過(guò)去總覺(jué)得樓價(jià)不該賣(mài)那么高。但是隨著(zhù)地價(jià)上漲，我卻判斷樓價(jià)肯定會(huì )隨成本上升繼續保持上升趨勢。這樣的判斷依據，一開(kāi)始就偏離了市場(chǎng)的方向，只是從開(kāi)發(fā)商的角度想市場(chǎng)，結果卻把自己給忽悠了�！睆埾壬诳偨Y經(jīng)驗教訓時(shí)說(shuō)。
“在老城區樓價(jià)谷底反彈回到每平方米7000多元的時(shí)候，我以為只是同行炒作。在樓價(jià)到了每平方米1萬(wàn)元的時(shí)候，我以為泡沫開(kāi)始出現，還會(huì )降價(jià)。想不到到了每平方米2萬(wàn)多元的時(shí)候，大家都說(shuō)以后還會(huì )向3萬(wàn)、4萬(wàn)元進(jìn)攻，就像現在的香港樓市一樣。最保守的我居然就這樣奮不顧身地沖了進(jìn)去，希望能跟上最后一波高峰。就像股市的散戶(hù)容易接下高峰期的最后一棒一樣，我身處這個(gè)行業(yè)，卻竟然被迷惑，真是‘老貓燒須’(廣東俗語(yǔ)，比喻一個(gè)人對某技術(shù)、事物很熟悉，但一時(shí)失手犯了錯誤)�！�(亦吾）
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