8月8日下午，杭州某知名房產(chǎn)論壇上，出現了一篇不足百字的轉讓帖。署名“menghudie”網(wǎng)友發(fā)言稱(chēng)，因資金問(wèn)題轉讓城西一樓盤(pán)的內部預訂號碼，轉讓價(jià)格四萬(wàn)元。一分鐘后，有跟帖者留言：“據說(shuō)已內定一空了？”
2004年12月6日，杭州網(wǎng)上透明售房系統開(kāi)始試運行，至今已近3年，與當時(shí)相比，現在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程確實(shí)更加透明，也更加規范。但即便如此，從記者采訪(fǎng)中了解到的情況看，樓市中的“暗箱”操作仍然存在。
為什么排了幾天隊都買(mǎi)不到房？——內部預訂的暗流
受宏觀(guān)調控政策影響，約有近兩年時(shí)間杭州樓市走勢較為平穩，月價(jià)格漲幅在1%～4%之間。這種情形在今年有了變化，四五月份開(kāi)始，杭州樓市重新火熱，一些房源走俏，房?jì)r(jià)上升明顯，原本已消失的內部預訂重出江湖。
房?jì)r(jià)迅速上揚，讓原本持幣觀(guān)望的購房者迫不及待入市追漲。根據杭州市房產(chǎn)管理局的統計，今年1~7月份杭州透明售房網(wǎng)上共成交商品房2.4萬(wàn)余套房源。而2006年杭州市房管局公布的杭州主城區全年商品房的總成交量為25856套。今年前七個(gè)月的量已相當于去年全年的93.3%。
即使沒(méi)有這一連串數據，身處其中的購房者也已感受到了“搶”房的緊張氣氛�！癆樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候我也去了，排了一上午隊連門(mén)邊都沒(méi)摸到�！瘪T先生是記者的朋友，說(shuō)起兩個(gè)多月前的那次經(jīng)歷，他仍心有余悸，“聽(tīng)說(shuō)很多房源早就內部預訂了，還有人排了兩天兩夜的隊也沒(méi)買(mǎi)到房�！�
“一般我們會(huì )提前半個(gè)月把消息傳送到公司內部員工以及內部員工的親戚朋友，明確想要購買(mǎi)的樓幢、層數、戶(hù)型面積，在正式對外公布開(kāi)盤(pán)前一天辦好預訂手續�！币晃皇熳R的銷(xiāo)售員私下告訴記者。
“主要是為了方便關(guān)系戶(hù)，開(kāi)發(fā)商總不能得罪一些重要的關(guān)系戶(hù)，得讓他們先挑好房子，保證他們輕松買(mǎi)到�！彼蛴浾弑硎�。
內部預訂、提前預訂還成了正式對外開(kāi)盤(pán)前的一種造勢手段。因為經(jīng)過(guò)內部預訂的樓盤(pán)由于相當量的房源已被訂走，它在公開(kāi)銷(xiāo)售后會(huì )讓人深深感到“房源緊俏”。
“原來(lái)還能靠轉讓預訂號賺錢(qián)，不過(guò)現在管得嚴了，因為對形象不好�！币患曳慨a(chǎn)公司的銷(xiāo)售員章穎俏皮地吐了吐舌頭，做了3年多銷(xiāo)售的她，已經(jīng)不記得自己手上“內部預訂”出去多少套房子了。
為什么解除合同的房源那么多？ ——假按揭和在辦出三證前炒房
與內部預訂相比，房產(chǎn)更名隱蔽性更強，但也不是無(wú)跡可尋。
我們可以獲取的最公開(kāi)、最直觀(guān)的數據就是杭州透明售房網(wǎng)上公布的解除合同房源記錄。從今年7月至8月13日的一個(gè)多月內，杭州主城區范圍內共有139套房源上了解除合同房源的公示榜，其中最多的三個(gè)樓盤(pán)，分別有29套、15套、15套房源集中在20天內解除合同。無(wú)獨有偶，這三個(gè)樓盤(pán)要么剛剛交付，要么正準備交付，而記者在查詢(xún)原購買(mǎi)人信息時(shí)，發(fā)現其中有內部員工。
解除合同就是退房。在房?jì)r(jià)上漲的情況下，誰(shuí)會(huì )選擇看上去這么“傻”的行為？
記者輾轉聯(lián)系上其中一位退過(guò)房的業(yè)內人，在詳實(shí)的數據面前，他終于松口，道出個(gè)中玄機�！艾F在已經(jīng)備案預售的商品房是不允許更名的，哪怕是夫妻、母子、兄弟姐妹這樣親近的關(guān)系也不行，唯一的辦法就是退房，就是解除合同�！彼笥浾唠[去姓名，稱(chēng)他“Z”先生。
“Z”先生退房是因為想在三證辦出前把房轉讓掉，從而避免三證辦出后面臨的稅費問(wèn)題。按照相關(guān)規定，沒(méi)有三證的房子是不允許交易的，“Z”先生的房子快到交付時(shí)已漲了不少價(jià)，于是通過(guò)解除合同的方法“成功”轉讓給了下家，給自己省下了七八萬(wàn)元的稅費。
而還有一種解除合同則是公司在資金緊張時(shí)通過(guò)員工按揭買(mǎi)房，從而籌集到資金。房子有了真正的買(mǎi)家后，或者樓市行情轉好后，再讓員工“解除合同”退房。
解除合同是怎么操作的呢？“最簡(jiǎn)單的辦法就是利用小區設計變更，要求退房�！盳先生說(shuō)，在購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過(guò)購房人同意，否則開(kāi)發(fā)商就構成違約，購房人有權退房。這是正當理由退房，房管局也不好管。Z自己就曾經(jīng)利用這個(gè)理由退房，一轉手凈賺了16萬(wàn)元。
另外一個(gè)比較常用的理由就是：簽定購房合同后，銀行的按揭貸款辦不出來(lái)。
Z說(shuō)，只要退房理由成立，退房過(guò)程是很簡(jiǎn)單的。
為什么有那么多的限制房源？ ——其中就有捂盤(pán)待漲的
有人形容目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“暗箱”現象，“政策性和靈活性相結合，就是你所看到的一切”。這其中，結合得最“完美”的非限制房源解禁上市莫屬。
一周前，杭州透明售房網(wǎng)公示一批即將解除限制預(銷(xiāo))售房源。其中一個(gè)位于杭州城西的B樓盤(pán)，撩開(kāi)了一直頗為神秘的限制房源解禁上市的朦朧面紗。
一般被限制房源分為三種：一種是司法查封的限制房源；第二種土地抵押；第三種在建工程抵押的房源，這三種房源都需要開(kāi)發(fā)商預先對房源進(jìn)行解押之后方可合法銷(xiāo)售。
那么目前杭州透明售房網(wǎng)上的那些限制房源又是些什么房呢？“其實(shí)現在的限制房源主要有三類(lèi)，第一類(lèi)是物業(yè)用房；第二類(lèi)是樓盤(pán)建筑面積超標部分，拿不出預售證的；第三類(lèi)是開(kāi)發(fā)商故意捂盤(pán)不賣(mài)，申請在建工程抵押的普通商品房�！睅捉�(jīng)周折，記者找到了某房產(chǎn)公司的一位資深人士，在承諾不透露其姓名及公司后，他爽快地答應接受采訪(fǎng)。姑且稱(chēng)他“C”先生。
每個(gè)樓盤(pán)都有限制房源，數量多少不同而已，開(kāi)發(fā)商有利可圖的主要是后兩類(lèi)房源�！耙话銇�(lái)說(shuō)面積超標部分雖然拿不到預售證，但交房時(shí)只要補足土地出讓金還是能辦三證的，所以這部分限制房源在公司內部仍是被當成普通房源賣(mài)�！盋說(shuō)。
數量最多的是第三類(lèi)限制房源——像B樓盤(pán)這樣的申請在建工程抵押的房源。根據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條，對“在建工程抵押”的定義為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
也就是說(shuō)，只要抵押人將貸款償還給銀行，就能重新取回對這部分房源的處理權，這些房源什么時(shí)候能賣(mài)最終由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。所謂“限制銷(xiāo)售”只不過(guò)是銷(xiāo)售技巧而已，實(shí)際就是“未售”房源。
這么做，對開(kāi)發(fā)商有什么好處？很簡(jiǎn)單，等房?jì)r(jià)上漲，以便謀取更多利潤。以B樓盤(pán)為例，8月14日，記者從杭州透明售房網(wǎng)上搜索的結果是，目前該樓盤(pán)僅有21套住宅可售。但實(shí)際上，它的住宅部分還有595套房源被限制銷(xiāo)售(不包括已解禁的32套)，而此前納入網(wǎng)上銷(xiāo)售的住宅量為867套。限制房源竟然占了房源總量的四成多。
從銷(xiāo)售價(jià)格看，去年上半年該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)約為12000元/平方米，而最近成交均價(jià)接近16000元/平方米，每平方米均價(jià)上漲4000元左右。即使今后的均價(jià)不再上漲，以每套建筑面積100平方米計算(該樓盤(pán)多為120平方米以上戶(hù)型)，這些多捂了一年的房子，每套約可增加40萬(wàn)元。這595套限制房源中，增加的銷(xiāo)售額(基本上已是毛利潤)達到了23.8億元。
這是一個(gè)多么驚人的數字�。ㄕ阐惾A）
