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　　面對一路瘋漲的房?jì)r(jià)，房產(chǎn)投資曾經(jīng)是“穩賺不賠”的法寶，部分投資型購房者甚至不惜資金高位入市。然而，去年年底開(kāi)始的冷清銷(xiāo)售，使諸多樓盤(pán)加入打折降價(jià)的隊伍中，房產(chǎn)價(jià)值隨之縮水，甚至可能成為負資產(chǎn)。

　　本報聯(lián)合搜房網(wǎng)最新調查顯示，面對低迷的樓市以及一路下跌的房?jì)r(jià)，近九成投資型購房者急于脫手套現。其中，近一成人已開(kāi)始實(shí)施出售計劃。

　　與此同時(shí)，來(lái)自二手房中介公司中原地產(chǎn)的數據顯示，目前在二手房市場(chǎng)掛牌等待出售的房源中，有近一半都來(lái)自投資型購房者。

　　炒房者故事

　　“房?jì)r(jià)調整不知還要多長(cháng)時(shí)間”

　　在大多數投資型購房者中，李杰算是幸運的，由于生意上的資金需要，無(wú)意中在房?jì)r(jià)高位的時(shí)候賣(mài)掉了其中兩套投資型住房。如果不是如此，他也早已像其他部分投資型購房者一樣被牢牢套住。

　　李杰說(shuō)，長(cháng)期來(lái)看“北京房?jì)r(jià)在調整后還將上漲，但是這個(gè)調整過(guò)程需要多長(cháng)時(shí)間就不知道了�！叭绻麤](méi)有金融危機，沒(méi)有資本市場(chǎng)的暴跌，房?jì)r(jià)即使下跌也不會(huì )影響房產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)投資應該作為長(cháng)期投資�！�

　　然而，整個(gè)經(jīng)濟環(huán)境不允許房地產(chǎn)作為長(cháng)期投資存在，股票被套牢，薪水獎金驟降，甚至可能面臨失業(yè)的危險，面對不斷下跌的房?jì)r(jià)，脫手套現成為眾多房產(chǎn)投資者亟待解決的問(wèn)題。

　　56萬(wàn)現金起家一下就買(mǎi)了三套

　　2005年，李杰開(kāi)始實(shí)施他的房產(chǎn)投資計劃。那年初，李杰在朝青板塊華紡易城項目同時(shí)購買(mǎi)了兩套住房。

　　同時(shí)，他還在同區域的A-Z　TOWN愛(ài)這城項目購買(mǎi)了一套一居室。

　　據李杰介紹，這三套房他的總投入在56萬(wàn)元左右，出租的租金能抵大部分月供，自己只需要負擔少量的月供�！霸诘却凉q價(jià)的過(guò)程中，用租金來(lái)養房�！崩罱苷f(shuō)，其實(shí)這個(gè)過(guò)程只有大概一年多的時(shí)間。

　　為籌錢(qián)賣(mài)第一套房 凈賺60萬(wàn)

　　2007年，房?jì)r(jià)一路瘋漲，并沒(méi)有停下來(lái)的意思，很多人排隊都買(mǎi)不到房，很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前三四天就有人排隊，代排隊的農民工從按天計酬到按小時(shí)計酬，甚至出現了高價(jià)倒號的黃牛黨�！坝许椖烤谷灰恢軡q了2000元。北京房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )像上海一樣出現降價(jià)潮？”李杰開(kāi)始有些懷疑，但北京房?jì)r(jià)卻一直沒(méi)有降價(jià)的勢頭。

　　當年7月，李杰與人合伙的機械工廠(chǎng)資金出現問(wèn)題，急需30萬(wàn)元的資金周轉，于是把華紡易城的三居室賣(mài)了，當時(shí)價(jià)格已經(jīng)漲了一倍多，房子賣(mài)出后，除了急需的30萬(wàn)元搞定，李杰手里還凈賺大約60萬(wàn)元現金。

　　手里有了閑錢(qián)，李杰當年10月又在媒體村項目購買(mǎi)了一套兩居室，余下10萬(wàn)元用來(lái)還月供。

　　“暴利時(shí)代將過(guò)去是時(shí)候出手了”

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)停止了一路上漲的勢頭，開(kāi)始有樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，雖然力度不大，但讓李杰認識到了房產(chǎn)投資暴利的時(shí)代即將過(guò)去，用他的話(huà)說(shuō)就是，“是時(shí)候出手了”。

　　今年 6月，李杰以13000元/平方米的價(jià)格將華紡易城的兩居室脫手出售，賺了60萬(wàn)元。據李杰介紹，他雖然以低于市場(chǎng)價(jià)1000元的價(jià)格出售，但與出手第一套房相比還是有些困難，購房者明顯不急于購買(mǎi)，并且開(kāi)始討價(jià)還價(jià)�！艾F在看來(lái)，那已經(jīng)是最高價(jià)了�！崩罱苷f(shuō)。

　　幸運的是，11月底前后，媒體村那套房就要交房了，交房后李杰說(shuō)準備馬上進(jìn)行裝修，預計出租的租金也能達到6000元每月，還款壓力就小了很多。李杰認為，這個(gè)區域周邊的商業(yè)配套正在建設，相比其他區域樓盤(pán)抗跌性更強，加上奧運效應，房?jì)r(jià)應該不會(huì )大幅下跌。

　　炒房者成功運作四套房示意圖

　　炒房人：李杰 炒房初始現金：56萬(wàn)元 開(kāi)始炒房時(shí)間：2005年年初

　　A-ZTOWN愛(ài)這城一居室一套

　　購買(mǎi)時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：7000元/平方米 面積：70平方米總價(jià)：49萬(wàn)元(不含稅費及利息) 首付：13萬(wàn)元 月供：2700元月租金：2800元 投資現狀：用租金還月供，尚未出手

　　華紡易城三居室一套

　　購買(mǎi)時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：6300元/平方米 面積：140平方米 總價(jià)：88萬(wàn)元(不含稅費及利息) 首付：30萬(wàn)元 月供：3900元 月租金：2500元炒房收益：2007年7月出售，凈賺60萬(wàn)元

　　華紡易城兩居室一套

　　購買(mǎi)時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：6300元/平方米 面積：90平方米總價(jià)：57萬(wàn)元(不含稅費及利息) 首付：13萬(wàn)元 月供：2700元 月租金：2000元炒房收益：2008年6月出售，凈賺60萬(wàn)元

　　媒體村兩居室一套

　　購買(mǎi)時(shí)間：2007年10月 價(jià)格：13000元/平方米 面積：105平方米 總價(jià)：137萬(wàn)元(不含稅費及利息) 首付：50萬(wàn)元 月供：6000元 投資現狀：用出售其他房產(chǎn)賺的錢(qián)還月供，尚未出手

　　朋友不聽(tīng)勸錯過(guò)最佳脫手時(shí)機

　　與李杰相比，他的朋友徐青就沒(méi)有那么幸運了。在李杰的推薦下，徐青于2007年5月在東四環(huán)附近某樓盤(pán)購買(mǎi)了一套一居室作為投資，當時(shí)的價(jià)格是9800元/平方米，該樓盤(pán)價(jià)格一路上漲，最高價(jià)達到14000元/平方米。

　　今年6月，徐青沒(méi)有聽(tīng)李杰的勸告，降價(jià)出售，他認為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續上漲�，F在該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)回落到11000元/平方米左右，而真正的成交價(jià)要比這個(gè)價(jià)更低，想脫手套現并且賺錢(qián)的可能性變得很小了。

　　徐青的房子在中介公司登記到現在已經(jīng)3個(gè)多月了，價(jià)格調了又調，看房的人不少，但到現在還沒(méi)賣(mài)出去。

　　李杰說(shuō)：“誰(shuí)會(huì )選擇在降價(jià)的時(shí)候買(mǎi)房呢？一般的人都認為房?jì)r(jià)還會(huì )再降，他錯過(guò)了最佳出手時(shí)機�！�

　　市場(chǎng)拋售現象

　　投資客拋售占二手房總房源近半

　　據中原地產(chǎn)統計數據顯示，目前，投資型購房者拋售占二手房總房源量近一半。

　　今年3月開(kāi)始，擁有多套住房的投資客拋售現象集中出現，普遍拋售兩三套以上，同時(shí)價(jià)格都有商量的余地。

　　今年7月前后，占總量三成多的投資客開(kāi)始大量拋售房產(chǎn)，尤其是在2002年-2004年間投資房產(chǎn)的投資客由于購房時(shí)價(jià)格較低，此時(shí)以低于當前市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售房產(chǎn)也不會(huì )賠錢(qián)，僅是收益降低一些。

　　然而，情況還在進(jìn)一步“惡化”。據東四環(huán)附近某中介公司門(mén)店經(jīng)理介紹，在實(shí)際交易的過(guò)程中，只有低于市場(chǎng)價(jià)的房產(chǎn)可以勉強順利成交。大多價(jià)格高位徘徊的房產(chǎn)項目仍舊在消費者日漸濃重的觀(guān)望情緒中留在業(yè)主手中。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　中高端住宅進(jìn)一步調整空間較大

　　華迅商業(yè)地產(chǎn)秘書(shū)長(cháng)郭杰表示，雖然政府出臺了一系列救市政策，但購房者觀(guān)望情緒仍然濃厚。同時(shí)，資本市場(chǎng)暴跌使很多投資者的資產(chǎn)嚴重縮水，此外，對房?jì)r(jià)走跌的預期等綜合因素，使眾多投資型購房者急于脫手套現，特別是高價(jià)入市的投資型購房者，很可能會(huì )面臨負資產(chǎn)的危險。

　　郭杰介紹，投資型購房者中有很多是2005年前后入市，當時(shí)北京房?jì)r(jià)還相對較低，因此這部分購房者拋售時(shí)會(huì )降低收益率，使二手房成交價(jià)格降低。

　　他認為，一些透支了價(jià)值的中高端住宅樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)一步調整的空間較大，如果購房者在高價(jià)時(shí)購買(mǎi)這部分房屋應盡快出手，減少可能帶來(lái)的損失。而另外一部分低位入市的投資型購房者則可作為長(cháng)期投資。（記者張東妮）